Znalecký Posudok Pri Prevodoch Pozemkov: Všetko, Čo Potrebujete Vedieť

Znalecký posudok je kľúčový dokument pri prevode nehnuteľností, najmä ak sa transakcia financuje hypotékou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o znaleckých posudkoch, ich význame, nákladoch a procese vybavovania, aby ste sa v tejto oblasti lepšie orientovali.

Úvod

V dnešnej dobe, keď sú ceny nehnuteľností často vysoké a premenlivé, je dôležité mať objektívny pohľad na reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Znalecký posudok slúži ako nezávislé ohodnotenie, ktoré pomáha kupujúcim, predávajúcim aj bankám určiť skutočnú trhovú hodnotu. Predávajúci sa snažia dosiahnuť čo najvyššiu cenu, zatiaľ čo kupujúci chcú kúpiť za čo najmenej. Znalecký posudok preto predstavuje dôležitý nástroj pre spravodlivé a transparentné transakcie.

Význam Znaleckého Posudku

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti. Je jedným z najdôležitejších dokumentov pri žiadosti o hypotéku, pretože banka na jeho základe posudzuje výšku úveru. Slúži ako zábezpeka pre banku v prípade, že by klient nebol schopný splácať úver.

Prečo je znalecký posudok potrebný?

Odborný znalecký posudok sa k žiadosti o hypotéku prikladá preto, lebo kúpna cena sa často nezhoduje so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ceny bytov, domov či pozemkov sú väčšinou premrštené. Ak si kúpite alebo chcete kúpiť byt či rodinný dom za 200 000 eur, no znalec ho ohodnotí len na 180 000 eur, banka vám požičia maximálne 90 % práve z tejto sumy. Môže sa však stať, že kúpna cena bude nižšia ako hodnota v posudku. Vtedy sa, naopak, berie do úvahy práve ona.

Znalecký posudok budete potrebovať aj v prípade, ak sa rozhodnete refinancovať nevýhodný úver alebo konsolidovať (spojiť do jedného) viaceré úvery.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

Ako Vybaviť Znalecký Posudok

Pri vybavovaní znaleckého posudku máte väčšinou dve možnosti - využiť služby externého znalca alebo toho, ktorého vám ponúka banka. Oba spôsoby majú svoje pre a proti.

Externý znalec vs. Znalec banky

Ak si vyberiete externého znalca, môžete jeho posudok použiť vo viacerých bankách a znížiť si tak náklady. Naopak, ak využijete služby toho bankového, posudok môžete získať rýchlejšie. Niekedy vám dokonca aj časť z jeho ceny preplatia. Navyše takýto znalecký posudok už banka spravidla nijako ďalej neposudzuje. To pri externom znalcovi neplatí. Ide o bežnú supervíziu, no zistená hodnota nehnuteľnosti sa pri nej môže upraviť (väčšinou znížiť). Napríklad, ak chcete založiť príliš „rizikovú“ nehnuteľnosť v lukratívnej oblasti, kde sa jej cena šplhá vysoko, no šanca na predaj je nižšia. Platí to aj v opačnom prípade. Väčšinou však po zhodnotení bankou nemusíte očakávať výrazné zmeny.

Výber Znalca

Znalecký posudok na nehnuteľnosť môže vypracovať iba súdny znalec v odbore stavebníctvo. Pri výbere znalca si vopred preverte, či sú posudky znalca, ktorého ste si zvolili, vašou financujúcou bankou akceptované. Nie všetci znalci a ich znalecké posudky sú akceptovateľné všetkými bankami. Príčinou môžu byť v minulosti dodané nekvalitné znalecké posudky. Či už s nadhodnotenou alebo podhodnotenou hodnotou oceňovanej nehnuteľnosti.

Veľkou výhodou je, ak si vyberáte znalca, ktorý pôsobí v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V niektorých bankách vám nehnuteľnosť ocenia aj interní znalci, spravidla sa však táto služba vzťahuje iba na oceňovanie bytov. Síce sa nemusíte takéhoto interného ocenenia báť, nakoľko sa nestáva, že by interní znalci podceňovali cenu nehnuteľnosti, no počítajte s tým, že znalecký posudok bude vyhotovený iba pre tú konkrétnu banku, v ktorej žiadate hypotéku a do ruky vám ho nedajú. Ak by ste potrebovali znalecký posudok aj na iné účely, budete si musieť dať vypracovať nový. Posudky vypracované internými znalcami bánk urýchľujú proces vybavenia úveru.

Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Dokumenty Potrebné pre Vypracovanie Posudku

Pre vypracovanie znaleckého posudku je potrebné predložiť znalcovi určité dokumenty. V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke. Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu. Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu. Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou.

Cena Znaleckého Posudku

Väčšinou zaň zaplatíte od 100 do 350 eur. Cenu však ovplyvňuje viacero faktorov. Napríklad, či ide o byt alebo rodinný dom, ktorý má navyše aj garáž či inú prístavbu. Výsledná suma závisí aj od regiónu, lokality, vašej dohody so znalcom či od času, za aký vám ho vypracuje. V bežnej cene zvyknú byť zarátané aj dve až tri kópie.

Vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe bytu vás bude stáť 150-200 Eur a vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe domu vás bude stáť 250 - 350 Eur. Tento náklad znáša vždy kupujúci, keďže je to náklad spojený s formou financovania, s jeho hypotekárnym úverom. Znalec vyhotovuje vždy tri rovnaké kusy znaleckého posudku, ktoré odovzdá objednávateľovi - fyzickej osobe, kupujúcemu. Ak je objednávateľom banka (interné ocenenie alebo zmluvný znalec banky), klient, kupujúci neobdrží žiaden znalecký posudok.

Cena znaleckého posudku (znalečné) vzniká dohodou medzi zadávateľom a samotným znalcom. Cena znaleckého posudku alebo Odmena znalca je upravená v zákone č.

Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnutelnosti zaplatíte 150 až 400 EUR. Závisí to však aj od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, tzn. klienta. Cenu ovplyvňuje napríklad aj rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva.

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

Faktory Ovplyvňujúce Cenu

Na to, koľko stojí znalecký posudok totiž vplýva mnoho faktorov. Jedným z nich je lokalita. Aj ak sa jedná o lokalitu samotnej nehnuteľnosti aj ak máme na mysli lokalitu, odkiaľ bude znalec. Čím je nehnuteľnosť drahšia, tým je pravdepodobnejšie, že aj znalecký posudok nehnuteľnosti bude drahší.

Odmena Znalca

Odmena znalca je upravená v zákone č. Vyhláška č. (3) Vypočítaná podielová odmena sa zaokrúhľuje na celé eurá nahor.(4) Minimálna výška podielovej odmeny je 26,56 eura.(5) V prípade ohodnocovania nedokončenej stavby sa východiskovou hodnotou podľa odseku 2 rozumie východisková hodnota dokončenej stavby.(6) Ak je predmetom úkonu znaleckej činnosti stanovenie hodnoty nehnuteľností a stavieb k rôznym rozhodujúcim dátumom, patrí znalcovi podielová odmena za ohodnotenie k jednému rozhodujúcemu dátumu a za ohodnotenie k ostatným rozhodujúcim dátumom sa odmena stanoví podľa § 3. a) podanie vyžiadaného písomného stanoviska o stave rozpracovania znaleckého úkonu 6,64 eura,b) prevzatie a prvotné oboznámenie so spisom 19,92 eura,c) prešetrovanie pri vykonaní znaleckého úkonu 6,64 eura; prešetrovaním sa rozumie najmä nahliadnutie do registrov alebo archívov s prihliadnutím na § 16 ods. 2 písm.

Doba Vypracovania Znaleckého Posudku

Znalecký posudok dostanete vypracovaný zvyčajne do niekoľkých dní. Ak sa hodnotí byt, je to rýchlejšie, pretože znalec berie do úvahy menej vecí ako pri rodinnom dome. Vtedy si môžete počkať aj týždeň, niekedy dva. Všetko však závisí od kapacity znalca a od vašej dohody s ním. Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca.

Faktory Ovplyvňujúce Hodnotu Nehnuteľnosti

Veľký vplyv na hodnotu nehnuteľnosti má lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny nehnuteľností sú vždy vyššie vo väčších mestách a naopak nižšie v menších obciach, na dedinách. Cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje typ zástavby v okolí, skladba obyvateľstva, infraštuktúra, dostupnosť a mnoho ďalších faktorov. Znalec hodnotí výmeru budovy, jej vek a opotrebenie, technický stav, príslušenstvo k nej a údaje o pozemku. V znaleckom posudku je zohľadnený stav bytu, či domu, týkajúci sa rekonštrukcie. Nikdy sa nezohľadňuje zariadenie nehnuteľnosti.

Základný a rozhodujúci faktor pri stavbách a bytoch je poloha v rámci Slovenska. Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Do úvahy sa berie aj príroda a životné prostredie - prírodná lokalita v bezprostrednom okolí, kvalita životného prostredia. Podstatné sú tiež možnosti zmeny v zástavbe a ďalšieho rozšírenia a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti.

Rovnako ako pri byte aj to, na aké inžinierske siete je napojený a ako je situovaný. Tým najvýraznejším faktorom je rozhodne poloha. A to nielen v rámci Slovenska, ale aj v konkrétnom meste či obci. Takisto je dôležitý aktuálny stav nehnuteľnosti, jej typ a občianska vybavenosť v okolí. Banka sa však pozerá aj na pracovné príležitosti v danom regióne a na skladbu obyvateľstva na mieste, kde sa byt, dom či pozemok nachádza.

Metódy Stanovenia Hodnoty

V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota.

Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.

Platnosť Znaleckého Posudku

Pri znaleckom posudku sa presná platnosť neurčuje. Väčšinou závisí od jeho účelu. Ak sa vypracoval, aby určil hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má byť zábezpekou pre banku pri žiadaní o hypotéku, zvyčajne má ročnú platnosť. No ak ho využijete pri refinancovaní alebo konsolidácii, môže byť aj starší.

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov.

Poplatky Spojené s Prevodom Nehnuteľnosti

Pri prevode nehnuteľnosti sa môžeme stretnúť s rôznymi poplatkami. S tým, kto hradí poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti závisí na dohode zúčastnených strán.

Príklady Poplatkov

• Poplatok za overenie podpisov: pohybuje okolo 4 EUR. Niektoré realitné kancelárie tento poplatok hradia.
• Záložné zmluvy: Ak kupujúci čerpá úver, je nutné, aby boli pre banku podpísané záložné zmluvy. Podpisovanie záložných zmlúv prebieha na pobočke banky a žiadne poplatky sa neplatia.
• Vklad do katastra: Tento poplatok hradí kupujúci. V niektorých prípadoch záleží na obchodnej dohode medzi účastníkmi, prípadne si strany tento poplatok rozdelia na polovicu. Niekedy sa predávajúci nechce podieľať na tomto poplatku. Pre svojich klientov môže hradiť tento poplatok banka, v ktorej čerpá kupujúci úver, realitná kancelária alebo finančný poradca. Nie je však ich povinnosťou tento poplatok uhradiť, záleží na ich dohode.
• Znalecký posudok: Tento poplatok v plnej výške hradí kupujúci, ktorý čerpá úver. Jeho výška sa pohybuje v rozmedzí 150 - 350 EUR. Poplatok za geometrický plán hradí kupujúci.
• Daň z prevodu nehnuteľnosti: Táto daň bola zrušená.

Geometrický Plán

Geometrický plán sa dáva vypracovať z rôznych dôvodov, napríklad na zameranie stavby v teréne, alebo ako podklad pre znalca. Pri prevode nehnuteľnosti je potrebné počítať aj s výdavkami na geometrický plán.

Overenie Listu Vlastníctva

Overenie listu vlastníctva pre právne účely je platný len tri mesiace. Niektoré banky, ako napríklad Poštová banka, túto službu poskytujú v rámci bonusov bezplatne.

Znalecký Posudok vs. Trhová Cena

Pri príprave na predaj nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať medzi znaleckým posudkom a trhovou cenou.

Čo je znalecký posudok?

Znalecký posudok je odborný odhad hodnoty pre potreby banky. Je konzervatívny a zameriava sa na minulosť. Nezohľadňuje všetky faktory, ktoré môžu ovplyvniť trhovú cenu.

Čo je Trhová Cena?

Trhová cena je strategická suma, ktorú je reálny kupujúci ochotný zaplatiť za vašu nehnuteľnosť, v tejto konkrétnej chvíli, na tomto konkrétnom mieste.

Prečo sa Nespoliehať na Starý Znalecký Posudok?

Spoliehanie sa na starý znalecký posudok môže viesť k nesprávnemu oceneniu nehnuteľnosti. Ak trváte na cene uvedenej v starom posudku, môže sa stať, že váš inzerát bude visieť na portáloch dlhé mesiace bez odozvy. Naopak, ak banka spraví veľmi konzervatívny odhad, môžete predať nehnuteľnosť pod cenu.

Legálna Definícia Znalca a Znaleckej Činnosti

Legálna (zákonná) definícia pojmu znalec na účely právneho poriadku Slovenskej republiky je obsiahnutá v ustanovení § 2 ods. 1 zákona č. 382/2004 Z. z. b) nezapísaná v tomto zozname, ak je ustanovená za znalca, prekladateľa alebo tlmočníka podľa § 15 ZZTP (tzv. Znalec podľa písm. Znalec podľa písm. Legálnu (zákonnú) definíciu pojmu znalecká činnosť obsahuje ustanovenie § 16 ods. podľa ktorého znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v ZZTP znalcami pre zadávateľa.

Zoznam znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 1 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. Obsahové vymedzenie znaleckých odborov a odvetví je obsahom prílohy č. 2 k vyhláške č. 228/2018 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z.

Závery

Znalecký posudok je neoceniteľným nástrojom pri prevode nehnuteľností. Poskytuje objektívne ohodnotenie, ktoré je kľúčové pre získanie hypotéky, refinancovanie úveru alebo pri predaji a kúpe nehnuteľnosti. Je dôležité vybrať si kvalifikovaného znalca a mať na pamäti, že znalecký posudok je len jedným z faktorov, ktoré ovplyvňujú trhovú cenu nehnuteľnosti. Pri prevode nehnuteľnosti je potrebné počítať s rôznymi poplatkami a mať jasno v tom, kto ich bude hradiť.

tags: #znalecky #posudok #prevod #pozemku #cena