Znalci pre kataster nehnuteľností: Všetko, čo potrebujete vedieť

Pri kúpe nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu jej cena. Predávajúci má často tendenciu ju nadhodnotiť, preto je v zmysle platnej regulácie nevyhnutné predložiť banke aktuálny znalecký posudok. Ten určí objektívnu hodnotu nehnuteľnosti a slúži ako jeden z hlavných podkladov pre posúdenie výšky hypotéky. Čo všetko by ste mali o znalcoch a znaleckých posudkoch pre kataster nehnuteľností vedieť?

Cena znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok nehnuteľnosti sa odvíja od viacerých faktorov a riadi sa vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti sa pohybuje v rozmedzí 150 až 400 EUR. Konkrétna suma však závisí od dohody medzi znalcom a objednávateľom, teda klientom.

Faktory ovplyvňujúce cenu:

• Rýchlosť vypracovania: Expresné vypracovanie posudku môže cenu navýšiť.
• Lokalita nehnuteľnosti: Ohodnotenie nehnuteľnosti v odľahlejšej lokalite môže byť drahšie.
• Druh nehnuteľnosti: Cena sa líši pre byty, domy, pozemky a iné typy nehnuteľností.
• Rozsah príslušenstva: Zložitejšie nehnuteľnosti s rozsiahlym príslušenstvom si vyžadujú viac práce a teda aj vyššiu cenu.

Doba vypracovania znaleckého posudku

Vytvorenie znaleckého posudku trvá obvykle niekoľko dní, v niektorých prípadoch až týždňov. Doba trvania závisí od dohody so znalcom a jeho aktuálnej vyťaženosti.

Podklady potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku

Pre vypracovanie znaleckého posudku je potrebné znalcovi poskytnúť nasledujúce dokumenty a informácie:

• Identifikačné údaje zadávateľa: Meno, priezvisko a adresa objednávateľa.
• Predmet ohodnotenia: Čísla parciel pozemkov, adresa nehnuteľnosti. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke.
• Nadobúdacie doklady: Kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve. Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru.
• Geometrický plán: Potrebný pri oddelení, sceľovaní alebo iných zmenách pozemkov. Geometrický plán, pokiaľ je potrebný (napr.
• Výpis z listu vlastníctva (LV): Vytvorený cez katastrálny portál (napr. www.katasterportal.sk, www.zbgis.sk). V prípade, že si neviete vygenerovať LV sami, postačuje, ak znalcovi poskytnete informácie, na základe ktorých je možné uvedené podklady vyhľadať, t.j. napr. parcelné číslo pozemku na ktorom dom stojí, súp. číslo bytového domu a p..
• Aktuálna kópia katastrálnej mapy: Vytvorená cez katastrálny portál (napr. www.katasterportal.sk, www.zbgis.sk). V prípade, že si neviete vygenerovať KM sami, postačuje, ak znalcovi poskytnete informácie, na základe ktorých je možné uvedené podklady vyhľadať, t.j. napr. parcelné číslo pozemku na ktorom dom stojí, súp.
• Potvrdenie o veku bytového domu: Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu.
• Projektová dokumentácia RD (min: V prípade rodinných domov.
• Územno-plánovacia informácia: V prípade pozemkov v extraviláne obce. Územnoplánovacia informácia, Územné rozhodnutie, Stavebné povolenie, ….

Znalecký posudok pre rozostavanú stavbu

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť znaleckého posudku nie je presne určená a odvíja sa od účelu, na ktorý sa použije. Banky väčšinou akceptujú znalecké posudky na účely záložného práva 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, napríklad pri refinancovaní existujúceho úveru, môžu akceptovať aj staršie posudky, napríklad 7 rokov.

Znalecký posudok pre hypotéku

Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie. Niektoré banky, ako napríklad Tatra banka, ponúkajú pri bytoch na vybrané účely možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Pri využití tejto služby klient nezíska papierový znalecký posudok, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok vo vlastnej réžii.

Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou. „Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf - nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing.

Rozdiely v hodnotách nehnuteľností

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná. Rozdiel je aj v polohe v rámci Slovenska.

Metódy ohodnocovania nehnuteľností

V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota,“ spresňuje znalec Ing.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.

Špecializácia znalcov:

• Poľnohospodárske pozemky v extraviláne hodnotí znalec Poľnohospodár.
• Lesné pozemky hodnotí znalec z odboru Lesníctvo.

Účel znaleckého posudku

Znalecký posudok sa využíva na rôzne účely:

• Uzatvorenie záložnej zmluvy a zriadenie záložného práva (pre hypotéku).
• Prevod nehnuteľnosti (kúpa, predaj).
• Zriadenie vecného bremena za odplatu (právo prechodu, vjazdu, uloženia IS).
• Dohoda pri dedičskom konaní.
• Pre darovaciu zmluvu.
• Vyporiadanie podielového a bezpodielového spoluvlastníctva.
• Exekučné konanie, prípadne konkurzné konanie.
• Stanovenie výšky nepeňažného vkladu do spoločnosti.
• Sceľovanie pozemkov.
• Súdne, civilné, trestné konanie, pre orgán verejnej moci.
• Iný účel.

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku

Vývoj cien nehnuteľností je dynamický a ovplyvňovaný rôznymi faktormi. V minulosti sme zaznamenali:

• Priemerná cena bývania vzrástla vo 4. štvrťroku 2018 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 30 EUR/m2 na 1463 EUR/m2.
• Priemerná cena bytov sa vo 4. štvrťroku 2018 zvýšila dosť výrazne (o 60 EUR/m2 na 1787 EUR/m2 ).
• Mierne zníženie priemernej ceny domov vo 4. štvrťroku 2018 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 2 EUR/m2 na 1171 EUR/m2.
• Ceny nehnuteľností na Slovensku určených na bývanie medzištvrťročne poklesli o 1,94 %. Ide o prvý medzištvrťročný pokles od koncaroku 2019. Medziročné temporastu dosiahlo hodnotu 15,0 %.
• Počas letných mesiacov ponukové ceny nehnuteľností vzrástli o 2,4 % v porovnaní s 2. štvrťrokom. Do zelených čísiel sa preklopil aj medziročný rast, ktorý dosiahol hodnotu 3,4 %.
• Trend vývoja realizačných cien nehnuteľností SR sa na jar obrátil, ceny celoplošne rástli medziročne aj medzikvartálne. Po štyroch štvrťrokoch postupného zlacňovania medziročne…

Pre aktuálne informácie o vývoji cien nehnuteľností je vhodné sledovať relevantné zdroje a analýzy trhu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

tags: #znalci #pre #kataster #nehnuteľností