- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva o Zriadení Záložného Práva k Nehnuteľnosti: Komplexný Sprievodca
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, často označovaná aj ako záložná zmluva, je právny dokument, ktorý zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok. Slúži ako garancia pre veriteľa (záložného veriteľa), že ak dlžník (záložca) nesplní svoje záväzky, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, jej účel, náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj spôsoby zániku záložného práva.
Úvod do Záložného Práva
Záložné právo je vecné právo k cudzej veci, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Ak dlžník nesplní svoj dlh riadne a včas, záložný veriteľ má právo uspokojiť sa z hodnoty zálohu (napríklad predajom nehnuteľnosti). Právny základ pre záložné právo nájdeme v Občianskom zákonníku (§ 151a a nasl.).
Na Čo Slúži Zmluva o Zriadení Záložného Práva?
Zmluva o zriadení záložného práva sa používa na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Zriadením záložného práva na nehnuteľnosť vzniká záložnému veriteľovi právo uspokojiť sa predajom zálohu v prípade, ak záložný dlžník nesplní svoj dlh riadne a včas. Záložný dlžník (t.j. ten, kto je povinný splniť svoj dlh voči veriteľovi) a záložca (t.j. ten, koho vec sa zaťažuje záložným právom) nemusia byť tie isté osoby. Je napríklad možné, aby zmluvu o pôžičke uzatvoril ako dlžník syn a pohľadávka na vrátenie pôžičky bola zabezpečené záložným právom na byt otca. V takom prípade je záložný dlžník syn, záložca (ktorý uzatvorí zmluvu o zriadení záložného práva) je však otec.
Záložné právo k bytu, rovnako ako záložné právo k akejkoľvek nehnuteľnosti, vzniká, ak zákon neustanovuje inak, zápisom do katastra nehnuteľností na základe návrhu na vklad.
Špecifiká Zmluvy o Zriadení Záložného Práva na Byt
Osobitosťou zmluvy o zriadení záložného práva na byt je to, že predmetom zálohu musí byť v takom prípade nielen samotný byt, ale aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k bytu a spoluvlastnícky podiel na zastavanom a priľahlom pozemku prislúchajúci k bytu. Zmluva o zriadení záložného práva (záložná zmluva) je jednou z najčastejšie sa vyskytujúcich zmlúv na zabezpečenie pohľadávky.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Kľúčové Náležitosti Zmluvy o Zriadení Záložného Práva
Záložná zmluva musí obsahovať nasledovné:
- Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia záložného veriteľa a záložcu. V prípade právnických osôb je potrebné uviesť obchodné meno, sídlo, právnu formu a IČO. Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a trvalý pobyt.
- Určenie zabezpečenej pohľadávky: Jasná identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá je zabezpečená záložným právom. Je potrebné určiť hodnotu pohľadávky alebo najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje.
- Určenie zálohu: Presný opis predmetu záložného práva (zálohu), teda veci, ktorá zabezpečuje pohľadávku. Pri nehnuteľnosti je potrebné uviesť údaje z katastra nehnuteľností (parcelné číslo, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie).
Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva je absolútne neplatná a hľadí sa na ňu, ako keby nikdy nebola uzatvorená.
Príklad Neplatnosti Záložnej Zmluvy
A, s.r.o. evidovala voči B, s.r.o. pohľadávku vo výške 10 000 eur. A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. záložnú zmluvu. V zmluve uviedli, že sa zabezpečuje peňažná pohľadávka A, s.r.o. voči B, s.r.o. vo výške 10 000 eur. V zmluve však opomenuli špecifikovať záloh, ktorý má zabezpečiť pohľadávku. Uviedli len, že pohľadávka je zabezpečená “osobným vozidlom vo vlastníctve záložcu”, napriek tomu, že záložca má vo vlastníctve viacero osobných vozidiel. Záložná zmluva medzi A, s.r.o. a B, s.r.o. je tak neplatná.
Forma Zmluvy
Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad.
Aké Pohľadávky Možno Zabezpečiť?
Možno zabezpečiť nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Príklad na Zabezpečenie Pohľadávky, Ktorá Vznikne v Budúcnosti
A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 s B, s.r.o. zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala do jedného roka vykonať stavebné práce - postaviť budovu v hodnote 200 000 eur. Dohodli sa, že časť sumy 100 000 eur bude vyplatená pri podpise zmluvy, druhá časť sumy, 80 000 eur bude vyplatená po uskutočnení stavebných prác a tretia časť sumy 20 000 eur bude vyplatená až po roku od uskutočnenia stavebných prác, ako určitá forma bezchybného vykonania prác. Za účelom zabezpečenia svojej pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti (B, s.r.o. má povinnosť zaplatiť sumy 80 000 eur, resp. 20 000 eur až neskôr, po uzavretí záložnej zmluvy), uzavreli súčasne dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu, pričom ako záloh dohodli budovu, ktorú má A, s.r.o. postaviť.
Čo Môže Byť Zálohom?
Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti (viď príklad vyššie na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti, kde zálohom je budova postavená až po uzatvorení záložnej zmluvy).
Príklad na Predmet Zálohu
A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. zmluvu o zriadení záložného práva. Ako záloh si dohodli pohľadávku, ktorú eviduje B s.r.o. voči C, s.r.o.. B, s.r.o. nesplní pohľadávku voči A, s.r.o. riadne a včas. A, s.r.o. môže uspokojiť svoju pohľadávku voči B, s.r.o. pohľadávkou, ktorú má B, s.r.o. voči C, s.r.o., pričom na uspokojenie svojej pohľadávky môže použiť aj úroky z omeškania, ktoré má C, s.r.o. povinnosť zaplatiť B, s.r.o. za to, že pohľadávku voči B, s.r.o. neuhradila včas.
Dve Fázy Vzniku Záložného Práva
Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva.
Práva a Povinnosti Zmluvných Strán
Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Práva a Povinnosti Záložného Veriteľa
Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.
Príklad na Neplatnosť Dohody o Uspokojení sa Tým, Že Si Veriteľ Ponechá Záloh
A s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu s B, s.r.o na zabezpečenie svojej pohľadávky vo výške 100 000 eur z titulu pôžičky. Zálohom bol nebytový priestor v hodnote 100 000 eur. Pohľadávka má nadobudnúť splatnosť dňa 1.6.2019 (do tohto dátumu je B, s.r.o. povinná vrátiť A, s.r.o. pôžičku). V záložnej zmluve sa dohodli, že ak B, s.r.o. nezaplatí včas pohľadávku, A, s.r.o. sa môže uspokojiť tak, že nadobudne vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Takáto dohoda je však neplatná, nakoľko ešte nenastala splatnosť pohľadávky. Až po 1.6.2019 sa môže A, s.r.o. dohodnúť s B, s.r.o. tak, že sa stane vlastníkom nebytového priestoru.
Práva a Povinnosti Záložcu
Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh “zvyčajným spôsobom”. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.
Zánik Záložného Práva
Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:
- zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa,
- zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí,
- ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva,
- uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené,
- vrátením veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci,
- prevedením zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom,
- ak zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom,
- iným spôsobom uvedeným v zmluve,
- výkonom záložného práva, napr. speňažením zálohu.
Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.
Vzor Zmluvy o Zriadení Záložného Práva k Nehnuteľnosti
Pre lepšiu ilustráciu uvádzame vzor zmluvy o zriadení záložného práva k rodinnému domu:
Zmluva o zriadení záložného práva na rodinný dom## Zmluvné strany:
1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložný veriteľ“)
a
2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika Dátum narodenia: 01.01.1990 Rodné číslo: 900101/1234 Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložca“)
(záložný veriteľ a záložca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každá samostatne aj ako „zmluvná strana“)
sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení záložného práva na rodinný dom (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151b a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:
Článok I. Úvodné ustanovenia
- Záložný veriteľ ako veriteľ a záložca ako dlžník uzavreli dňa 02.01.2015 zmluvu o pôžičke, predmetom ktorej bolo poskytnutie peňažných prostriedkov záložným veriteľom záložcovi, a to vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur). Záložca sa zaviazal vrátiť peňažného prostriedky záložnému veriteľovi v zmysle podmienok zmluvy o pôžičke, a to najneskôr do 01.07.2015.
- Pohľadávka, ktorá je zabezpečovaná záložným právom podľa tejto zmluvy je pohľadávka záložného veriteľa na vrátenie pôžičky vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur) od záložcu, a to riadne a včas, tak ako to zmluvné strany dojednali v zmluve o pôžičke (ďalej len „zabezpečovaná pohľadávka“).
- Záložca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, (ďalej len „nehnuteľnosť“ alebo „záloh“).
- Záložca poskytuje nehnuteľnosť ako záloh podľa podmienok tejto záložnej zmluvy.
Článok II. Predmet zmluvy
Záložca je výlučným vlastníkom zálohu, ktorý je špecifikovaný v bode 2. čl. I. tejto zmluvy a na tento záloh zriaďuje záložné právo v prospech záložného veriteľa z titulu zabezpečenia pohľadávky záložného veriteľa, ktorá je uvedená v bode 1. čl. I. tejto zmluvy, a to vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur).
Článok III. Práva a povinnosti záložcu
Záložca je oprávnený aj počas trvania záložného práva záloh riadne užívať v súlade s jeho obvyklým určením, je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu zmenšuje. Záložca sa zaväzuje, že bude záloh chrániť pred poškodením a zničením, a že sa o záloh bude starať so starostlivosťou riadneho hospodára.
Článok IV. Niektoré podmienky výkonu záložného práva
V prípade, že zabezpečovaná pohľadávka nebude včas a riadne splnená, je záložný veriteľ po predchádzajúcom upozornení záložcu oprávnený predať záloh a z výťažku uspokojiť zabezpečovanú pohľadávku, a to aj v prípade, že zabezpečovaná pohľadávka je už premlčaná. Pri predaji zálohu koná záložný veriteľ v mene záložcu.
Záložný veriteľ je oprávnený zvoliť sám vhodný spôsob predaja zálohu, najmä:
- formou výberu kupujúceho obdobne ako na verejnej dražbe (ďalej len „verejná dražba“),
- verejnou súťažou,
- verejným výberovým konaním,
- priamo kupujúcemu,
- iným vhodným spôsobom, ktorý zvolí záložný veriteľ,
- prostredníctvom tretej osoby.
V prípade predaja zálohu, je záložný veriteľ povinný predať záloh najmenej za trhovú cenu určenú v znaleckom posudku.
V prípade, že záložný veriteľ predáva záloh iným spôsobom, než je predaj na verejnej dražbe, je záložný veriteľ oprávnený poveriť výkonom predaja takýmto iným vhodným spôsobom tretiu osobu.
V prípade, že záložný veriteľ záloh nepredá niektorým z vyššie uvedených spôsobov, je oprávnený záloh predať priamo akejkoľvek tretej osobe za cenu a podmienok splatnosti, ktoré dohodne s treťou osobou, pokiaľ záložného dlžníka minimálne šesťdesiat (60) dní vopred upozornil na zamýšľaný spôsob predaja zálohu, na výšku a splatnosť kúpnej ceny, pričom záložný dlžník počas tohto obdobia ani sám nenašiel iného záujemcu na kúpu za výhodnejších podmienok (najmä výška ceny a jej splatnosť).
Článok V. Záverečné ustanovenia
- Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad záložného práva podáva a poplatky s tým súvisiace znáša záložca.
- Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov.
- Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží záložný veriteľ, jeden (1) rovnopis obdrží záložca a dva (2) rovnopisy sú určené pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor.
- Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.
- Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že zmluva je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.
V Púchove, dňa …………………….
……………………………………………… ………………………………………………
Jozef Novák Peter Novák
záložný veriteľ záložca
Podobný vzor existuje aj pre zmluvu o zriadení záložného práva na byt. Rozdiel spočíva hlavne v špecifikácii zálohu, kde je potrebné uviesť údaje o byte, vchode, poschodí a spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach domu a pozemku.
Dôležitosť Registrácie Záložného Práva
Záložné právo k nehnuteľnostiam sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Okrem toho existuje možnosť dodatočnej registrácie záložného práva v registri, spravidla v Notárskom centrálnom registri záložných práv.