Advokátska Úschova Peňazí: Podmienky, Bezpečnosť a Alternatívy

Advokátska úschova peňazí predstavuje efektívny spôsob, ako eliminovať riziká pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Väčšina z nás si pojem advokácia spája so zastupovaním klientov v konaní pred súdmi a inými orgánmi, obhajobou, poskytovaním právnych rád, či spisovaním zmlúv. Avšak, advokátska činnosť zahŕňa oveľa širšie spektrum služieb, vrátane správy majetku klienta a zabezpečenia úschovy peňazí.

Úvod do Advokátskej Úschovy

Advokátska úschova je špecifický inštitút podobný notárskej či bankovej úschove. Podstata spočíva v tom, že klient odovzdá hnuteľnú vec (najčastejšie peniaze) do úschovy advokátovi, ktorému vznikne povinnosť vec riadne a starostlivo opatrovať. Jednou zo základných povinností advokáta je zdržať sa užívania veci alebo jej odovzdania do užívania tretej osobe bez výslovného súhlasu klienta.

Dôvodová správa k zákonu o advokácii uvádza: „Výkonom advokátskeho povolania a realizáciou právnych služieb napĺňa právo fyzických a právnických osôb na súdnu a inú právnu ochranu zakotvené v Ústave Slovenskej republiky (čl. 46 a nasl.). Zákonodarca v dôvodovej správe ďalej dodáva, že medzi činnosti vykonávané advokátom rovnako patria všetky tradičné formy právnych služieb vykonávané mimo procesné zastupovanie, ako sú napr. spisovanie listín, poradenstvo, rozbory, pričom pojem „advokácia“ je potrebné chápať oveľa širšie ako pojem „právna pomoc“.

Podmienky a Bezpečnosť Advokátskej Úschovy

Advokát musí v prvom rade hájiť záujmy svojho klienta. Pre ochranu záujmov klienta je nevyhnutné, aby bol majetok klienta oddelený od majetku advokáta. V prípade advokátskej úschovy peňazí, napr. na bankovom účte, musí ísť o samostatný účet zriadený v prospech klienta a nesmie ísť o účet, na ktorom má advokát svoje vlastné prostriedky. Táto podmienka sleduje najmä ochranu klienta, zabezpečuje prehľadnosť, vytvára garanciu pred prípadným rizikom exekúcie advokáta, jeho prípadným bankrotom či smrťou. Z dôvodu transparentnosti by advokát mal kedykoľvek vydať klientovi na jeho žiadosť potvrdenie o aktuálnom stave prostriedkov jemu zverených.

Poistenie a Zodpovednosť Advokáta

V prvom rade je potrebné uviesť, že advokát je zo zákona povinný byť poistený pre prípad spôsobenia škody klientovi pri výkone advokácie. Ak by advokát svoje povinnosti porušil, hrozí mu za to vážny postih, v krajnom prípade aj vylúčenie z advokátskej komory. Okrem toho je možné prípadné neoprávnené použitie prostriedkov klienta posudzovať podľa stupňa závažnosti buď podľa predpisov občianskeho, či obchodného práva, napríklad ako náhradu škody, alebo podľa predpisov trestného práva, napríklad ako trestný čin sprenevery podľa § 213 Trestného zákona, alebo trestný čin porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku, podľa § 237 Trestného zákona. V neposlednom rade existuje aj možnosť podať na advokáta sťažnosť na Slovenskú advokátsku komoru, ktorá by jeho konanie posúdila a postihla v disciplinárnom konaní.

Prečítajte si tiež: Advokátska Úschova: Aspekty

Dohoda s Advokátom a Zmluvná Odmena

V tomto prípade opäť platí, že prvoradá je dohoda klienta s advokátom. Advokát môže podľa vyhlášky č. (1) Pri uzatváraní zmluvy o poskytnutí právnych služieb môže advokát dohodnúť s klientom spôsob a výšku zmluvnej odmeny. Keďže zmluva o advokátskej úschove nie je v žiadnom zákone výslovne upravená, je nevyhnutné aj v prípade odmeny subsidiárne (podporne) použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka, týkajúce sa zmluvy o úschove. Podľa ustanovenia § 748 Občianskeho zákonníka Zložiteľ je povinný nahradiť uschovávateľovi nevyhnutné náklady, ktoré na vec pri jej opatrovaní vynaložil; odmenu za úschovu je povinný zaplatiť len vtedy, ak sa tak dohodol alebo ak to zodpovedá predmetu podnikania uschovávateľa alebo zvyklostiam.

Poplatok za advokátsku úschovu sa pohybuje v závislosti od výšky transakcie. Výška poplatku závisí od konkrétneho advokáta a sumy, ktorá je predmetom úschovy. Hoci ide o dodatočné náklady, v konečnom dôsledku ide o investíciu do bezpečnosti a pokojného priebehu predaja.

Zmluva o Advokátskej Úschove

Advokátsku úschovu majú explicitne upravenú napr. v susednej Českej republike. Obdobne by bolo možné postupovať aj na území SR. Podľa českej právnej úpravy sa advokátska úschova realizuje uzavretím písomnej zmluvy o advokátskej úschove. V zmluve o advokátskej úschove je nevyhnuté jednoznačne označiť zmluvné strany, predmet úschovy, ktorý je potrebné presne špecifikovať, aby nedošlo k zámene s iným predmetom. V prípade úschovy peňazí je potrebné určiť výšku sumy a jej menu.

Klient si s advokátom dohodne ďalšie podmienky a podrobnosti advokátskej úschovy, a to najmä, ako dlho má úschova trvať, práva a povinnosti zmluvných strán, možnosti zániku zmluvy a podobne. Ak sa klient rozhodne previesť prostriedky bezhotovostne, potom je potrebné zriadiť osobitný účet, ktorý by bolo vhodné uviesť priamo do zmluvy. Advokát by sa mal zmluvne zaviazať k tomu, že poskytne klientovi informácie o stave účtu kedykoľvek o to klient požiada. Dôležité je tiež upraviť si podmienky zániku zmluvy a rovnako tak aj prípadnú odmenu.

V zmluve je rovnako možné dohodnúť aj účel advokátskej úschovy. Môže sa jednať len o klasickú úschovu predmetov, či peňazí. Advokátska úschova však môže byť využitá aj pri splnení záväzku. Umožňuje to najmä ustanovenie § 567 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa dlh plní na mieste určenom dohodou účastníkov zmluvy. V takom prípade je potrebné dohodnúť kedy, za splnenia akých podmienok a najmä komu je advokát oprávnený a povinný prostriedky z účtu uvoľniť. V tomto prípade by zmluvnou stranou nemal byť len advokát a jeho klient, ale aj tretia osoba, s ktorou je klient v záväzkovoprávnom vzťahu (uzavrel, alebo uzavrie napríklad kúpnu zmluvu). Takéto využitie advokátskej úschovy by prichádzalo do úvahy napríklad pri predaji nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky advokátskej úschovy

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na akejkoľvek dĺžke trvania advokátskej úschovy. Štandardne sa zmluvné strany dohodnú na 3 mesačnej lehote úschovy peňazí. V prípade, ak je potrebné pri prevode vykonať ešte ďalšie úkony (napríklad schváliť právny úkon súdom) je vhodné si dohodnúť dlhšiu ako 3 mesačnú lehotu úschovy peňazí.

Advokátska Úschova pri Predaji Nehnuteľnosti

Pokiaľ kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, jednou z najdôležitejších vecí je správne nastaviť mechanizmus zaplatenia kúpnej ceny. Obidve strany by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Kúpna cena by preto mala byť uložená do úschovy u nezávislej osoby, ktorá celý proces zdozoruje. Advokátska úschova slúži na ochranu oboch zúčastnených strán predaja, kedy platba za nehnuteľnosť nejde rovno na bankový účet predávajúceho.

Patová Situácia a Riešenie

Kupujúci totiž nechce poslať veľkú sumu peňazí (v prípade financovania nehnuteľnosti pomocou hypotéky to po ňom bude s veľkou pravdepodobnosťou vyžadovať i banka) pokiaľ nebude mať istotu, že je naozaj vlastníkom. Predávajúci zase logicky nechce prepísať nehnuteľnosť na kupujúceho, pokiaľ nebude mať na svojom bankovom účte celú kúpnu cenu. V tejto chvíli prichádza pomoc advokátskej úschovy. Kupujúci zloží peniaze na účet tretej strane, ktorou je advokátska kancelária. Tá sa zaviaže prijaté financie odovzdať predávajúcemu až po predložení dokumentácie o vloženie nového majiteľa do katastra nehnuteľností a tým je kupujúci chránený.

Postup Pomocou Úschovy

Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí.

Alternatívy k Advokátskej Úschove

Aké možnosti teda môžete vybrať? U nás na Slovensku sú najznámejšie úschova u notára, advokáta alebo v banke (vinkulácia).

Prečítajte si tiež: Zbavte sa dlhov

Notárska Úschova

Notár Vám pripraví kúpnu zmluvu s notárskou úschovou, ktorej podmienky budú vzájomne previazané. Notár musí mať povinné profesné poistenie a byť členom notárskej komory. Notárska úschova sa riadi notárskym tarifom. Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Vychádza zrejme z historického postavenia notárov a z mylného predpokladu, že za notára ručí štát. To ale v prípade úschovy peňazí neni pravda. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne.

Banková Úschova (Vinkulácia)

Z pohľadu predošlej možnosti sa zdá ako menej riziková, má ale niekoľko nevýhod. Niektoré banky ju ponúkajú len ako službu k financovaniu hypotekárnym úverom. Ďalšia skúsenosť je, že banky ponúkajú vinkuláciu len na niektorých pobočkách. Cena za túto službu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska. Podľa skúseností z praxe je ale najväčšia nevýhoda, nepružnosť bánk. Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, pripravte sa na dlhodobý a zložitý proces vybavovania dodatkov. Je možné, že potom aj tento dodatok môže predražiť celkovú vinkuláciu.

Porovnanie Úschov

Hypotéka a Úschova

Pri kúpe nehnuteľnosti je bežným javom, že kupujúci hradí časť kúpnej ceny aj z vlastných zdrojov. Aby sa zabezpečil transparentný a bezpečný priebeh celého procesu, zvyknú sa používať bezpečnostné prvky akú sú notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet.

Všetky banky na trhu okrem jednej majú pri účele kúpa nehnuteľnosti podmienku čerpania hypotéky, ktorá hovorí, že musíte vydokladovať úhradu časti kúpnej ceny, ktorú realizujete z vlastných zdrojov. Inými slovami banka čerpá hypotéku vždy ako posledná t.j. Otázka ale znie, či banka považuje túto podmienku splnenú v prípade, ak vaše finančné prostriedky uložíte do notárskej úschovy, advokátskej úschovy alebo na vinkulovaný účet.

V praxi sa najčastejšie používajú tri spôsoby úhrady kúpnej ceny:

1. Úschova celej kúpnej ceny: Tento spôsob je používaný najčastejšie (zo skúseností hovorím o 90% prípadov).
2. Kombinácia úschovy časti kúpnej ceny hradenej z vlastných finančných prostriedkov a priamej platby z hypotéky na účet predávajúceho: Tento spôsob sa využíva najčastejšie v prípadoch, ak na nehnuteľnosti predávajúceho viazne ťarcha jeho banky, ktorú je nutné vyplácať z hypotéky kupujúceho.
3. Priama platba z hypotéky na účet predávajúceho: Tento spôsob je pre kupujúceho aj predávajúceho najbezpečnejší.

Splátka Dlhu a Anonymita

Je možné, aby právny zástupca po predchádzajúcej dohode s klientom zrealizoval bankový prevod za neho zo svojho účtu? Ide o splátku dlhu, pričom klient by preferoval zostat v anonymite. Klient, samozrejme, vopred pošle sumu na účet advokáta alebo nechá depozit v jeho úschove. Áno, advokát môže vrámci svojej činnosti v súvislosti s poskytovaním právnych služieb svojmu klientovi zabezpečiť aj svoju advokátsku úschovu peňazí. Klient teda splnomocní advokáta aj na takéto služby.

tags: #advokátska #úschova #peňazí #podmienky