Znalecký posudok nehnuteľnosti a DPH: Všetko, čo potrebujete vedieť

Znalecký posudok nehnuteľnosti je komplexný dokument, ktorý zohráva kľúčovú úlohu v rôznych situáciách, od žiadosti o hypotéku až po daňové účely. Tento článok vám poskytne podrobný prehľad o znaleckom posudku nehnuteľnosti, jeho účele, obsahu a vplyve na daň z pridanej hodnoty (DPH).

Čo je znalecký posudok a na čo slúži?

Znalecký posudok je dokument, ktorý je výsledkom odbornej činnosti znalca v zmysle zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky. Vypracovať ho môže iba odborník - expert, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalec je zárukou, že podklady a závery uvedené v posudku boli preskúmané na odbornej úrovni. Znalcom sa totiž môže stať iba osoba, ktorá preukáže mnohoročnú prax, celoživotne sa vzdeláva a zloží odborné skúšky. Znalcom môže byť aj právnická osoba (znalecká organizácia alebo znalecký ústav), ktorá združuje aspoň troch znalcov - fyzické osoby.

V znaleckom posudku znalec odpovie na rôzne otázky, ktoré mu určil zadávateľ. V prípade podnikateľských subjektov ide spravidla o požiadavku určiť všeobecnú hodnotu podniku alebo jeho časti, prípadne hodnotu konkrétnej zložky majetku, ako napríklad nehnuteľnosti.

Cena verzus hodnota

V praxi často dochádza k zamieňaniu pojmov cena a hodnota. Cena je dohodnutá suma medzi kupujúcim a predávajúcim, ktorá môže byť ovplyvnená rôznymi pohnútkami. Hodnota by mala predstavovať odhad najpravdepodobnejšej ceny majetku na trhu pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou informovanosťou a opatrnosťou. V znaleckej praxi sa hodnota označuje pojmom všeobecná hodnota.

Kedy podnikateľ potrebuje znalecký posudok?

Podnikateľ potrebuje znalecký posudok najčastejšie v týchto prípadoch:

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

• Uskutočnenie nepeňažného vkladu do podniku v zmysle §59 ods. 3 Obchodného zákonníka.
• Predaj majetku, ktorý vlastní jeden zo zakladateľov a prevádza ho na spoločnosť, ak ide o prevod majetku za protihodnotu vyššiu ako 10% hodnoty základného imania spoločnosti v zmysle §59a Obchodného zákonníka.
• Predaj podniku (príp. jeho časti) alebo zlúčenie spoločností (najmä v súvislosti s potrebou oceniť jednotlivé zložky majetku a záväzkov reálnou hodnotou v zmysle §25 ods. 1e a ods. 1f zákona o účtovníctve).
• Stanovenie ušlého zisku, napr. z titulu nedodržania zmluvného vzťahu.
• Žiadosť o hypotéku, banka bude od vás požadovať predložiť znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť.

Nepeňažný vklad do podniku

Obchodný zákonník umožňuje spoločníkom vložiť do základného imania aj nepeňažné vklady, ktorých hospodárska hodnota sa dá určiť. Hodnota nepeňažného vkladu sa určí znaleckým posudkom, ktorý musí obsahovať aj opis nepeňažného vkladu, spôsob jeho ocenenia a údaj o tom, či jeho hodnota zodpovedá emisnému kurzu upísaných akcií alebo hodnote prevzatého záväzku za vklad do spoločnosti.

Predaj majetku zakladateľom spoločnosti

Znalecký posudok sa vyžaduje, ak ide o prevod majetku za protihodnotu vyššiu ako 10% hodnoty základného imania spoločnosti, ide o spoločnosť s ručením obmedzeným alebo akciovú spoločnosť a nejde o zmluvu uzatvorenú pri bežnom obchodnom styku.

Ako si vybrať znalca?

Znalci sú rozčlenení na rôzne odbory a v rámci odborov na odvetvia (napr. stavebníctvo, elektrotechnika alebo ekonómia). Pri výbere konkrétneho znalca (fyzickej osoby alebo znaleckej organizácie) je potrebné vychádzať z toho, na aký účel podnikateľ potrebuje znalecký posudok. Stanoviť hodnotu podniku alebo jeho časti môžu iba znalecké organizácie a znalecké ústavy (právnické osoby) zapísané v odvetví „Oceňovanie a hodnotenie podnikov“. Konkrétneho znalca (znaleckú organizáciu) môžete vyhľadať napr. na internete a overiť si v Zozname znalcov, či má daný znalec skutočne oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť.

Cena znaleckého posudku

Základná hodinová sadzba znalca je určená vyhláškou č. 491/2004 Z. z. vo výške 13,28 € bez DPH, k nej sa ďalej účtujú všetky ďalšie účelne vynaložené výdavky príp. rôzne ďalšie tarifné zložky. Zákon o znalcoch umožňuje dohodnúť sa aj na zmluvnej odmene. Každopádne je potrebné počítať so sumou od niekoľko sto eur (pri jednoduchších posudkoch) až po niekoľko tisícové sumy (napr. pri stanovení hodnoty väčšieho podniku).

Podklady pre znalecký posudok

Odborná stránka znaleckého posudku závisí od kvality dodaných podkladov. Je teda potrebné, aby mal znalec k dispozícii všetky relevantné dokumenty. Ich rozsah a typ závisí od toho, čo je predmetom znaleckého posudku. Obyčajne majú jednotliví znalci na svojich internetových stránkach uvedený zoznam podkladov, kde sú vyšpecifikované všetky potrebné dokumenty. Za podklady, ich kvalitu a informácie v nich uvedené, zodpovedá zadávateľ, pričom ich znalec môže ale nemusí plne akceptovať.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Znalecký posudok a DPH pri predaji nehnuteľnosti

Z hľadiska DPH môže pozemok pri jeho predaji podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Rozhodujúce je, či ide o pozemok stavebný alebo nie. Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH okrem dodania stavebného pozemku. Ak správca dane potrebuje odborné posúdenie skutočností dôležitých pre správne určenie dane, môže požiadať znalca o vypracovanie znaleckého posudku alebo odborného stanoviska.

Špecifické situácie a DPH

Predaj nehnuteľnosti českou spoločnosťou na Slovensku

Ak česká spoločnosť (SRO1) predáva nehnuteľnosť na Slovensku, je potrebné zohľadniť zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou. Zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku umiestneného v Slovenskej republike podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike. SRO1 sa musí registrovať prostredníctvom formuláru ŽIADOSŤ O REGISTRÁCIU, OZNÁMENIE ZMIEN… na daň z príjmov a podať DPPO priznanie.

Registrácia pre DPH

Ak zahraničná osoba dodáva na Slovensku tovar alebo služby, je povinná podať žiadosť o registráciu pre daň Daňovému úradu Bratislava pred začatím vykonávania činnosti, ktorá je predmetom dane okrem dovozu tovaru. Žiadosť o registráciu pre daň nie je povinná podať zahraničná osoba, ak dodáva len vymenované výnimky (tovar a služby oslobodené od dane podľa § 28 až 42).

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

tags: #znalecky #posudok #nehnutelnosti #DPH