Povinnosti spojené so starostlivosťou o nehnuteľnosť

Kúpa nehnuteľnosti je významným životným rozhodnutím, spojeným s ekonomickými, sociálnymi a emocionálnymi faktormi. Vlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti voči štátu, spoločenstvu vlastníkov a susedom. Tento článok sa venuje prehľadu povinností vlastníka nehnuteľnosti na Slovensku, pričom zohľadňuje občianskoprávne, obchodnoprávne aspekty a judikatúru slovenských súdov.

Kúpa nehnuteľnosti a investigatívna povinnosť kupujúceho

Závažnosť rozhodnutia kúpy nehnuteľnosti by mala zodpovedať náležitej opatrnosti zo strany kupujúceho. Právny poriadok by mal dopomôcť pozícii starostlivého kupujúceho aj osobitnými ochrannými mechanizmami. V kontexte kúpnej zmluvy je dôležitá tzv. investigatívna povinnosť kupujúceho, ktorá predstavuje sumár preventívnych krokov na preskúmanie oprávnenia predávajúceho.

Občianskoprávny a obchodnoprávny režim predaja nehnuteľnosti

V slovenskom právnom poriadku existujú dva základné režimy predaja nehnuteľností: občianskoprávny a obchodnoprávny.

• Občianskoprávny režim: Upravuje predaj nehnuteľností medzi fyzickými osobami alebo medzi fyzickou a právnickou osobou, ak nejde o podnikateľskú činnosť. Základným predpisom je Občiansky zákonník.
• Obchodnoprávny režim: Uplatňuje sa pri predaji nehnuteľností v rámci podnikateľskej činnosti, najmä medzi podnikateľmi. Základným predpisom je Obchodný zákonník.

Obchodný zákonník neobsahuje všeobecnú úpravu prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam. Tieto sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku, ktorý odkazuje na zákon o katastri nehnuteľností. V zmysle Obchodného zákonníka sú predmetom kúpnej zmluvy výlučne hnuteľné veci (tovar), čím sú vylúčené veci nehnuteľné. Občianskoprávna úprava definuje kúpnu zmluvu všeobecne. Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie ku kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom.

Zmluva o predaji podniku

Osobitným prípadom je zmluva o predaji podniku, ktorej súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. V tomto kontexte sa uplatňuje interpretačné pravidlo obsiahnuté v Obchodnom zákonníku. Rozhodovacia činnosť súdov v Českej republike a na Slovensku sa v tomto ohľade líši. Niektoré rozhodnutia umožňujú nadobudnutie nehnuteľnej veci v dobrej viere od neoprávnenej osoby na základe zmluvy o predaji podniku, iné tento výklad odmietajú.

Prečítajte si tiež: Podmienky podpory po dovŕšení 18 rokov

Princíp materiálnej publicity katastra nehnuteľností

Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Táto je najviac badateľná práve pri zmluvnom nadobúdaní vlastníckeho práva, ktorý vychádza v prípade slovenskej občianskoprávnej úpravy z princípu kauzálnej tradície. V zmysle tohto princípu je pre účinný prevod vlastníckeho práva potrebná existencia právneho dôvodu a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva.

Právne účinky zápisu osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený, sa týkajú úpravy princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností v právnom poriadku SR. Súčasná úprava neposkytuje dostatočnú ochranu dobromyseľnému kupujúcemu a uprednostňuje ochranu skutočného stavu pred stavom evidovaným.

Investigatívna povinnosť kupujúceho

V slovenskom súkromnom práve existuje tzv. investigatívna, resp. vyšetrovacia povinnosť kupujúceho, teda sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho.

Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Ak k plneniu nedôjde dobrovoľne, môže byť súdne vymáhané vrátane náhrady škody, ktorá zmluvnej strane v dôsledku neplnenia vznikla.

Pri pohľade na platné úpravy kúpnej zmluvy však vieme identifikovať aj také povinnosti, ktoré nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú. Neplnenie týchto povinností navyše ani nemôžu viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. V germánskom právnom priestore bývajú tieto povinnosti označované ako povinnosti nižšieho druhu popr. kvázipovinnosti.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Podobne ako identifikácia faktických vád, aj identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych (kvázi)povinností zo strany kupujúceho. Existencia tejto povinnosti je v zahraničných úpravách výsledkom sudcovského dotvárania práva pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva. Právna veda však vychádza aj z názoru, že tento postup môže vyplývať z princípu prevencie škody.

Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti po kúpe

Po kúpe nehnuteľnosti vznikajú vlastníkovi rôzne povinnosti voči správcovi bytového domu, dodávateľom energií a obci.

Správca bytového domu/spoločenstvo vlastníkov bytov

Nový vlastník sa musí nahlásiť u správcu bytového domu alebo v spoločenstve vlastníkov bytov a predložiť:

• Kúpnu zmluvu
• Návrh na vklad
• Odovzdávací protokol s uvedenými hodnotami z meračov energií

Dodávatelia energií

• Elektrina: Pôvodný vlastník sa musí odhlásiť z odberu elektrickej energie a nový majiteľ sa musí prihlásiť. Stav na elektrickom merači sa dá nahlásiť aj cez infolinku alebo osobne na pobočke (pri právnických osobách).
• Plyn: Zmeny pri odbere plynu treba riešiť písomne, prostredníctvom žiadosti o zmenu odberateľa. Právnické osoby musia navštíviť osobne zákaznícke centrum.
• Káblová televízia, internet, telefónna linka: Predávajúci s kupujúcim sa pri predaji môžu dohodnúť, či objednané služby u poskytovateľov prepíšu z jedného vlastníka na druhého alebo ju pôvodný vlastník zruší, prípadne si ju môže prepísať na inú adresu. Nový majiteľ si nahlási káblovú televíziu, internet či telefónnu linku nanovo alebo si ju len prehlási z inej adresy.

Koncesionárske poplatky (RTVS)

Ak doteraz nebola na vás v katastri nehnuteľností zapísaná žiadna nehnuteľnosť a kupujete svoju prvú, máte povinnosť zaregistrovať sa ako nový platca koncesionárskych poplatkov. Môžete vyplniť formulár a odovzdáte ho na pošte alebo sa môžete prihlásiť elektronicky.

Daň z nehnuteľnosti

Rozhodujúcim termínom pre platenie dane z nehnuteľnosti je 1. január. Kto je 1. januára zapísaný v katastri nehnuteľností, ten musí podať priznanie a následne vyrubenú daň aj zaplatiť. Priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva pri akejkoľvek zmene v liste vlastníctva - predaj, kúpa, zmena podielov, zmena druhu/účelu, zmena v bezpodielovom vlastníctve manželov, kolaudácia či stavebné povolenie. Daň z nehnuteľnosti spadá pod mestské a obecné úrady.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti

Daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti platíte v prípade, že ste nehnuteľnosť vlastnili menej ako päť rokov. Zároveň to musíte uviesť v daňovom priznaní v nasledujúcom roku. Je tu možnosť odrátať náklady na rekonštrukciu alebo opravu.

Práva a povinnosti vlastníka bytu v bytovom dome

Okrem vyššie uvedených povinností, vlastník bytu v bytovom dome má aj špecifické práva a povinnosti vyplývajúce zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Úpravy v byte

Ak máte v pláne robiť úpravy vo vašom byte, pamätajte, že niektoré zmeny môžu vyžadovať súhlas správcu domu či celého spoločenstva vlastníkov. Je dôležité rešpektovať pravidlá stanovené Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, aby ste predišli možným sporom. Ak chcete meniť vzhľad bytového domu, či robiť zásahy do spoločných častí, je potrebné, aby ste mali súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov.

Vzťahy so susedmi

Bývanie v bytovom dome prináša so sebou nutnosť zdieľať určité priestory a zariadenia s ostatnými obyvateľmi. Práca na udržiavaní dobrých vzťahov so susedmi je kľúčová pre harmonické spolunažívanie. Buďte ochotní diskutovať o otázkach týkajúcich sa spravovania domu a aktívne sa zapojte do rozhodovaní o spoločných projektoch.

Prenájom bytu

Ak sa rozhodnete prenajať váš byt, nezabudnite si pripraviť podrobnú nájomnú zmluvu, ktorá chráni obe strany - vás aj nájomcu. Uistite sa, že zmluva obsahuje jasné podmienky týkajúce sa opravy škôd spôsobených nájomcom. Ak sa totiž stane škodová udalosť, ktorú zapríčiní nájomca a poškodí tým susedov, tí majú právo žiadať nápravu a odstránenie závad od vás, ako vlastníka bytu.

Udržiavanie bytu

Jednou z vašich hlavných povinností ako vlastníka je udržiavať byt v stave vhodnom pre bezproblémové užívanie. Toto nielenže pomôže zachovať hodnotu vašej nehnuteľnosti, ale tiež zabráni problémom, ktoré môžu negatívne ovplyvniť vašich susedov alebo samotný dom.

Sprístupnenie bytu

Správca alebo predseda spoločenstva má právo vyzvať vás na sprístupnenie priestoru bytu za účelom kontroly stavebných úprav. Správca je totiž oprávnený skontrolovať stav stavebných úprav, ktorý by nemal ohrozovať, poškodzovať či meniť spoločné časti alebo zariadenia bytového domu. Sprístupniť priestory vášho bytu však môžete len za účelom obhliadky alebo opravy, ktorú nezabezpečíte ako vlastník, za účelom opravy spoločných častí alebo zariadení, ktoré sú prístupné len z vášho bytu, taktiež v prípade montáže meračov a odpočtu nameraných hodnôt.

Spravovanie bytového domu

Bytové domy si vyžadujú starostlivosť tak ako každý iný majetok (či vo výlučnom, alebo spoločnom vlastníctve). So spravovaním spoločného majetku sú spojené problémy, pretože sa predsa len vyžaduje spoločný prejav vôle viacerých vlastníkov v súvislosti s nakladaním so spoločnou nehnuteľnosťou.

Spôsoby spravovania bytových domov

Možné spôsoby spravovania bytových domov sú ošetrené v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba - správca. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom.

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Spoločenstvo vlastníkov bytov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, a to až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Spoločenstvo môže za splnenia zákonom stanovených podmienok uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Individuálne vlastníctvo bytov je nutné zaregistrovať na katastrálnom úrade.

Stanovy spoločenstva

Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve.

Zmena formy správy

V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy.

Kontrola hospodárenia

Hospodárenie správcovských organizácií vrátane spoločenstva sa riadi podľa zákona o účtovníctve a podľa zákona o dani z príjmov. Možnosť kontroly hospodárenia spoločenstva či správcu poskytuje vlastníkom ustanovenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.

Zánik spoločenstva

Spoločenstvo ako právnická osoba sa môže dostať do konkurzu v dôsledku svojho úpadku. Upozorňujeme, že podľa zákona o konkurze a reštrukturalizácii je spoločenstvo ako potenciálny dlžník povinné predchádzať úpadku a v prípade jeho hrozby je povinné urobiť vhodné a primerané opatrenia na jeho odvrátenie.

Povinnosti spoločenstva

Medzi najdôležitejšie povinnosti spoločenstva patrí ochrana zvereného majetku, zvyšovanie jeho hodnoty, šetrenie nákladov na jeho prevádzku a zabezpečenie takého stavu zvereného majetku, ktorý by neohrozoval bezpečnosť osôb, ktoré v ňom bývajú alebo sa nachádzajú v ňom, prípadne v jeho blízkosti. Spoločenstvo tiež zodpovedá za dodržiavanie legislatívnych predpisov a stanov.

Ďalšie povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Okrem vyššie uvedených povinností, vlastník nehnuteľnosti má aj všeobecné povinnosti vyplývajúce z Občianskeho zákonníka a ďalších právnych predpisov.

Starostlivosť o pozemok

Občiansky zákonník ukladá každému vlastníkovi veci alebo pozemku povinnosť zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastník poľnohospodárskych i nepoľnohospodárskych pozemkov je povinný dodržiavať opatrenia proti rozširovaniu burín, inváznych rastlín a náletových drevín, čo spočíva najmä v pravidelnom udržiavaní pozemkov ich kosením v čase pred kvitnutím, ale aj v nasledujúcich mesiacoch, čím sa zabráni ďalšiemu šíreniu burín a škodcov.

tags: #starostlivosť #o #nehnuteľnosť #povinnosti