Zmluva s Realitnou Kanceláriou: Vzor Zadarmo a Dôležité Aspekty

Pri predaji, kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti sa mnoho ľudí obracia na realitné kancelárie. Použitie vzoru zmluvy s realitnou kanceláriou, ktorý je dostupný zadarmo, sa môže zdať ako jednoduché riešenie, avšak je dôležité zvážiť všetky aspekty a riziká, ktoré s tým súvisia. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku zmlúv s realitnými kanceláriami, vrátane vzorov zadarmo, provízií, všeobecných obchodných podmienok a dôležitých ustanovení, ktoré by mali byť súčasťou kažedej zmluvy.

Úvodné ustanovenia nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva, uzatvorená v zmysle ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné presné označenie zmluvných strán. V prípade fyzickej osoby je potrebné uviesť meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Ak je zmluvnou stranou živnostník, uvádza sa obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo. Pri právnickej osobe je potrebné uviesť obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

Špecifikácia predmetu nájmu

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci podľa ďalej uvedenej špecifikácie.

Doba nájmu a ukončenie zmluvy

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.

Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa. O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Provízia realitnej kancelárie: Čo by ste mali vedieť?

Provízia je jedným z rozhodujúcich kritérií pri výbere realitnej kancelárie. Obvyklá výška provízie pri predaji nehnuteľnosti sa pohybuje medzi 3% až 5%. Je však dôležité všímať si predovšetkým rozsah služieb, ktoré provízia obsahuje. Realitná kancelária by vám za províziu mala poskytnúť komplexný balík služieb, ktorý vás prevedie celým procesom predaja nehnuteľnosti.

Služby zahrnuté v provízii

Medzi štandardné služby, ktoré by mali byť zahrnuté v provízii, patria:

• Právny servis: Príprava rezervačných zmlúv, zmlúv o budúcej kúpnej zmluve, kúpnych zmlúv, návrhov na vklad do katastra nehnuteľností.
• Marketing a inzercia: Profesionálne fotografie, videoprehliadky, inzercia na realitných portáloch a v tlačených médiách.
• Obhliadky nehnuteľnosti: Organizovanie a realizácia obhliadok pre potenciálnych kupujúcich.
• Poradenstvo a asistencia: Pomoc pri stanovení predajnej ceny, vyjednávanie s kupujúcimi a asistencia pri vybavovaní formalít.

Na čo si dať pozor

• Vyššia odmena pri dosiahnutí vyššej ceny: Niektoré realitné kancelárie úmyselne podhodnotia predajnú cenu vašej nehnuteľnosti a súčasne sa s vami zmluvne dohodnú, že ak sa im podarí dosiahnuť vyššiu cenu, tak si rozdiel podelíte napríklad 50:50. Takéto praktiky sa považujú za neetické.
• Provízia účtovaná obom stranám: Niektoré kancelárie si províziu účtujú zároveň od predávajúceho aj od kupujúceho - často bez ich vedomia. Pri predaji nehnuteľnosti v hodnote 200 000 € môže byť rozdiel v provízii výrazný. Ak realitná kancelária účtuje 4 % províziu, klient zaplatí až 8 000 €.

Vzor zmluvy s realitnou kanceláriou zadarmo: Je to správne riešenie?

Vyhľadávaním na internete je možné dohľadať veľký počet vzorov na stiahnutie. Niektoré vzory sú “zadarmo“, za iné je potrebné uhradiť poplatok za stiahnutie. Ak máte záujem predať svoj byt a chcete ušetriť na nákladoch, teda sa rozhodnete použiť vzor zmluvy stiahnutý z internetu, musíte si vybrať ten správny vzor - teda vzor, ktorý je vyhotovený vo forme, ktorú vyžaduje právna úprava (zákon); ak by vzor obsahoval nedostatky, potom kataster nehnuteľností návrh na vklad na základe takejto zmluvy preruší (a prípadne neskôr aj zamietne).

Riziká použitia vzoru zmluvy

• Neaktuálnosť vzoru: Legislatíva týkajúca sa predmetných právnych vzorov sa mení. Vzory zmlúv zadarmo poskytujú nielen internetové stránky, ale aj stránky realitných kancelárií alebo aj právnické kancelárie, tie tiež zvyčajne pridávajú dôležité upozornenia typu: „Vzory poskytujeme zadarmo, napriek tomu však odporúčame dať si vypracovať dokument advokátskou kanceláriou. Aj keď bezplatným stiahnutím dokumentu môžete ušetriť niekoľko desiatok eur, zle doplnenou zmluvou môžete prísť o oveľa vyššiu sumu, prinajhoršom aj o celý svoj majetok.
• Všeobecná formulácia: Kúpna zmluva by mala byť formulovaná tak, aby chránila pred prípadnými problémami a neočakávanými udalosťami. Vzor kúpnej zmluvy, ak ho advokát nerobí konkrétne pre konkrétny prípad, môže byť v neprospech toho, kto si ho stiahne. Formulácia je často vágna so skrytými nástrahami, ktoré „neprávnik“ nepostrehne. Minimálne si nechajte zmluvu skontrolovať právnikom.
• Nedostatočná ochrana: Pri použití vzoru ste výlučne len sám zodpovedný za všetko čo so sebou celý proces prinesie. Účelom tohto článku nie je presvedčiť Vás o tom, že všetky vzory zmlúv sú nepoužiteľné, to rozhodne nie. Považovali sme ale za potrebné zdôrazniť, že použitím vzoru na seba preberáte veľkú zodpovednosť - nie len za to, že príde k samotnému prevodu nehnuteľnosti alebo vzniku nájmu, ale že všetky podmienky zmluvy budú nastavené tak, aby ste boli chránený pred rizikami. Čo z toho, ak by sa Vám podarilo na katastri prepísať vlastníckeho právo k nehnuteľnosti, ak nebude uhradená kúpna cena alebo ak nadobudnete nehnuteľnosť s právnymi vadami.

Alternatívy k vzorom zmlúv

• Právnik: Najlepším riešením je nechať si zmluvu vypracovať právnikom, ktorý zohľadní všetky špecifiká vášho prípadu a zabezpečí, že zmluva bude plne v súlade s platnou legislatívou.
• Realitná kancelária: Seriózne realitné kancelárie majú vlastných právnikov, ktorí pripravujú zmluvy na mieru. V prípade spolupráce s realitnou kanceláriou by mala byť príprava zmluvy súčasťou poskytovaných služieb.

Všeobecné obchodné podmienky realitnej kancelárie

Všeobecné obchodné podmienky realitnej kancelárie sú podmienky, na základe ktorých realitná kancelária vykonáva svoju činnosť a poskytuje svoje služby. Je to tzv. základný dokument voči spotrebiteľovi a teda záujemcovi o služby realitnej kancelárie. Na základe tohto dokumentu sa klient / spotrebiteľ taktiež dozvedá, aké sú jeho práva.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom

Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť pre klienta, ktorý prejaví záujem o sprostredkovanie kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľností na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva je uzatvorená v súlade s ustanovením § 262 zákona č. 513/1991 Zb Obchodného zákonníka v znení neskorších predpisov a upravuje vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán. Práva a povinnosti zmluvných strán zo sprostredkovateľskej zmluvy, ktoré nie sú výslovne upravené v sprostredkovateľskej zmluve, spravujú sa ustanoveniami príslušných právnych predpisov. Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť s odbornou starostlivosťou v súlade s ustanoveniami sprostredkovateľskej zmluvy ako aj v súlade s príslušnými právnymi predpismi. Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať s odbornou starostlivosťou pre vlastníka nehnuteľnosti za odmenu uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť bližšie špecifikovanú v tejto zmluve a to s cieľom dosiahnuť maximálnu spokojnosť klienta.

Obhliadka nehnuteľnosti

Ak vlastník nehnuteľnosti prejaví záujem o sprostredkovanie predaja alebo nájmu nehnuteľnosti, ktorá je jeho vlastníctvom, realitná kancelária pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy vykoná jej obhliadku. Pri obhliadke nehnuteľnosti - náberu nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie, oboznámi klienta s podstatnými pravidlami zabezpečenia predaja nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu. Realitná kancelária pri obhliadke nehnuteľnosti vykoná záznam z obhliadky, ktorý obsahuje najmä špecifikáciu nehnuteľnosti, polohu a rozlohu nehnuteľnosti, popis jednotlivých častí nehnuteľnosti, popis príslušenstva nehnuteľnosti, popis zistených nedostatkov resp. vád zistených pri obhliadke, cenu za predávanú nehnuteľnosť, výšku provízie realitnej kancelárie atď. Realitná kancelária vykonáva obhliadku vždy v súčinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti a za jeho prítomnosti. Realitná kancelária pri vykonaní obhliadky vykoná fotografickú dokumentáciu nehnuteľnosti.

Odborná starostlivosť realitnej kancelárie

Realitná kancelária vykonáva pre vlastníka nehnuteľnosti sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou. Realitná kancelária v rámci odbornej starostlivosti preverí existenciu vlastníckeho práva osoby, ktorá je predávajúcim nehnuteľnosti alebo prenajímateľom nehnuteľnosti a to najmä z príslušného listu vlastníctva. Realitná kancelária preverí existenciu tiarch ako sú záložné práva alebo vecné bremená viazané k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania. V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti, realitná kancelária oboznámi tohto klienta s existenciou tiarch viazaných na predmete nehnuteľnosti a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou tiarch už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy. Realitná kancelária preverí technický stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania a to najmä, či nehnuteľnosť nemá žiadne právne ani faktické vady. V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti a ak realitná kancelária zistí existenciu právnych alebo faktických vád na nehnuteľnosti, oboznámi s touto skutočnosťou, a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou vád už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Uverejňovanie ponuky

Realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti uverejňuje ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností v elektronických a tlačených médiách podľa vlastného výberu. Realitná kancelária v rámci uverejnenia ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností uverejní v tlačených alebo elektronických médiách špecifikáciu nehnuteľností a to najmä polohu, rozlohu nehnuteľnosti, jej členenie a stručný opis jednotlivých častí nehnuteľnosti; realitná kancelária podľa vlastného uváženia uverejní v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností aj obrazové vyobrazenie nehnuteľnosti. Realitná kancelária zabezpečí opakované uverejnenie ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľnosti tak, aby ponuka realitnej kancelárie bola medzi ponukami konkurenčných realitných kancelárií čo najviac sprístupnená potencionálnemu záujemcovi o uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť inzerovaná v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností. Ak nastane zmena údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, zabezpečí realitná kancelária aktualizáciu týchto údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, a to bez zbytočného odkladu po tom, ako sa o zmene údajov dozvie. Realitná kancelária pri uverejňovaní údajov uverejnených v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností a to najmä pri uverejňovaní obrazovej dokumentácie nehnuteľnosti dbá na to, aby uverejnením týchto údajov nebolo narušené súkromie vlastníka nehnuteľnosti. Náklady spojené s inzerciou ponuky na predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľností znáša realitná kancelária.

Obhliadka a rezervácia nehnuteľnosti

Realitná kancelária zabezpečí pre záujemcu, ktorý prejaví záujem o uzatvorenie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť ponúkanú realitnou kanceláriou, vstup na nehnuteľnosť za účelom obhliadky. Prístup na nehnuteľnosť zabezpečí realitná kancelária po dohode s vlastníkom nehnuteľností, ako aj so záujemcom o kúpu alebo nájom nehnuteľnosti. Realitná kancelária voči svojim klientom, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľností, ktorých predaj alebo nájom realitná kancelária sprostredkováva, zabezpečí, aby počas obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti škoda. V prípade, ak má záujemca o kúpu nehnuteľnosti vážny záujem, je možné túto nehnuteľnosť rezervovať a nepredávať ďalej až do doby podpísania kúpnej zmluvy, ak záujemca o kúpu zloží v realitnej kancelárii rezervačnú zálohu. V prípade, ak záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude ochotný zložiť v realitnej kancelárií celú výšku rezervačnej zálohy, predávaná nehnuteľnosť bude inzerovaná ďalej až do doby zloženia celej rezervačnej zálohy záujemcom.

Odmena realitnej kancelárie

Nárok na odmenu vzniká realitnej kancelárii až dňom podpisu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzavretie je predmetom sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom. Konkrétna výška odmeny realitnej kancelárie je individuálne dohodnutá v rámci Sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom, a to v závislosti od ceny predávanej nehnuteľnosti. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti môže uhradiť rezervačnú zálohu bezhotovostným platobným stykom na účet realitnej kancelárie alebo v hotovosti, pričom rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľností rozpísanej v kúpnej zmluve. Realitná kancelária má nárok na odmenu po dobu jedného roka, aj za predpokladu, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzatvorenie bolo predmetom sprostredkovateľskej zmluvy, došlo po skončení platnosti tejto sprostredkovateľskej zmluvy, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou realitnej kancelárie. Realitná kancelária má nárok na odmenu aj v prípade, ak klient uzavrie bez ďalšej súčinnosti realitnej kancelárie kúpnu zmluvu (alebo inú scudzovaniu zmluvu) alebo nájomnú zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označila realitná kancelária ako osobu vhodnú na uzavretie kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy (napr. tak, že s určenou osobou vykonal ohliadku nehnuteľnosti).

Záverečné ustanovenia

Realitná kancelária potvrdzuje, že osobné údaje jej klientov, ktoré sú v zmysle zákona č. 428/2002 Z.z. chránené budú použité iba s ich súhlasom pre naplnenie účelu zmlúv súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti, inak sú utajené. Každý návrh smerujúci k uzatvoreniu zmluvy s kupujúcim, ktorý vyhovuje požiadavkám vlastníka nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný bezodkladne prejednať s vlastníkom nehnuteľnosti. Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre potreby vlastníka nehnuteľnosti a záujemcu o kúpu nehnuteľností uschovať všetky doklady a kópie kúpnych zmlúv, ktoré nadobudol v súvislosti so svojou činnosťou.

Rezervačná zmluva na byt: Čo by ste mali vedieť?

S rezervačnou zmluvou na byt sa môžete stretnúť najčastejšie pri kúpe bytu prostredníctvom realitnej kancelárie. Základným cieľom rezervačnej zmluvy na byt je obvykle odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas dohodnutej doby sa predávajúci zaväzuje byt neponúknuť na predaj žiadnej tretej osobe, ani ho iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav (napr. odstránením dverí so zárubňami, drevenej podlahy a pod.), pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli, a poskytnúť výlučnú možnosť kúpy bytu záujemcovi o kúpu, s ktorým uzatvoril rezervačnú zmluvu. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva). Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou na byt a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

• Rezervačná zmluva: Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť. V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne). Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a, zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím. V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou: Výhody a riziká

Podpisom exkluzívnej zmluvy dávate realitnému maklérovi na dobu určitú povolenie, aby vašu nehnuteľnosť predával iba on. Dávate mu výhradnú právomoc vás zastupovať pri predaji. Podstatou exkluzívnej zmluvy je to, že maklér za každých okolností počas trvania tejto zmluvy svoju províziu dostane, ak sa samozrejme nájde kupujúci a obchod sa ukončí.

Výhody exkluzívnej zmluvy

• Komplexná starostlivosť: V momente po podpísaní takejto zmluvy prechádzajú všetky starosti a problémy spojené s predajom vášho majetku z vašich pliec na širšie plecia realitnej spoločnosti, teda na sprostredkovateľa.
• Kvalitná prezentácia: Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte.
• Širší záber: Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.

Riziká exkluzívnej zmluvy

• Zníženie ceny: Maklér vás môže nabádať, aby ste znížili cenu vašej nehnuteľnosti, pretože je vysoká a záujemcov je málo.
• Nečinnosť makléra: Maklér nemusí urobiť všetko, čo mal, aby vašu nehnuteľnosť predal za najlepšiu možnú cenu.

#

tags: #zmluva #s #realitnou #kancelariou #vzor #zadarmo