Advokátska úschova listín: Podmienky a výhody

V súčasnosti je čoraz žiadanejšou službou autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti a advokátska úschova listín či peňazí. Tieto služby ponúkajú významnú mieru právnej istoty a bezpečnosti pri prevodoch nehnuteľností. Advokátska úschova predstavuje špecifický inštitút podobný napr. notárskej, či bankovej úschove.

Čo je advokátska úschova?

Advokátska úschova je služba, pri ktorej advokát preberá do úschovy peniaze, listiny alebo iné cennosti, aby zabezpečil splnenie záväzku medzi dvoma stranami. Jeho podstata spočíva v tom, že určitá osoba odovzdá hnuteľnú vec do úschovy inej osobe, ktorej zároveň vznikne povinnosť, aby vec odovzdanú do úschovy riadne a starostlivo opatroval. Jednou zo základných povinností je povinnosť správcu veci (uschovávateľa-advokáta) zdržať sa užívania veci, či jej odovzdania do užívania tretej osobe, bez výslovného súhlasu uložiteľa (klienta).

Podobnosť s notárskou úschovou

Advokátsku úschovu možno porovnať s notárskou úschovou, ktorá funguje na podobnom princípe. Analógia: Je to ako „nezávislý rozhodca“ pri výmene. Kupujete byt. Bojíte sa poslať peniaze skôr, ako budete na liste vlastníctva. Predávajúci sa bojí dať návrh na vklad skôr, ako bude mať peniaze. Riešenie: Dáte peniaze do notárskej úschovy. Notár ich „podrží“. Keď kataster potvrdí prepis, notár automaticky uvoľní peniaze predávajúcemu. Najčastejšie pri kúpe nehnuteľností ako poistka pre obe strany. Notár vystaví notársku zápisnicu o úschove, ktorá presne definuje podmienky uvoľnenia peňazí (napr. „až po predložení listu vlastníctva s menom kupujúceho“).

Rozdiel oproti vinkulácii

Pri vinkulácii sú peniaze stále vaše, len sú zablokované (vinkulované) v prospech predávajúceho. Peniaze v úschove nie sú jeho majetkom a nejdú do dedičstva.

Podmienky advokátskej úschovy

Zmluva o advokátskej úschove

Advokátsku úschovu majú explicitne upravenú napr. v susednej Českej republike. Obdobne by bolo možné postupovať aj na území SR. Podľa českej právnej úpravy sa advokátska úschova realizuje uzavretím písomnej zmluvy o advokátskej úschove. V zmluve o advokátskej úschove je nevyhnutné jednoznačne označiť zmluvné strany, predmet úschovy, ktorý je potrebné presne špecifikovať, aby nedošlo k zámene s iným predmetom. V prípade úschovy peňazí je potrebné určiť výšku sumy a jej menu. Klient si advokátom dohodne ďalšie podmienky a podrobnosti advokátskej úschovy, a to najmä, ako dlho má úschova trvať, práva a povinnosti zmluvných strán, možnosti zániku zmluvy a podobne. Ak sa klient rozhodne previesť prostriedky bezhotovostne, potom je potrebné zriadiť osobitný účet, ktorý by bolo vhodné uviesť priamo do zmluvy. Advokát by sa mal zmluvne zaviazať k tomu, že poskytne klientovi informácie o stave účtu kedykoľvek o to klient požiada. Dôležité je tiež upraviť si podmienky zániku zmluvy a rovnako tak aj prípadnú odmenu. V zmluve je rovnako možné dohodnúť aj účel advokátskej úschovy.

Prečítajte si tiež: Advokátska Úschova: Aspekty

Účel advokátskej úschovy

Advokátska úschova môže byť využitá aj pri splnení záväzku. Umožňuje to najmä ustanovenie § 567 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa dlh plní na mieste určenom dohodou účastníkov zmluvy. V takom prípade je potrebné dohodnúť kedy, za splnenia akých podmienok a najmä komu je advokát oprávnený a povinný prostriedky z účtu uvoľniť. V tomto prípade by zmluvnou stranou nemal byť len advokát a jeho klient, ale aj tretia osoba, s ktorou je klient v záväzkovoprávnom vzťahu (uzavrel, alebo uzavrie napríklad kúpnu zmluvu). Takéto využitie advokátskej úschovy by prichádzalo do úvahy napríklad pri predaji nehnuteľnosti. Investícia do obstarania nehnuteľnosti nie je vôbec jednoduchou ani lacnou záležitosťou a je pochopiteľné, že zmluvné strany potrebujú určité záruky. Podmienky by mohli spočívať napríklad v povinnosti predložiť právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, či originál listu vlastníctva advokátovi, ktorý by až následne uvoľnil peniaze.

Dĺžka trvania úschovy

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na akejkoľvek dĺžke trvania advokátskej úschovy. Štandardne v našej kancelárii sa zmluvné strany dohodnú na 3 mesačnej lehote úschovy peňazí. V prípade, ak je potrebné pri prevode vykonať ešte ďalšie úkony (napríklad schváliť právny úkon súdom) je vhodné si dohodnúť dlhšiu ako 3 mesačnú lehotu úschovy peňazí.

Výhody advokátskej úschovy

Bezpečnosť a istota

Pri predaji nehnuteľnosti je pochopiteľné, že zmluvné strany potrebujú určité záruky. Predávajúci tak má istotu, že peniaze sú uložené u dôveryhodnej osoby, ktorá je jednak poistená proti spôsobeniu škody výkonom advokácie a na druhej strane kupujúci má záruku, že peniaze predávajúcemu advokát nevyplatí, pokiaľ nebudú slnené vopred dohodnuté podmienky vyplatenia.

Oddelenie majetku klienta od majetku advokáta

Pre ochranu záujmov klienta je nevyhnutné, aby bol majetok klienta oddelený od majetku advokáta. Inak povedané, v prípade advokátskej úschovy peňazí, napr. na bankovom účte, musí ísť o samostatný účet zriadený v prospech klienta a nesmie ísť o účet, na ktorom má advokát svoje vlastné prostriedky. Táto podmienka sleduje najmä ochranu klienta, zabezpečuje prehľadnosť, vytvára garanciu pred prípadným rizikom exekúcie advokáta, jeho prípadným bankrotom či smrťou. Z dôvodu transparentnosti by advokát mal kedykoľvek vydať klientovi na jeho žiadosť potvrdenie o aktuálnom stave prostriedkov jemu zverených.

Poistenie advokáta

Advokát je zo zákona povinný byť poistený pre prípad spôsobenia škody klientovi pri výkone advokácie.

Prečítajte si tiež: Podmienky advokátskej úschovy

Možnosti postihu pri neoprávnenom použití prostriedkov

Okrem toho je možné prípadné neoprávnené použitie prostriedkov klienta posudzovať podľa stupňa závažnosti buď podľa predpisov občianskeho, či obchodného práva, napríklad ako náhradu škody, alebo podľa predpisov trestného práva, napríklad ako trestný čin sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, alebo trestný čin porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku, podľa § 237 Trestného zákona. V neposlednom rade existuje aj možnosť podať na advokáta sťažnosť na Slovenskú advokátsku komoru, ktorá by jeho konanie posúdila a postihla v disciplinárnom konaní. To isté platí aj pre notára alebo banku.

Odmena za advokátsku úschovu

V tomto prípade opäť platí, že prvoradá je dohoda klienta s advokátom. Advokát môže podľa vyhlášky č. (1) Pri uzatváraní zmluvy o poskytnutí právnych služieb môže advokát dohodnúť s klientom spôsob a výšku zmluvnej odmeny. Keďže zmluva o advokátskej úschove nie je v žiadnom zákone výslovne upravená, je nevyhnutné aj v prípade odmeny subsidiárne (podporne) použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka, týkajúce sa zmluvy o úschove. Podľa ustanovenia § 748 Občianskeho zákonníka Zložiteľ je povinný nahradiť uschovávateľovi nevyhnutné náklady, ktoré na vec pri jej opatrovaní vynaložil; odmenu za úschovu je povinný zaplatiť len vtedy, ak sa tak dohodol alebo ak to zodpovedá predmetu podnikania uschovávateľa alebo zvyklostiam.

V našej kancelárii je cena od 100 Eur v závislosti od náročnosti vypracovania, počtu účastníkov, nehnuteľností, zápisu geometrického plánu, hodnoty nehnuteľností a iných úkonov súvisiacich s vyhotovením zmluvy, návrhu na vklad a jeho príloh.

Autorizácia zmluvy advokátom

Autorizáciu zmluvy advokátom možno porovnať so spísaním zmluvy o prevode nehnuteľností formou notárskej zápisnice. Autorizácia zmluvy advokátom však poskytuje viaceré výhody. Podľa § 31 ods. Advokát zisťuje totožnosť účastníkov zmluvy ako aj ich zástupcov, ktorí ju musia preukázať platnými dokladmi totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami. Autorizovanie zmluvy advokátom zaručuje, že neprídete o svoje peniaze. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia, v ktorej je advokát poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Účastníci zmluvy nemusia ísť s podaním návrhu na vklad na príslušný správny orgán (katastrálny odbor), ani úradne osvedčovať ich podpis k notárovi, či na obecný úrad, všetko vybavia v našej advokátskej kancelárii. Výrazne nižší správny poplatok - po autorizácii zmluvy zabezpečuje naša kancelária podanie na príslušný správny orgán, katastrálny odbor, a to v elektronickej forme, pričom poplatky sú o 50 % nižšie, t.j. Podanie na kataster a splnomocnenie.

Podmienky autorizácie zmluvy

Vyhradzujeme si právo odmietnuť autorizovať akúkoľvek zmluvu, najmä ak nebude možné spoľahlivo zistiť totožnosť niektorého z účastníkov zmluvy, uzatvorením zmluvy by došlo k porušeniu zákona, k skutočnosti zakladajúcej vznik škody alebo by jej uzatvorenie bolo v rozpore s dobrými mravmi.

Prečítajte si tiež: Zbavte sa dlhov

Dôležitosť právnej istoty

Vzory zmlúv, ktoré bežne nájdete na internete Vás neochránia pred podvodníkmi. Väčšinou sú vyhotovené osobami, ktoré nemajú právne vzdelanie a nechápu právne súvislosti, prípadne zákonné postupy. Nezabúdajte na to, že dôsledné vypracovanie zmlúv je rovnako dôležité ako všímavosť pri obhliadkach. Realitná kancelária nie je oprávnená poskytovať právne služby (napr. vypracovanie zmlúv), pokiaľ nemá vo svojom tíme právnika alebo nevyužíva služby advokáta. Na zabezpečenie právnej istoty je vždy vhodné konzultovať zmluvy s právnikom alebo advokátom. Voľba dobrého právneho zástupcu výrazne minimalizuje riziko podvodu, akýkoľvek iný „pisateľ zmluvy“, nemá povinnosť poskytnúť akékoľvek záruky a ochranné mechanizmy. Profesionálne vypracovaná zmluva zaručuje, že predávajúci obdrží celú kúpnu cenu a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Alternatívne riešenia sporov

Vzhľadom na to, že súdy sú zavalené veľkým počtom podaní a tiež tej skutočnosti, že súdne konanie je finančne náročné, odporúčame využívať súdy len v krajnom prípade. Často stačí trochu dobrej vôle na obidvoch stranách a spor, ktorý by sa mal riešiť súdnou cestou, sa ukončí mimosúdnou dohodou strán. Cieľom súčasnej právnej úpravy je, aby sa využívali viac alternatívne, mimosúdne riešenia sporov. To znamená rozhodcovské konanie a mediácia.

Rozhodcovské konanie

Rozhodcovské konanie upravuje zákon č. 244/2002 Z. z. V rozhodcovskom konaní možno rozhodovať len spory, ktoré účastníci konania pred súdom môžu skončiť súdnym zmierom. Ak je spor už predmetom konania na súde, môžu sa účastníci konania dohodnúť pred súdom alebo mimosúdne, že sa skončí v rozhodcovskom konaní. Táto dohoda musí obsahovať rozhodcovskú zmluvu. Dohoda doručená súdu má účinky späťvzatia návrhu, ako aj súhlasu odporcu s takým späťvzatím.

Mediácia

Mediácia je dobrovoľný proces, v ktorom neutrálna osoba - mediátor - pomáha sporiacim sa stranám vyjednávať urovnanie sporu. Je rýchla a neformálna, preto ju uprednostňujeme pred rozhodcovským konaním, ktoré sa využíva skôr v obchodnoprávnych veciach a vo veciach s medzinárodným prvkom. Možno ju využiť v sporoch, ktoré vznikajú z občianskoprávnych vzťahov, rodinnoprávnych vzťahov, obchodných záväzkových vzťahov, ale aj pracovnoprávnych vzťahov. Mediáciu upravuje zákon č. 420/2004 Z. z. o mediácii a o doplnení niektorých zákonov. Mediátorom môže byť každá fyzická osoba zapísaná v registri mediátorov, na ktorej sa osoby zúčastnené na mediácii dohodnú a ktorá funkciu mediátora prijme, obvykle pôsobí na príslušných okresných súdoch, môže ním byť aj notár.

Činnosť notára

Činnosť notárov a ich služby upravuje zákon č. 323/1992 Zb. Práve notári sú v súvislosti so zmluvami tými najpovolanejšími - verejnými dôveryhodnými osobami, ktoré ich (aj iné listiny) spisujú a osvedčujú v súlade s právnymi predpismi. V podstate môže ísť o všetky typy zmlúv, ktoré sa týkajú práva občianskeho, rodinného, obchodného, pozemkového, dedičského.

Notárska úschova

Notári poskytujú verejnosti aj ďalšie služby. Napr. úschovu peňazí, listín a listinných cenných papierov, ak mu boli odovzdané so žiadosťou, aby ich vydal určitému príjemcovi. Notár môže napr. prijať do úschovy peniaze za účelom zabezpečenia výplaty kúpnej ceny pre predávajúceho až do času splnenia podmienok dohodnutých v zmluve. V takom prípade je akýmsi garantom istoty ich výplaty.

Odmena notára

Notár vykonáva notársku činnosť a činnosť v rámci súdneho komisariátu za odmenu, ktorej výška a spôsob určenia sa presne riadi ustanoveniami vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov v platnom znení. Sadzby odmeny sú určené pevnými sumami alebo percentom z hodnoty notárskeho úkonu, výnimkou je, pravdaže, odmena za poskytovanie právnych rád a vykonávanie správy majetku, keď sa postupuje podľa osobitných predpisov a existuje aj možnosť zmluvnej odmeny. V prípade, ak ide o notárske úkony časovo náročné, úkony väčšieho rozsahu alebo o úkony za nepriaznivých okolností - môže notár požadovať odmenu primerane zvýšenú, najviac však o 50 percent. Ak notár žiada od klienta odmenu vyššiu, ako stanovuje vyhláška, môže sa so sťažnosťou obrátiť na Notársku komoru SR, prípadne aj priamo na Ministerstvo spravodlivosti SR.

Notárske centrálne registre

Dôležitou činnosťou notárov je tiež činnosť súvisiaca s notárskymi centrálnymi registrami, ktoré podľa zákona vedie Notárska komora Slovenskej republiky ako súčasť jej centrálneho informačného systému. V podstate ide o register elektronicky archivovaných listín - v skenovanej podobe, ktorý je prístupný zo všetkých notárskych úradov v republike. Občania si tak môžu zaregistrovať dôležitú listinu na jednom notárskom úrade a získať jej osvedčený odpis na hociktorom inom. V prípade straty alebo zničenia ním možno dokonca nahradiť originál listiny. Každý register má svoj špecifický význam, notári však tvrdia, že všetky rovnako zaviedli v prvom rade systém a poriadok. Jednotlivé registre môžu poslúžiť napríklad na overenie, či k určitému úkonu skutočne došlo. Možno si to overiť v centrálnom informačnom systéme Notárskej komory SR, kde sú jednotlivé registre sprístupnené. Registrácia závetov je dôležitá napríklad z hľadiska ich nespochybniteľnosti v budúcnosti, praktický význam má aj register záložných práv. Tak ako sa totiž na správach katastra zapisujú nehnuteľné veci dané do zálohy, v registri záložných práv ide o registráciu hnuteľných vecí. Za registráciu v jednotlivých registroch sú stanovené presné sumy.

tags: #advokátska #úschova #listín #podmienky