Znalecký Posudok Určenie Výšky Nájomného: Postup a Faktory

Pri stanovení výšky nájomného zohráva znalecký posudok kľúčovú úlohu. Tento dokument, vypracovaný odborne spôsobilou osobou, poskytuje objektívny pohľad na hodnotu nehnuteľnosti a slúži ako podklad pre určenie spravodlivej ceny za jej užívanie. V nasledujúcom článku sa pozrieme na postup pri vypracovaní znaleckého posudku na určenie výšky nájomného, ako aj na faktory, ktoré ovplyvňujú jeho výslednú hodnotu.

Znalecký Posudok Ako Podklad pre Stanovenie Nájomného

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý slúži na stanovenie hodnoty majetku, v tomto prípade nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu. Je dôležitým nástrojom pre prenajímateľov aj nájomcov, pretože poskytuje objektívny a nezávislý odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti, čo je kľúčové pre určenie primeranej výšky nájomného. Pri kúpe nehnuteľnosti je najdôležitejšia cena. Predávajúci ju často nadhodnotí, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky.

Faktory Ovplyvňujúce Cenu Znaleckého Posudku

Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a tiež sa riadi aj vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti zaplatíte 150 až 400 EUR. Závisí to však aj od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, tzn. klienta.

Cenu ovplyvňuje napríklad aj:

• Rýchlosť vypracovania znaleckého posudku
• Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza
• Druh nehnuteľnosti
• Rozsah jej príslušenstva

Doba Vypracovania Znaleckého Posudku

Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

Potrebné Dokumenty a Podklady

Pre vypracovanie kvalitného znaleckého posudku je potrebné znalcovi poskytnúť relevantné dokumenty a podklady. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke. Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu. Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu. Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou.

Platnosť Znaleckého Posudku

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov. Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie.

Znalecký Posudok od Banky

Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely (napríklad údržba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena alebo jej výstavba, prípadne aj pri bezúčelovom úvere) možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Kým inde by ste možno pri iných metódach čakali týždeň či dokonca dlhšie, v Tatra banke vďaka zjednodušenému procesu ohodnotenia ušetríte čas. Pri využití služby znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti Tatra bankou klient nezíska od banky papierový znalecký posudok, ani iný dokument, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok rodinného domu či pozemku určeného na zástavbu vo vlastnej réžii. „Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia.

Nestrannosť a Kontrola Znaleckého Posudku

Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou. „Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf - nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing.

Rozdiely v Hodnotách Nehnuteľností

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná. Rozdiel je aj v polohe v rámci Slovenska.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Metódy Stanovenia Hodnoty Nehnuteľnosti

„V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota,“ spresňuje znalec Ing. „Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.

Príklad Technických Vlastností v Znaleckom Posudku

Technické vlastnosti:

• Obec: Žilina
• Katastrálne územie: Bytčica
• Parc. č. KN-C: 1336/5
• Z pôvodnej parc. č.: 15

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

tags: #znalecky #posudok #určenie #výšky #nájomného #postup