Dlhých 5 rokov: Prečo nemôžem predať zdedenú nehnuteľnosť?

Dedičské konanie je proces, ktorý by mal prebehnúť bez zbytočných prieťahov. Zákon hovorí jasne - o dedičskom konaní sa musí rozhodnúť bez zbytočných prieťahov. Je jasné, že do 24 hodín to nebude, ale nie je už 15 rokov trošku priveľa? Presne toľko čaká na koniec dedičského konania pán Peter. Dodnes preto nemôže predať svoju nehnuteľnosť. Dom chátra a záhrada pustne. No niekedy sa proces dedenia a následného predaja nehnuteľnosti môže skomplikovať a natiahnuť na dlhé roky. Prečo sa to deje a ako sa s tým vysporiadať?

Príbeh Petra: 15 rokov čakania

Rodinný dom so záhradou v obci Čaka neďaleko Levíc si Peter Szőllősy s bývalou manželkou Máriou kúpili pred vyše 20 rokmi. Ich manželstvo sa však v roku 2008 skončilo a o dva roky neskôr pani Mária zomrela. Napriek tomu dedičské konanie dodnes nie je ukončené. Nebohá exmanželka je stále polovičnou vlastníčkou nehnuteľnosti. Peter Szőllősy sa o dom síce stará, no so svojou súčasnou manželkou Miriam bývajú inde.

„Nám ide o to, aby sa to konečne všetko poriešilo, keďže nehnuteľnosť chátra. Máme z toho len povinnosti,“ vysvetlila Miriam Szőllősyová. „Povinnosti mám také, že musím každý rok zaplatiť daň obci,“ uviedol pán Szőllősy.

Prekážky na ceste k predaju

Dlhy po zosnulej

Dedičské konanie na začiatku skomplikovali dlhy po zosnulej - všetci zákonní dedičia pre ne dedičstvo odmietli. Keďže medzi nimi boli aj maloleté deti, ich rozhodnutie musel schváliť súd. Navyše, súbežne s dedičstvom bolo potrebné usporiadať aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM).

„Dedičské konanie, keď zomrie jeden z manželov alebo je manžel rozvedený a ešte nie je vysporiadané BSM, je vždy dvojfázové. Najskôr sa musí vysporiadať BSM, a potom vlastne sa rieši dedičské konanie,“ povedal advokát.

Prečítajte si tiež: Podmienky podpory po dovŕšení 18 rokov

Prieťahy a sťažnosti

V roku 2018 ani jedna časť ešte nebola ukončená. Peter Szőllősy preto notárskej komore adresoval sťažnosť, v ktorej žiadal postup notárky Imeldy Šašváryovej preveriť.

„Ako keby to strčili do spodného šuplíka, že teraz túto nehnuteľnosť nebudeme riešiť,“ povedal Szőllősy. „Notárska komora sa zastala pani notárky s tým, že neporušila žiadny zákon,“ priblížila Szőllősyová.

„Keď napríklad jeden úkon urobím ako notár, že zašlem dožiadanie na kataster a teraz prejde pol roka, rok a nerobím žiaden úkon, to je prieťah. Ale ak robím 20 rokov každý mesiac nejaký úkon, tak to nie je prieťah. Čiže to nie je o dĺžke, ale o nečinnosti,“ objasnila Katarína Valová z Prezídia Notárskej komory SR.

Chyba súdnej úradníčky

Posun v dedičskom konaní nastal až v roku 2019. Súd na návrh notárky usporiadal bezpodielové spoluvlastníctvo. Polovica domu tak mala pripadnúť Petrovi Szőllősymu, druhá časť nebohej exmanželke. Súdna úradníčka však urobila chybu.

„Pani v katastri nehnuteľností si to neskontrolovala, zapísala to tak, ako prišiel papier zo súdu, a manžela urobili jediným vlastníkom nehnuteľnosti. Ďalší rok trvalo, kým to zase vyčistili. Takže na takýchto prieťahoch stojíme 15 rokov,“ povedala Miriam Szőllősyová.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Úmrtie notárky

Ďalšia komplikácia nastala vlani v lete. Poverená notárka, ktorá dedičstvo prerokúvala od roku 2010, zomrela.

„Po úmrtí pôvodnej súdnej komisárky JUDr. Imeldy Šašváryovej bol poverený vykonaním dedičského konania nový súdny komisár - notár Ing. Mgr. Andrej Rábek. V súčasnosti nie je predmetné dedičské konanie právoplatne skončené,“ informovala hovorkyňa Krajského súdu v Nitre Katarína Kellnerová.

Čo hovorí zákon?

Je jasné, že do 24 hodín to nebude, ale nie je už 15 rokov trošku priveľa?„Tam podľa mňa sú jednoznačne prieťahy. Keď si vezmeme, že pani poručiteľka zomrela v roku 2010 a máme rok 2025, tak asi každý z nás si sám zodpovie na otázku, že či to je primeraná doba alebo nie,“ objasnil nezávislý advokát Patrik Ozimanič.

Možnosti dedičov

„Môže podať aj ústavnú sťažnosť na prieťahy v súdnom konaní. A tam už potom Ústavný súd rozhoduje, že či v konkrétnom prípade došlo k zbytočným prieťahom, alebo nie,“ vysvetlil advokát Ozimanič.

„Informácie všeobecne o súdnych konaniach môžu dostať iba účastníci týchto konaní alebo ich splnomocnení zástupcovia. Môžu to dostať aj iné osoby, ale tam sú také podmienky, že ak súdny komisár uzná, že sú to vážne dôvody a že sa nedotknú práv účastníkov, tak tieto výnimky sú bežné,“ doplnila Valová.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Odúmrť a štát

„Manžel je 50-percentný vlastník. Čakáme, kedy všetko prebehne tak, ako by malo prebehnúť, a kedy sa vlastníkom druhej časti stane štát,“ povedala Szőllősyová.

„Tým, že tu máme odmietnuté dedičstvo a pripadne štátu, tak v podstate nemáme dediča, lebo štát nie je dedičom. V tomto prípade je štát iba účastníkom konania, on len preberá tzv. odúmrť,“ objasnil nezávislý advokát.

Ide o majetok zomrelého, ktorý pripadne štátu, ak nezanechal závet, nemá zákonných dedičov alebo títo dedičia dedičstvo odmietli. O tom, že dedičstvo po Márii Szőllősyovej pripadne štátu ako odúmrť, informovala notárka Imelda Šašváryová Okresný súd v Leviciach už v roku 2015. Tento proces sa však ani po desiatich rokoch nepodarilo zrealizovať.

„Vykonávajú sa potrebné úkony na ukončenie celého konania. Štát prostredníctvom príslušného Okresného úradu je maximálne súčinný, koná obozretne a zodpovedne, uplatňuje si svoje zákonom ustanovené práva a taktiež dodržiava zákonné povinnosti,“ informoval notár Andrej Rábek.

„Štát koná so štátom, lebo notár tu koná z poverenia súdu, zastupuje štát z úradnej moci. Eventuálne by mohol štát rýchlejšie prejednať dedičstvo a vyriešiť si vlastnícke vzťahy aj s ohľadom na to, že už niekoľkokrát sa dotyčný pán aj sťažoval, aj žiadal, aj prosil, aby teda konali vo veci, aj vysvetľoval dôvody,“ vyhlásil Ozimanič.

Predaj nehnuteľnosti s komplikáciami

Aj napriek zaseknutému dedičskému konaniu môže Peter Szőllősy so svojou polovicou nehnuteľnosti slobodne nakladať. V praxi ju však predať nedokáže - aj keby rodina našla kupca.

„Len problém je, že on musí podiel ponúknuť druhému spoluvlastníkovi na predaj za tých istých podmienok,“ priblížil advokát.

„V prípade, že nebude ponúknuté predkupné právo k vykupovanej časti nehnuteľnosti riadne a včas, prípadný výkup by mohol byť postihnutý následnými žalobami zo strany vlastníka druhej časti nehnuteľnosti,“ objasnil špecialista na výkup nehnuteľností Martin Adamec.

„A teraz otázka, komu to ponúkne, keď nemáme právoplatného vlastníka? Eventuálne okresnému úradu alebo pošlem to notárovi?“ pýta sa advokát.

Kúpiť takýto podiel nie je zaujímavé ani pre firmy, ktoré sa na výkup problémových nehnuteľností, napríklad v exekúcii, zameriavajú.

Problémy s výkupnou cenou

„V tomto konkrétnom prípade nemáme vyriešené esenciálne otázky, ktoré umožňujú zákonný výkup. Nemáme ustálenú oprávnenú osobu a nevieme vykonať výkup zákonným spôsobom - teda uplatnením predkupného práva.

Ako predísť problémom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?

  1. Ukončenie dedičského konania: Pred predajom zdedenej nehnuteľnosti je nevyhnutné ukončiť dedičské konanie - to znamená, že nehnuteľnosť musí byť právoplatne prepísaná na meno dediča, prípadne viacerých dedičov.
  2. Overenie vlastníctva: Po ukončení dedičského konania bude nehnuteľnosť zapísaná do katastra nehnuteľností na nového vlastníka, či už podľa závetu, dohody potomkov, prípadne platných zákonov o dedení. Tento úkon je nevyhnutný na to, aby dedič mohol nehnuteľnosť ďalej predávať a prepísanie nehnuteľnosti si viete overiť aj na internete - nový vlastník je vždy zapísaný na liste vlastníctva (LV).
  3. Daňové povinnosti: Predaj zdedenej nehnuteľnosti môže podliehať dani z príjmu, tu sú dôležité dva faktory. Aký ste mali rodinný vzťah a ako dlho danú nehnuteľnosť osoba vlastnila. Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, je príjem z predaja oslobodený od dane, ale musíte byť zároveň aj dedič v priamom rade (dedenie po otcovi, matke, starých rodičoch, pradodičoch). V opačnom prípade platíte daň, ktorá sa počíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou nehnuteľnosti určenej v dedičskom konaní (z toho dôvodu je vždy potrebné ocenenie nehnuteľnosti pri dedení). Daň je vo výške 19 % alebo 25 % (pri vyšších príjmoch) a následne aj 14% daň do zdravotnej poisťovne.
  4. Ocenenie nehnuteľnosti: Nikdy neodporúčame znižovať ocenenie nehnuteľnosti pri dedení, nakoľko daň platíte z rozdielu a čím by bol odhad pri dedení nižší, tým bude daň vyššia.
  5. Daňové priznanie: Dedič má povinnosť podať daňové priznanie v lehote do 31. marca nasledujúceho roka, ak sa naň vzťahuje povinnosť platenia dane.
  6. Kúpna zmluva: Pri samotnom predaji je potrebné vypracovať kúpnu zmluvu. S tou vám pomôže realitná kancelária, právnik, prípadne notár vo vašej lokalite. Kúpna zmluva musí samozrejme spĺňať zákonné požiadavky a neodporúčame ju vytvárať sami, nakoľko ide väčšinou o celoživotný majetok a za tých "pár stoviek eur" to určite nestojí.
  7. Podpisy a overenie: Po podpise zo strany kupujúcich, je potrebné navštíviť notára a ako predávajúci podpísať príslušne zmluvy pred ním. On následne podpisy overí a vy zanesiete zmluvy na príslušný úrad katastra.
  8. Záväzky a inštitúcie: Uhradenie všetkých záväzkov viazaných na nehnuteľnosť (napr. informovanie príslušných inštitúcií o zmene vlastníka (správca bytového domu, daňový úrad - v prípade, že máte daňovú povinnosť, obecný úrad - daň za nehnuteľnosť).
  9. Spoluvlastníci: Ak má nehnuteľnosť viacerých spoluvlastníkov, tak vždy všetci musia s predajom súhlasiť, v opačnom prípade je nehnuteľnosť ťažko predateľná (kto by kúpil len časť nehnuteľnosti).

Daň z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Ak sa rozhodnete predať zdedenú nehnuteľnosť, je dôležité vedieť, aké daňové povinnosti vám z toho vyplývajú. Daň z dedičstva bola na Slovensku zrušená k 1. januáru 2004. To znamená, že samotné nadobudnutie majetku dedením nie je spojené s platením dane. Avšak, ak sa rozhodnete zdedenú nehnuteľnosť predať, môže vám vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmu, ak sú splnené určité podmienky:

  1. Doba vlastníctva: Ak nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (zosnulý) viac ako 5 rokov, príjem z jej predaja je oslobodený od dane.
  2. Dedenie v priamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnúčatách), doba vlastníctva poručiteľa sa započítava do doby vášho vlastníctva. To znamená, že ak vaši rodičia vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, a vy ju predáte hneď po dedičskom konaní, príjem z predaja bude oslobodený od dane.
  3. Dedenie v nepriamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili v nepriamom rade (po súrodencoch, tetách, ujcoch), príjem z predaja je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia dedičstva.

Príklad

Zdedíte byt po rodičoch, ktorí ho vlastnili 6 rokov a vy ho následne hneď predáte. Znamená to, že vám nevznikla povinnosť platiť daň z príjmu z predaja tohto bytu.

V roku 2019 zdedíte pozemok po bratovi, ktorý ho nadobudol v roku 2010 a rozhodnete sa ho predať v roku 2020, v takomto prípade príjem z predaja pozemku nie je od dane oslobodený.

Výpočet dane

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, daňovník (predávajúci) je povinný zaplatiť daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti. Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami preukázateľne vynaloženými na dosiahnutie tohto príjmu. Medzi výdavky patrí napríklad:

  • Hodnota nehnuteľnosti určená v dedičskom konaní
  • Náklady na rekonštrukciu a opravy
  • Poplatky realitnej kancelárii
  • Notárske poplatky
  • Iné preukázateľné náklady spojené s predajom

Sadzba dane z príjmu fyzických osôb je 19 % z základu dane nepresahujúceho sumu 41 445,46 eur. Ak základ dane presiahne túto sumu, sadzba dane je 25 %.

Ako sa vyhnúť plateniu dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?

Existuje niekoľko spôsobov, ako sa legálne vyhnúť plateniu dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti:

  1. Počkať 5 rokov: Ak ste zdedili nehnuteľnosť v nepriamom rade, počkajte s predajom aspoň 5 rokov od nadobudnutia dedičstva.
  2. Darovanie: Ak vaša matka vlastní jednu časť nehnuteľnosti menej ako päť rokov, zvažujete možnosť darovania. Darovanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane z príjmu. Táto možnosť by mohla byť pre Vašu matku výhodnejšia z pohľadu daní, pretože daň z darovania bola zrušená.
  3. Investícia do vlastného bývania: Ak príjem z predaja použijete na obstaranie vlastného bývania, môžete si znížiť základ dane.

Dedičské konanie krok za krokom

Ak vás čaká dedičské konanie, je dobré vedieť, ako tento proces prebieha. Tu je stručný prehľad:

  1. Otvorenie dedičského konania: Dedičské konanie sa otvára automaticky po úmrtí osoby. Súd následne poverí notára, ktorý ako súdny komisár zisťuje okruh dedičov, obsah závetu alebo listiny o vydedení a rozsah majetku i dlhov poručiteľa.
  2. Zisťovanie majetku a dlhov: Notár zisťuje, čo patrí do dedičstva a kto má nárok dediť. Zabezpečuje majetok pred znehodnotením.
  3. Prejednanie dedičstva: V prípade, že sa dedičské konanie nezastavilo vo fáze prípravy, pokračuje prejednaním dedičstva. Splnomocnenec vás môže zastupovať počas celého konania i v jeho časti, teda na niektoré úkony (musia byť vymedzené v splnomocnení). Ak chcete, aby vás v dedičskom konaní niekto zastúpil, musíte odovzdať „Splnomocnenie na zastupovanie v dedičskom konaní“. Dedičstvo môžete aj odmietnuť. Musíte to však stihnúť do 1 mesiaca odo dňa, kedy vás súd o možnosti a následkoch odmietnutia dedičstva upovedomil.
  4. Uznesenie o dedičstve: Na konci konania súd vydá uznesenie o dedičstve, kde je uvedený majetok zosnulého a dohody dedičov. Uznesenie nadobúda právoplatnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej sa môžu dedičia odvolať.
  5. Dodatočné konanie o dedičstve: K dodatočnému konaniu o dedičstve dochádza v prípade, že sa i po vydaní uznesenia o dedičstve objaví ďalší majetok zomrelého. Stať sa to môže aj s odstupom niekoľko desiatok rokov.

tags: #5 #rokov #nemozem #predat #nehnutelnost #dedicstvo

Ďalšie články