Zálohová Platba na Nehnuteľnosť: Účtovanie a Dôležité Aspekty

V podnikateľskom prostredí sa často stretávame so zálohovými platbami, ktoré majú svoje špecifiká z hľadiska účtovania a daňových povinností. Tento článok sa zameriava na problematiku zálohových platieb, najmä v kontexte nehnuteľností, a poskytuje komplexný pohľad na ich účtovanie a súvisiace aspekty.

Čo je to zálohová faktúra?

Preddavková (zálohová) faktúra je doklad, na základe ktorého dodávateľ žiada od odberateľa platbu vopred za dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby. V praxi sa tiež nazýva predfaktúra. Vystavením preddavkovej (zálohovej) faktúry sa dodávateľ snaží vyhnúť nezaplatenej faktúre (t. j. pohľadávke) v účtovníctve. Je dôležité si uvedomiť, že preddavková (zálohová) faktúra nie je účtovným ani daňovým dokladom.

Kedy je potrebné vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru?

Žiaden zákon neustanovuje to, kedy a v ktorých prípadoch je dodávateľ povinný vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru. Toto rozhodnutie závisí len na samotnom dodávateľovi tovaru, či služby. Dodávateľ, ktorý sa rozhodne vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru sa snaží predovšetkým vyhnúť situácii, kedy mu odberateľ (t. j. zákazník, klient) nezaplatí za jeho dodanie tovaru, či poskytnutie služby. Rozhodnutie vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru je preto vhodné napríklad v nasledovných situáciách:

• Ide o nového odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ ešte neobchodoval a nevie určiť, či svoje záväzky (t. j. úhrady pohľadávok) uhrádza včas a v plnej výške.
• Ide o stáleho odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ obchoduje už dlhodobo, a preto vie, že tento odberateľ neuhrádza svoje záväzky včas.
• Ide o dodanie tovaru, či poskytnutie služieb, ktoré bude trvať dlhšie obdobie (napr. pri výstavbe nehnuteľnosti).
• Dodávateľ nechce v účtovníctve evidovať neuhradené faktúry (pohľadávky) a nechce odviesť DPH z dodaných tovarov a služieb, ktoré neboli uhradené. Vyhotoví preto preddavkovú (zálohovú) faktúru, ktorá nevstupuje do účtovníctva, či do evidencie DPH (DPH platí dodávateľ až po prijatí preddavku, keď vystaví faktúru k prijatej platbe alebo až po vyhotovení „ostrej“ faktúry).

Ako vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru?

Nakoľko žiaden zo zákonov neupravuje povinnosť vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru, nie sú určené ani povinné náležitosti, ktoré by mala takáto „faktúra“ obsahovať.

V prípade, ak preddavkovú (zálohovú) faktúru vyhotovuje:

Prečítajte si tiež: Prevod nehnuteľnosti v budúcom roku

• Neplatiteľ DPH, môže dodržať povinné náležitosti, ktoré sú určené pre vyhotovenie faktúry neplatiteľom DPH.
• Platiteľ DPH, môže dodržať povinné náležitosti, ktoré sú určené pre vyhotovenie faktúry platiteľom DPH.

Preddavková (zálohová) faktúra je však oproti bežnej faktúre za dodanie tovaru, či poskytnutie služby odlišná v tom, že:

• Je slovne označená tak, aby bolo zrejmé, že ide o preddavkovú (zálohovú) faktúru a teda môže byť označená ako „preddavková faktúra“, „predfaktúra“, či „zálohová faktúra“.
• Sumy na zálohovej (preddavkovej) faktúre sú bez DPH, aj keď ju vyhotovuje platiteľ DPH, a to teda znamená, že sa na tejto faktúre neuvádza základ DPH, či výška DPH (odberateľ si nemôže DPH z takejto faktúry odpočítať).
• Neuvádza sa dátum dodania, iba dátum vyhotovenia faktúry a dátum jej splatnosti.
• Môže sa uvádzať informácia, že nejde o daňový doklad.
• Nemusí sa uvádzať presný popis dodávky tovaru, či služby, ku ktorému sa preddavková (zálohová) faktúra uvádza, a preto postačí len text s názvom „fakturujeme Vám preddavok“, či „fakturujeme Vám preddavok za poskytnutie služby v mesiaci apríl“.

Okrem odlišností, ktoré uvádzame vyššie, by mali mať preddavkové (zálohové) faktúry samostatný číselný rad, aby ich bolo možné odlíšiť od bežných faktúr, napr. ich samostatný číselný rad by mohol byť PF302021001, či ZF302021001.

Postup po uhradení preddavkovej (zálohovej) faktúry u platiteľa DPH

Nakoľko preddavková (zálohová) faktúra, ktorú vystavil platiteľ DPH neobsahuje sumu DPH, je potrebné po úhrade preddavkovej (zálohovej) faktúry vyhotoviť „ostrú“ faktúru, alebo faktúru k prijatej platbe (daňový doklad k prijatej platbe).

Ako postupovať?

V prípade, ak dodávateľ uskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby, vyhotovuje „ostrú“ faktúru za tovar, resp. službu, pričom deň vzniku daňovej povinnosti (dátum dodania) je deň prijatia platby preddavku. Dodávateľ tak vyhotoví faktúru za dodaný tovar, resp. službu na celkovú sumu dodávky (v členení základ DPH, DPH, spolu s DPH) bežným spôsobom, len v tejto „ostrej“ faktúre odpočíta zo sumy na úhradu, uhradený preddavok.

V prípade, ak dodávateľ neuskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby, vyhotovuje faktúru k prijatej platbe, nakoľko podľa § 19 ods. 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) vzniká platiteľovi DPH daňová povinnosť z prijatej platby dňom prijatia platby, ak je platba prijatá pred dodaním tovaru alebo služby. Uvedené znamená, že dodávateľ je povinný z prijatého preddavku odviesť DPH (s výnimkou prenosu daňovej povinnosti na odberateľa, napr. pri dodaní stavebných prác v tuzemsku).

Prečítajte si tiež: Všetko o Zálohovej Zmluve na Pozemok

Faktúru k prijatej platbe je dodávateľ povinný vyhotoviť do 15 dní odo dňa prijatia platby pred dodaním tovaru, resp. služby alebo do konca kalendárneho mesiaca, v ktorom bola platba prijatá.

Dodávateľ pri vyhotovovaní faktúru k prijatej platbe musí myslieť na to, že:

• Suma preddavku (zálohy), ktorú prijal tvorí sumu s DPH, a teda z tejto sumy musí vypočítať základ DPH a sumu DPH (napr. ak prijal preddavok vo výške 120 €, základ DPH bude 100 €, DPH bude 20 € a suma spolu s DPH bude 120 €).
• Na faktúre je potrebné uviesť dátum dodania, ktorý je zhodný s dátumom prijatia platby (zálohy, preddavku), nakoľko práve deň prijatia preddavku je dňom vzniku daňovej povinnosti.

Upozorňujeme, že preddavkové (zálohové) faktúry sa neuvádzajú v daňovom priznaní k DPH a ani v kontrolnom výkaze k DPH. V daňovom priznaní k DPH a v kontrolnom výkaze k DPH sa uvádza len „ostrá“ faktúra za dodanú službu alebo tovar alebo faktúra k prijatej platbe (preddavku), a to v takom oddiele, v akom sa uvádza „bežná“ vyhotovená faktúra, t. j. oddiel A.1 alebo A.2 (u dodávateľa) alebo oddiel B.1 alebo B.2 (u odberateľa).

Postup po uhradení preddavkovej (zálohovej) faktúry u neplatiteľa DPH

Nakoľko na neplatiteľa DPH sa nevzťahujú povinnosti vyplývajúce zo zákona o DPH, t. j. napr. vyhotoviť doklad k prijatej platbe (zálohe) a ani odviesť DPH z prijatého preddavku, jedinou povinnosťou neplatiteľa DPH po prijatí platby je vyhotoviť „ostrú“ faktúru až v čase dodania tovaru, alebo služby odberateľovi (zákazníkovi). Samozrejme pri vyhotovení „ostrej“ faktúry nesmie dodávateľ zabudnúť odpočítať sumu uhradeného preddavku (zálohy) z celkovej sumy na úhradu.

Účtovanie preddavkovej (zálohovej) faktúry

Nakoľko sa preddavkové (zálohové) faktúry neúčtujú (len evidujú), prvým momentom, ktorým sa dostávajú do účtovníctva dodávateľa, či odberateľa, je ich skutočná úhrada.

Prečítajte si tiež: Prehľad Zálohových Platieb a Prevodov

V súvislosti s preddavkom (zálohou) sa v účtovníctve používajú nasledovné účty:

• účet 324 - prijaté preddavky, u dodávateľa,
• účet 314 - poskytnuté preddavky, u odberateľa.

Účtovanie o prijatom preddavku (zálohe) v systéme podvojného účtovníctva prebieha teda v nasledovných krokoch:

1. Vyhotovenie preddavkovej (zálohovej) faktúry, ktoré sa neúčtuje.
2. Prijatie (u dodávateľa), resp. úhrada (u odberateľa - zákazníka) preddavku (zálohy) formou prevodného príkazu alebo v hotovosti.
3. Vyhotovenie faktúry k prijatej platbe (u dodávateľa) a jej zaúčtovanie, resp. prijatie vyhotovenej faktúry k prijatej platbe (u odberateľa) a jej zaúčtovanie.
4. Vyhotovenie „ostrej“ faktúry za dodaný tovar alebo poskytnutú službu (u dodávateľa), v ktorej je vykonaný odpočet faktúry k prijatej platbe a jej zaúčtovanie, resp. prijatie tejto „ostrej“ faktúry u odberateľa a jej zaúčtovanie.

Ak je tovar, resp. služba dodaná pred uplynutím 15 dní odo dňa prijatia preddavku (zálohy), tretím a zároveň posledným krokom je vyhotovenie „ostrej“ faktúry za dodaný tovar alebo poskytnutú službu (u dodávateľa), v ktorej je vykonaný odpočet faktúry k prijatej platbe a jej zaúčtovanie, resp. prijatie tejto „ostrej“ faktúry u odberateľa a jej zaúčtovanie.

Zábezpeka vs. Záloha

V praxi sa často stretávame s pojmami zábezpeka a záloha. Je dôležité rozlišovať medzi týmito dvoma pojmami, pretože majú odlišné účtovné a daňové dopady.

Zábezpeka

Zábezpeku môžeme deliť na 2 skupiny, a to:

• Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného alebo občianskeho zákonníka.
• Zábezpeka určená priamo v zákone ako zákon o DPH, zákony o spotrebných daniach.

Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného zákonníka je na možnú vzniknutú škodu pri ukončení zmluvného vzťahu. Takáto zábezpeka v tomto prípade nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente použitia. Nevystavuje sa daňový doklad len pri použití.

Príklad účtovania zábezpeky

Firma A prenajíma firme B obchodné priestory:

• Mesačná suma prenájmu je vo výške 1.000€.
• Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky 3 mesačný nájom t.j. 3.000€.

Firma A účtuje:

• Evidovanie prijatie platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť resp. vyrovnať na konci prenájmu a to buď vrátením zábezpeky, alebo započítaním nájomného resp.

Účtovná jednotka je v zmysle zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ďalej ako zákon o účtovníctve) povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva.

• podľa §55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie - 378 resp. 379
• podľa § 49 ods.

Kaucia

Kaucia je špecifický typ zábezpeky, ktorý sa často používa v nájomných zmluvách. Odstupom času kaucia sa používa nie len na úhradu nezaplateného nájomného ale aj na prípadnú vzniknutú škodu, penále z omeškania, vyúčtovanie energií, atď. Ak v zmluve kaucia nie je zadefinovaná na konkrétny účel napr. škoda, nájomné, atď v takomto prípade nemôžeme o kaucií účtovať ako o preddavku. V takomto prípade neide z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva o účte 314 resp 324.

Špecifické situácie a ich účtovanie

Vrátenie kaucie pri ukončení nájmu

Naša firmy ukončila zmluvu o nájme kde v roku 2012 bola vystavená fa. Teraz nám prišla 1 faktúra, kde v texte je ukončenie nájmu a následného vyúčtovania kaucie dobropis k fa. č. Prosím ako mám zaúčtovať 1 a 2 fa.

1. Účtovanie by som dával na rovnaký účet 378,379,315,325, ktoré ste použili pri zaúčtovaní kaucie.

Zábezpeka pri súťaži

Ako zaúčtovať zábezpeku pri súťaži (podklady sú stanovené zákonom č. 343/2015 Z.z. o verejnom obstarávaní) v lesníckej činnosti. Zložil som zábezpeku napr. 100 eur ako ju mám zaúčtovať? V súťaži som neobstal.

• účtovania zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.

Kaucia pri prenájme priestorov

Sme spoločnosť s.r.o., prenajímame priestory vo vlastnej budove, pričom v zmluve s nájomníkmi ja dohodnutá kaucia vo výške dvojmesačného nájmu, ktorá bude po ukončení nájmu vrátená, alebo započítaná s nedoplatkami na nájme, službách, škodách a pod. Jedná sa všetko o dlhodobé nájomné vzťahy, t.j. kaucia je náš dlhodobý záväzok. Na aký účet ju zaúčtovať, aby bola v účtovných výkazoch správne vykázaná? Môžem použiť účet 479 ?

• účtovania zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch. Ak zábezpeka sa nebude započítavať s nijakým záväzkom tak o zábezpeku nemôžeme účtovať ako o preddavku a preto by som odporúčal používať použiť účet 378 resp.

tags: #zalohova #platba #na #nehnutelnost #uctovanie