Znalecký posudok: Kľúč k určeniu hodnoty obchodného podielu a majetku

Znalecký posudok predstavuje dôležitý nástroj pri oceňovaní majetku a obchodných podielov. V tomto článku sa pozrieme na rôzne aspekty znaleckého posudku, jeho využitie v praxi a dôležité faktory, ktoré ovplyvňujú jeho relevantnosť.

Čo je znalecký posudok?

Znalecký posudok je dokument vypracovaný znalcom, ktorý je odborne spôsobilý na oceňovanie majetku. Znalecký posudok je výsledkom špecializovanej odbornej činnosti znalca v zmysle zákona 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov. Pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky. Podklady, ostatné skutočnosti a z nich plynúce závery, uvedené v znaleckom posudku, boli preskúmané na odbornej úrovni. Používa sa na určenie hodnoty majetku, ktorý môže byť hnuteľný, nehnuteľný alebo finančný.

Kto môže vypracovať znalecký posudok?

Vypracovať ho môže iba odborník - expert, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalcom sa totiž môže stať iba osoba, ktorá preukáže mnohoročnú prax v danom odbore, celoživotne sa vzdeláva a zloží odborné skúšky. Znalcom môže byť aj právnická osoba (označuje sa ako znalecká organizácia alebo znalecký ústav), vtedy musí združovať aspoň troch znalcov - fyzické osoby.

Cena verzus hodnota v znaleckom ponímaní

V praxi často dochádza k zamieňaniu pojmov cena a hodnota, resp. oceňovanie a ohodnocovanie. Pod cenou obyčajne rozumieme dohodnutú sumu medzi kupujúcim a predávajúcim (pričom táto suma môže byť ovplyvnená rôznymi pohnútkami predávajúceho a kupujúceho). Pojem cena sa zo znaleckého pohľadu používa na označenie požadovanej, ponúkanej, ale najmä skutočne zaplatenej peňažnej čiastky za určitý tovar alebo poskytnutú službu. Hodnota by mala naopak predstavovať určitý odhad najpravdepodobnejšej ceny majetku (príp. podniku) v danom mieste a čase, ktorú by tento majetok mal dosiahnuť pri poctivom predaji, tzn. keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou. V znaleckej praxi sa hodnota označuje pojmom všeobecná hodnota a celý proces sa označuje ako ohodnocovanie, resp. stanovenie všeobecnej hodnoty.

Kedy podnikateľ potrebuje znalecký posudok?

Existuje niekoľko situácií, kedy podnikateľ potrebuje znalecký posudok. Medzi najčastejšie patria:

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

• Uskutočnenie nepeňažného vkladu do podniku: V zmysle §59 ods. 3 Obchodného zákonníka je potrebné oceniť nepeňažný vklad znaleckým posudkom. Obchodný zákonník ďalej určuje, že hodnota nepeňažného vkladu sa určí znaleckým posudkom, ktorý musí obsahovať aj opis nepeňažného vkladu, spôsob jeho ocenenia, údaj o tom, či jeho hodnota zodpovedá: emisnému kurzu upísaných akcií splácaných týmto vkladom (v prípade akciovej spoločnosti), hodnote prevzatého záväzku za vklad do spoločnosti (napr. v prípade s.r.o.).
• Predaj majetku, ktorý vlastní jeden zo zakladateľov a prevádza ho na spoločnosť: Ak ide o prevod majetku za protihodnotu vyššiu ako 10% hodnoty základného imania spoločnosti (t.j. v prípade základného imania 5000 eur vychádza táto protihodnota na 500 eur) v zmysle §59a Obchodného zákonníka.
• Predaj podniku (príp. jeho časti) alebo zlúčenie spoločností: Najmä v súvislosti s potrebou oceniť jednotlivé zložky majetku a záväzkov reálnou hodnotou v zmysle §25 ods. 1e a ods. 1f zákona o účtovníctve. V zmysle §25 zákona o účtovníctve sa totiž majetok a záväzky nadobudnuté kúpou podniku alebo jeho časti príp. získané zlúčením musia oceniť tzv. reálnou hodnotou, ktorá sa určí buď kvalifikovaným odhadom alebo posudkom znalca (ak nie je k dispozícii trhová cena).
• Stanovenie ušlého zisku: Napríklad z titulu nedodržania zmluvného vzťahu.

Ako si vybrať znalca?

Pri výbere znalca je dôležité zamerať sa na jeho odbornosť a skúsenosti v danej oblasti. Znalci sú rozčlenení na rôzne odbory a v rámci odborov na odvetvia. Ak chce určiť hodnotu automobilu, mal by osloviť znalca z odvetvia „Odhad hodnoty cestných vozidiel“, v prípade, že potrebuje zistiť hodnotu pozemku, mal by osloviť znalca z odvetvia „Odhad hodnoty nehnuteľností“ a pod. Stanoviť hodnotu podniku alebo jeho časti môžu naopak iba znalecké organizácie a znalecké ústavy (právnické osoby) zapísané v odvetví „Oceňovanie a hodnotenie podnikov“.

Metódy oceňovania

Znalecký posudok by mal zohľadňovať tri základné metódy oceňovania:

1. Komparácia: Porovnávanie s cenami na miestnom trhu, teda porovnávanie s viacerými nedávno predávanými nehnuteľnosťami. Nielen porovnávanie kúpnych cien, ale aj kapitalizovanie výnosu. Znalec identifikuje okolnosti a diferencie trhu. o porovnateľných kúpach, znalec vyberie tie ktoré sa dajú použiť. s porovnateľným umiestnením pozemku.
2. Kapitalizácia: Určenie hodnoty na základe výnosu, čiže kapitalizovanie výnosu (income). Všeobecná cena je 10 až 20 násobok ročného čistého výnosu.
3. Nákladová metóda: Určenie hodnoty podľa stavebných nákladov, teda podľa cien stavebných prác.

Znalec musí poznať všetky tri metódy totiž komparáciu, kapitalizáciu aj podľa cien stavebných prác, nie sa členiť na "odvetvia". V bode 5 prílohy č. 1 a v bodoch D.1 a E.1 prílohy č. vyhlášky č. 492/2004 Z. z. pozemku). Metóda kapitalizácie v bode 2 prílohy č. D.2 prílohy č. 3 uvedenej vyhlášky. prílohy č.

Cena znaleckého posudku

Základná hodinová sadzba znalca je určená vyhláškou č. 491/2004 Z. z. vo výške 13,28 € bez DPH, k nej sa ďalej účtujú všetky ďalšie účelne vynaložené výdavky príp. rôzne ďalšie tarifné zložky. Avšak zákon o znalcoch umožňuje dohodnúť sa aj na zmluvnej odmene, čo býva v praxi asi najčastejší prípad. Každopádne je potrebné počítať so sumou od niekoľko sto eur (pri jednoduchších posudkoch) až po niekoľko tisícové sumy (napr. pri stanovení hodnoty väčšieho podniku metódou, ktorá vyžaduje zapojenie veľkého množstva znalcov z rôznych odvetví).

Využitie znaleckého posudku v rôznych situáciách

Kúpa nehnuteľností obcou

Obec zakúpila nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy. K oceneniu nehnuteľností boli vypracované znalecké posudky, kde sú uvedené dve ceny. Jedna cena všeobecná (pred zaokrúhlením), druhá cena zaokrúhlená na stovky. V zmysle kúpnej zmluvy sme zaplatila dohodnutú inú cenu - nižšiu , ako je uvedená v znaleckých posudkoch.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Zaradenie budov do obchodného majetku

Ing. Slovenská s. r. o. kupuje 100 % obchodný podiel od inej slovenskej s. r. o. Podľa výpisu z katastra nehnuteľností je predávajúca firma majiteľom budov, ktoré ale nie sú zaradené v obchodnom majetku podľa účtovnej závierky predávajúcej firmy. Kupujúca firma si po prevode kúpeného podielu chce uvedené budovy zaradiť do obchodného majetku a odpisovať ich. Je možné si takýto majetok zaradiť do obchodného majetku napríklad na základe ocenenia podľa znaleckého posudku?

Ocenenie pozemkov obcou

PhDr. Obec nemá v majetku zaradené pozemky, ktoré sú však na liste vlastníctva. Je možné aby obec ocenila pozemky podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v z. n.

Nepeňažný vklad pozemku do spoločnosti

Spoločnosť A vlastní pozemok, ktorý kúpila za 100 000 eur. Tento pozemok chce vložiť do spoločnosti B ako nepeňažný vklad. V spoločnosti A sa zníži účet 031 o sumu 100 000 eur. Zvýši sa účet 061 o sumu 135 000 eur? Ako sa zaúčtuje rozdiel vo výške 35 000 eur? V spoločnosti B sa zvýši účet 031 o sumu 135 000 eur. A súvzťažný zápis bude na účet 411? Nastane nový zápis v katastri nehnuteľností - dôjde k prevodu vlastníctva - aký má toto vplyv na DPH? Spoločnosť B za rok predá pozemok za 165 000 eur. Z tejto sumy odvedie DPH.

Predaj zdedených pozemkov

Ing. Fyzická osoba darovala svojmu potomkovi pozemky, ktoré zdedila v priamom rade. V čase darovania by príjem z týchto pozemkov bol oslobodený od dane, nakoľko uplynulo 5 rokov vlastníctva pozemkov. Nový vlastník (potomok) tieto pozemky následne predá. Predaj z týchto pozemkov podlieha dani z príjmov. Na základe čoho si môže predávajúci znížiť základ dane? Čo môže uplatniť ako výdavky? Môže to byť suma, ktorá bola na základe dohody zmluvných strán deklarovaná v darovacej zmluve ako hodnota pozemkov?

Nadobudnutie nehnuteľnosti darom

Ing. Obchodná spoločnosť nadobudla v marci 2011 darom od fyzickej osoby (nie spoločníka a ani zamestnanca spoločnosti) nehnuteľnosť. Obchodná spoločnosť je povinná zaradiť darom nadobudnutú nehnuteľnosť do majetku v reprodukčnej obstarávacej cene. Ako sa zistí reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti? Je spoločnosť povinná si dať vypracovať znalecký posudok, alebo stačí kvalifikovaný odhad znalca? Spoločnosť má k dispozícii znalecký posudok z roku 2009 od fyzickej osoby, ktorý bol vypracovaný v čase kúpy nehnuteľnosti fyzickou osobou - mohol by sa použiť na stanovenie reprodukčnej obstarávacej ceny aj tento znalecký posudok?

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

Predaj zdedeného domu

Ing. V rámci závetu (nie v priamom rade, teda predaj podlieha zdaneniu) zdedili traja dediči starý dom. Tento dom by chceli na budúci rok predať. Do výdavkov by chceli dať cenu domu ohodnotenú znalcom, táto cena bola stanovená k 31. 1. 2011.

Daň z pozemkov urbárskeho spoločenstva

Urbárske spoločenstvo priznávalo a platilo daň za spoluvlastnícke podiely všetkých členov spoločenstva. Na rok 2009 obecné zastupiteľstvo všeobecne záväzným nariadením určilo hodnotu lesných pozemkov, ktorú uplatňuje pri výpočte základu dane z pozemkov u tých daňovníkov, ktorí nepredložili znalecký posudok a sadzbu dane z pozemkov, ktoré sú v porovnaní s rokom 2008 vyššie. Urbárske spoločenstvo odmieta platiť daň a súčasne žiada zaplatenú daň za predchádzajúce zdaňovacie obdobia vrátiť.

Reklamácia vozidla po odpredaji

Ing. V marci sme spoločnosti odpredali vozidlo. Bolo ohodnotené znaleckým posudkom, kde bol technický stav vozidla vyčíslený na 48,75 % z obstarávacej ceny vozidla. Na základe kúpnej zmluvy bola uvedená hodnota zo znaleckého posudku vyfakturovaná. V septembri nám zaslal kupujúci reklamačný list s tým, aby sme uhradili faktúru za opravu, nakoľko sa počas krátkeho používania motorového vozidla novým užívateľom objavila chyba. Po prehliadke v servise sa zistilo, že ide o vážnu chybu, ktorú je nutné opraviť - prevodovku. V reklamačnom liste sa uvádza, že ide o poruchu, ktorú nemohli pri obhliadke zistiť, pretože ide o skrytú chybu.

Povinnosť obstarania znaleckého posudku pri predaji majetku obcou

Ing. Z akého právneho predpisu vyplýva povinnosť obstarania znaleckého posudku na nehnuteľný majetok, ako podkladu pre rozhodovanie obecného zastupiteľstva o priamom predaji, resp.

Čo by mal obsahovať znalecký posudok?

Znalecký posudok by mal obsahovať nasledujúce údaje:

• Identifikácia znalca a klienta.
• Popis predmetu ocenenia (napr. adresa bytu, pozemku, charakteristika podniku).
• Účel ocenenia.
• Dátum ocenenia.
• Použité metódy ocenenia a ich zdôvodnenie.
• Analýza trhu a lokality.
• Výsledná hodnota majetku.
• Podpis a pečiatka znalca.

Dôležité faktory ovplyvňujúce relevantnosť znaleckého posudku

• Aktuálnosť: Znalecký posudok by mal byť čo najaktuálnejší, pretože trhová hodnota majetku sa môže v čase meniť.
• Objektivita: Znalec by mal byť nezávislý a objektívny pri oceňovaní majetku.
• Kompletnosť: Znalecký posudok by mal obsahovať všetky relevantné informácie a analýzy.
• Presnosť: Znalec by mal použiť vhodné metódy oceňovania a dbať na presnosť výpočtov.

tags: #znalecký #posudok #obchodný #podiel #cena