Advokátska úschova zmlúv: Podmienky a význam bezpečného prevodu nehnuteľností

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je jednou z najdôležitejších vecí správne nastavený mechanizmus zaplatenia kúpnej ceny. Obidve strany by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. V tomto kontexte zohráva advokátska úschova kľúčovú úlohu.

Čo je advokátska úschova?

Advokátska úschova slúži na ochranu oboch zúčastnených strán predaja, kedy platba za nehnuteľnosť nejde rovno na bankový účet predávajúceho. Advokátska úschova funguje predovšetkým ako záruka a ochrana peňažných prostriedkov medzi zmluvnými stranami. Najčastejšie sa využíva pri kúpe nehnuteľnosti na obdobie, než je zapísaný budúci vlastník objektu do katastra nehnuteľností.

Činnosť úschovní upravuje Občiansky zákonník v § 2402 a zákon o advokácii v § 56.

Prečo využívať advokátsku úschovu pri kúpe nehnuteľnosti?

Potreba advokátskej úschovy vzniká práve po podpise kúpnej zmluvy. V tomto období by záujemca mal uhradiť kúpnu cenu nehnuteľnosti, ale reálne ešte nie je novým vlastníkom. Tým sa stáva až po zapísaní do katastra nehnuteľností.

Kupujúci totiž nechce poslať veľkú sumu peňazí, pokiaľ nebude mať istotu, že je naozaj vlastníkom. Predávajúci zase logicky nechce prepísať nehnuteľnosť na kupujúceho, pokiaľ nebude mať na svojom bankovom účte celú kúpnu cenu.

Prečítajte si tiež: Advokátska Úschova: Aspekty

V tejto chvíli prichádza pomoc advokátskej úschovy. Kupujúci zloží peniaze na účet tretej strane, ktorou je advokátska kancelária. Tá sa zaviaže prijaté financie odovzdať predávajúcemu až po predložení dokumentácie o vloženie nového majiteľa do katastra nehnuteľností a tým je kupujúci chránený.

Alternatívy k advokátskej úschove

Pri kúpe nehnuteľnosti je bežným javom, že kupujúci hradí časť kúpnej ceny aj z vlastných zdrojov. Aby sa zabezpečil transparentný a bezpečný priebeh celého procesu, zvyknú sa používať bezpečnostné prvky akú sú notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet.

1. Notárska úschova: Notárska úschova je služba, pri ktorej notár dočasne preberie do úschovy peniaze s cieľom zaistiť bezpečný a transparentný priebeh právneho vzťahu, v našom prípade nadobudnutia nehnuteľnosti. Kupujúci zloží kúpnu cenu alebo jej časť do úschovy u notára a ten ju vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok (najčastejšie po zapísaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Tento inštitút je upravený zákonom č. 323/1992 Zb. Výhodou notárskej úschovy je vysoká miera právnej istoty a ochrany oboch strán. Peniaze uložené do notárskej úschovy nepodliehajú exekúciám ani konkurzu. Pri zriaďovaní notárskej úschovy sa spisuje notárska zápisnica, ktorá musí obsahovať všetky detaily o úschove, musí byť zadefinovaná podmienka uvoľnenia a vrátenia peňazí. Zoznam všetkých povinných náležitostí popisuje § 47 a § 70 až 73. Nevýhodou notárskej úschovy sú fakticky len náklady spojené s jej zriadením, pretože notár za službu účtuje odmenu podľa vyhlášky o odmenách notárov a tá sa v roku 2024 výrazne zmenila smerom nahor.
2. Vinkulovaný účet: Vinkulácia je posledný spôsob, ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu pri kúpe nehnuteľnosti. V praxi to funguje tak, že kupujúci vloží peniaze na vinkulovaný účet v banke a banka ich uvoľní predávajúcemu až po splnení podmienok. Náklad na zriadenie vinkulovaného účtu je na podobnej úrovni ako advokátska úschova. A treba si dať veľký pozor, či vami preferovaná banka umožňuje načerpať hypotéku na vinkulovaný účet. Vinkulácia znamená “prevod dispozičného práva (napr. vlastníckeho práva) na niekoho iného dovtedy, kým nebude splnená určitá podmienka (napr. uhradená celá kúpna cena).”

Ako funguje advokátska úschova?

Potom, čo kupujúci a predávajúci nehnuteľnosti podpíšu zmluvu, sú peniaze kupujúceho preposlané do advokátskej úschovy. Peniaze musí advokát uložiť na zvláštny účet v banke, ktorý bude oddelený od majetku advokáta. S týmito peniazmi nemôže nijako nakladať. Iba v prípade, že by ho na to oprávňovala zmluva o úschove. V advokátskej úschove sú peniaze dovtedy, kým je kupujúci zapísaný do katastra nehnuteľností. Prevod nehnuteľnosti trvá približne rádovo jeden mesiac.

Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze.

Riziká spojené s priamou platbou

Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí.

Prečítajte si tiež: Zbavte sa dlhov

Ako si vybrať advokátsku úschovu?

Advokátska úschova funguje na identickom princípe ako notárska úschova, avšak nezávislú tretiu stranu medzi kupujúcim a predávajúcim vykonáva advokát. Advokátska úschova nie je presne definovaná paragrafovým znením v zákone, ide teda o relatívne voľnú dohodu medzi kupujúcim a predávajúcim spísanou u advokáta. V zmluve sa podobne ako pri notárskej úschove definujú podmienky uvoľnenia aj vrátenia finančných prostriedkov. Výhodou advokátskej úschovy je predovšetkým jej cenová dostupnosť, keďže cenotvorbu si určujú sami advokáti. Štandardne sa hýbe v rozmedzí 100 až 200 €.

Často je kompletné zabezpečenie advokátskej úschovy súčasťou právnej služby pri predaji nehnuteľnosti. Každá fyzická a právnická osoba však má právo na voľbu advokáta podľa svojho uváženia. Pre výber môžu osoby využiť databázu členov na webe Slovenskej advokátskej komory. Vybraného advokáta informujú, o aký druh úschovy majú záujem ao tom, za akým účelom bude úschova založená. Každá dojednaná advokátska úschova musí byť nahlásená Slovenskej advokátskej komore a podlieha jej kontrole.

Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

Poistenie advokáta

Ani v advokátskej úschove nemusia byť peňažné prostriedky v bezpečí.

Zo zákona musí mať advokát dojednané povinne poistenie zodpovednosti v minimálnej výške 7 miliónov korún.

Prečítajte si tiež: Úschova listín u advokáta

Poistenie zodpovednosti nechráni prostriedky v prípade, že si advokát pomýli číslo bankového účtu a pošle peniaze na účet iného majiteľa.

Zmluva o úschove

Zmluva o úschove predstavuje typ občianskej zmluvy, ktorá je upravená v Občianskom zákonníku (§ 747 - 753). Táto zmluva sa uzatvára v prípade, ak jedna zmluvná strana potrebuje opatrovať hnuteľnú vec, napr. automobil, elektroniku, alebo cestovný kufor. Cieľom úschovy je zachovanie veci, a nie jej zveľadenie.

Náležitosti zmluvy o úschove

Aby bola zmluva o úschove platná, musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami zmluvy sú tzv. uschovávateľ (ten, u koho bude vec v úschove) a zložiteľ (ten, kto vlastní vec, ktorú chce uschovať). Zmluvné strany je potrebné presne označiť, a to v prípade podnikateľa jeho obchodným menom, právnou formou, sídlom a IČO-m, ak ho má pridelené. Fyzickú osobu je potrebné označiť menom, priezviskom, dátumom narodenia a trvalým bydliskom.
• Označenie predmetu zmluvy: Aby bola zmluva platná, je nevyhnutné presne označiť predmet zmluvy, teda vec, ktorá má byť uschovaná u uschovávateľa. Bez presného označenia veci by nebolo zrejmé, čo má uschovávateľ uchovať, chrániť a v neposlednom rade po skončení úschovy vydať zložiteľovi.
• Dohoda o odovzdaní veci za účelom úschovy.

Ďalej sa môže do zmluvy zahrnúť:

• Dohoda o odplate: Odplata nie je nevyhnutnou súčasťou zmluvy o úschove. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť, že zložiteľ je povinný uschovávateľovi zaplatiť za opatrovanie a úschovu veci odplatu. Okrem odplaty je však zložiteľ povinný nahradiť uschovávateľovi aj nevyhnutné náklady, ktoré pri opatrovaní veci vynaložil.
• Doba trvania úschovy: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na termíne, do ktorého je povinný uschovávateľ opatrovať vec. Ak sa nedohodnú na termíne úschovy, môže zložiteľ kedykoľvek požiadať uschovávateľa o vydanie veci a rovnako môže uschovávateľ kedykoľvek vrátiť vec zložiteľovi. Ak by sa zmluvné strany dohodli na presnom trvaní úschovy, uschovávateľ nemôže vrátiť vec pred uplynutím doby úschovy. Zložiteľ však môže aj napriek dohode požiadať o skoršie vydanie veci. Dohoda o trvaní úschovy je tak výhodnejšia pre zložiteľa.
• Určenie, či uschovávateľ môže odovzdať vec do úschovy tretej osobe: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že uschovávateľ môže zabezpečiť úschovu takým spôsobom, že ju odovzdá niekomu inému, kto zabezpečí úschovu tejto veci. Možno konštatovať, že uschovávateľ sa týmto stáva akýmsi sprostredkovateľom úschovy. Ak takéto ustanovenie bude v zmluve chýbať, uschovávateľ nemôže vec odovzdať tretej osobe a musí zabezpečiť úschovu sám. Ak by ju napriek tomu odovzdal tretej osobe, zodpovedal by zložiteľovi za vzniknutú škodu, a to aj v prípade, ak by ku škode došlo náhodou.

Zmluva o úschove nemusí mať písomnú podobu. K platnému uzavretiu zmluvy stačí ústna dohoda o podstatných náležitostiach zmluvy. Zmluva sa môže uzatvoriť aj použitím mechanických prostriedkov - napr. uložením veci do skrinky na batožinu, alebo odovzdaním kľúčov od šatne.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Podpisom zmluvy vznikajú pre každú zmluvnú stranu určité práva a povinnosti. Uschovávateľ je v prvom rade povinný vec opatrovať, a to dohodnutým spôsobom. Ak sa zmluvné strany nedohodnú na spôsobe, je povinný vec opatrovať starostlivo. Opatrovať vec by mal uschovávateľ v prvom rade sám. Ďalej je uschovávateľ povinný zdržať sa používania opatrovanej veci. V neposlednom rade je jeho povinnosťou vrátiť opatrovanú vec v riadnom stave, v akom ju prijal.

Povinnosťou zložiteľa je predovšetkým nahradiť uschovávateľovi nevyhnutné náklady, ktoré vynaložil pri opatrovaní veci. Odmenu je povinný zaplatiť len vtedy, keď sa strany o tom dohodli alebo keď to zodpovedá zvyklostiam. Zložiteľ je súčasne povinný nahradiť uschovávateľovi škodu, ktorá mu vznikla pri opatrovaní veci.

Práva a povinnosti však pre zmluvné strany vyplývajú priamo zo zákona. Nie je nevyhnutné, aby boli priamo uvedené aj v zmluve. Ich zahrnutím do zmluvy sa dosiahne to, že účastníci si budú viac vedomí týchto práv a povinností, čo bude mať za následok vyššiu pravdepodobnosť ich dodržiavania.

Zánik zmluvy o úschove

Zmluva o úschove môže zaniknúť viacerými spôsobmi, a to:

• Uplynutím doby, na ktorú bolo trvanie úschovy dohodnuté, ak bola takáto doba dojednaná.
• Ak zložiteľ využije svoje právo a požiada uschovávateľa, aby mu ešte pred uplynutím dojednanej doby vec vrátil.
• Ak sa zmluvné strany nedohodli na dobe trvania úschovy, zložiteľ môže kedykoľvek požiadať o vrátenie veci a uschovávateľ môže kedykoľvek opatrovanú vec vrátiť.

Advokátska úschova a hypotéka

Všetky banky na trhu okrem jednej majú pri účele kúpa nehnuteľnosti podmienku čerpania hypotéky, ktorá hovorí, že musíte vydokladovať úhradu časti kúpnej ceny, ktorú realizujete z vlastných zdrojov. Inými slovami banka čerpá hypotéku vždy ako posledná. Otázka ale znie, či banka považuje túto podmienku splnenú v prípade, ak vaše finančné prostriedky uložíte do notárskej úschovy, advokátskej úschovy alebo na vinkulovaný účet.

Hypotéku do úschovy vedia načerpať bez akýchkoľvek ďalších podmienok len dve banky na trhu. Jedna banka hypotéku dokáže do úschovy načerpať v prípade, ak klient do úschovy uloží aj svoje finančné prostriedky. Všetky banky umožňujú klientovi uložiť vlastné finančné prostriedky do úschovy, ale nie všetky banky to považujú aj za splnenie podmienky čerpania, ktorá hovorí, že kupujúci má uhradiť svoju časť kúpnej ceny predávajúcemu. A tu práve vzniká problém, pretože niektoré banky túto podmienky považujú za splnenú až v momente, keď sa peniaze z úschovy uvoľnia na účet predávajúceho.

Ako to robíme my?

Aby mali klienti, čo najmenej nákladov so zrealizovaním obchodu využívame služby notárskej úschovy v prípade, že sa jedná o komplikovaný prípad. V bežnej praxi však využívame doložku v kúpnej zmluve, vďaka ktorej je naša advokátska kancelária splnomocnená podať návrh na vklad. Podávanie návrhu na vklad teda nie je závislé od predávajúceho. Keď nám kupujúci oznámi, že poslal čerpanie finančných prostriedkov a predávajúci prijatie potvrdí, podávame návrh na vklad, pričom splnomocnená osoba môže v priebehu prerušenia procesu vkladovania doupraviť kúpnu zmluvu podľa pokynov katastra. Nestane sa tak, že by predávajúci dostal peniaze a už nekonal ďalej vo veci vkladovania vlastníckeho práva na katastri.

tags: #advokatska #uschova #zmluv #podmienky