12 Iný Nebytový Priestor: Definícia, Úskalia a Využitie

Tento článok sa zaoberá problematikou nebytových priestorov, ich definíciou, možnosťami využitia na bývanie a s tým spojenými rizikami. Zameriava sa aj na aspekty spojené s balkónmi, lodžiami a inými spoločnými priestormi v bytových domoch.

Úvod

Hľadanie vhodného bývania je v súčasnosti čoraz náročnejšie, najmä kvôli rastúcim cenám nehnuteľností. Z tohto dôvodu sa niektorí ľudia obracajú k alternatívnym riešeniam, ako je kúpa nebytového priestoru a jeho premena na obytný priestor. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, upozorňuje na možné úskalia a prináša potrebné informácie pre tých, ktorí o takejto možnosti uvažujú.

Definícia Nebytového Priestoru

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.) je nebytový priestor definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. Ide napríklad o kancelárie, obchodné priestory, sklady, garáže a podobne. Dôležitým faktorom je kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu, ktoré určuje účel využitia daného priestoru.

Zákon č. 182/1993 Z. z. definuje nebytový priestor v § 2 ods. 1 písm. e) ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Zároveň uvádza, že nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ďalšie definície súvisiace s nebytovými priestormi, ako napríklad skladový priestor, možno nájsť v § 2 ods. 1 písm. r) tohto zákona.

Vyhláška č. 461/2009 Z.z. Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky špecifikuje rôzne druhy nebytových priestorov a ich kódy, ktoré sa uvádzajú na listoch vlastníctva. Pojem "apartmán" v tejto vyhláške nenájdeme, namiesto neho sa používa označenie "12 - Iný nebytový priestor", ktoré sa vzťahuje na všetky nebytové priestory, ktoré nemajú svoj vlastný kód, napríklad priestory menšie ako 15 m2.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Úskalia Využívania Nebytového Priestoru na Bývanie

Hoci sa kúpa nebytového priestoru a jeho využívanie na bývanie môže zdať ako atraktívna alternatíva, prináša so sebou niekoľko potenciálnych problémov:

• Rozpor so stavebným určením: Ak sa nebytový priestor využíva na bývanie v rozpore so stavebným určením, môže to viesť k porušeniu stavebných predpisov a sankciám zo strany stavebného úradu. Je dôležité si uvedomiť, že stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu.
• Trvalý pobyt: V nebytovom priestore nie je možné získať trvalý pobyt, pretože nie je kolaudovaný na bývanie. To môže mať dopad na rôzne aspekty života, ako napríklad prístup k zdravotnej starostlivosti, sociálnym dávkam a iným službám.
• Financovanie: Získanie hypotekárneho úveru na kúpu nebytového priestoru môže byť komplikované, pretože banky preferujú financovanie bytových priestorov. V prípade, že banka financovanie poskytne, je potrebné počítať s prísnejšími podmienkami, ako napríklad nižším LTV (pomer hodnoty nehnuteľnosti a založenia), vyššou úrokovou sadzbou alebo požiadavkou na založenie inej nehnuteľnosti.
• Poistenie: Poistenie nebytového priestoru, ktorý sa využíva na bývanie, môže byť problematické, pretože poisťovne nemusia ponúkať poistenie pre takéto prípady.
• Zmena účelu užívania: Ak by v budúcnosti vznikla potreba zmeniť účel užívania nebytového priestoru na byt, je potrebné absolvovať náročný proces v súlade so stavebnými predpismi.
• Normy a predpisy: Nebytové priestory nemusia spĺňať normy a predpisy pre bývanie, ako napríklad požiadavky na preslnenie bytov, akustiku a tepelnú izoláciu. Preslnenie bytov sa určuje podľa osobitného predpisu (Vyhláška č. 532/2002 Z. z.). Hodnotenie zvukovoizolačných vlastností budov a stavebných konštrukcií je tiež dôležitým faktorom.
• Územný plán: V prípade developerských projektov určuje rozloženie priestorov územný plán, ktorý stanovuje pomer bytových a nebytových priestorov.

Apartmány ako Špecifický Typ Nebytových Priestorov

Na realitnom trhu sa často stretávame s pojmom "apartmán", ktorý sa používa pre nebytové priestory, v ktorých sa dá trvalo bývať, ale bez trvalého pobytu. Tento pojem nie je presne definovaný v slovenskej legislatíve a jeho použitie môže byť zavádzajúce.

Vyhláška Ministerstva hospodárstva SR definuje apartmán ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie a v prípade apartmánového domu aj kuchynka alebo kuchynský kút. Toto chápanie je veľmi podobné pojmu dovolenkového a rekreačného ubytovania.

Developeri často využívajú pojem "apartmán" pre nebytové priestory, aby ich mohli predávať ako alternatívu k bytom. Môže sa teda stať, že si kúpite nebytový priestor na jednom poschodí a identický priestor na inom poschodí je zapísaný ako bytový.

Parkovanie pri Developerských Projektoch

Mestá sa snažia riešiť problém s parkovaním prostredníctvom kvót, ktoré určujú, koľko parkovacích státí musí byť postavených pri jednotlivých developerských projektoch. Tieto kvóty sú priamo naviazané na počet bytov, zatiaľ čo nebytových priestorov sa tak striktne netýkajú. Ak teda developer nemá možnosť postaviť viac parkovacích miest, môže postaviť menej bytov a viac nebytových priestorov, ktoré sa následne pokúsi predať ako apartmány.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Apartmány a Trvalý Pobyt

V bytoch je možné mať trvalý pobyt, keďže sú určené na bývanie. V apartmánoch, ktoré sú nebytovými priestormi, to možné nie je. Niektorí developeri to však vedia vyriešiť tak, že si v projekte nechajú jeden bytový priestor, kde následne majú vlastníci nebytových priestorov možnosť si zapísať trvalý pobyt. Nejde však o bežnú prax. Trvalý pobyt môžete mať však aj na miestnom úrade.

Balkóny, Lodžie a Spoločné Priestory

Balkóny a lodžie sú často súčasťou bytov a nebytových priestorov. Je dôležité si uvedomiť, že balkón je z právneho hľadiska spoločnou časťou bytového domu a nemožno previesť vlastnícke práva na túto časť stavby. Právo využívať balkón výlučne vlastníkom prislúchajúceho bytu vyplýva zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov prispievajú do fondu prevádzky, údržby a opráv aj za balkón, a to z titulu jeho užívania. Náklady na opravu, rekonštrukciu a modernizáciu balkóna sa majú uhrádzať z tohto fondu.

V prípade, že vlastník alebo užívateľ prispôsobí balkón na reklamné účely, je potrebné o tom rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Prenájom Spoločných Nebytových Priestorov

Prenájom spoločných nebytových priestorov je ďalšou možnosťou, ako využiť tieto priestory. Ak o prenájom prejaví záujem vlastník bytu v danom bytovom dome, postupuje sa formou zmluvy o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Ak však o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia, ide o "výpožičku". Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku.

tags: #12 #iny #nebytovy #priestor #definicia