Predaj a fakturácia nehnuteľností s DPH pre platiteľov DPH

Tento článok sa zaoberá uplatňovaním dane z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji a nájme nehnuteľností, so zameraním na transakcie medzi platiteľmi DPH. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o pravidlách a postupoch, ktoré upravujú fakturáciu a daňové povinnosti v týchto prípadoch, s odkazmi na príslušné ustanovenia zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“).

Definície a základné pojmy

Pre správne uplatňovanie DPH pri predaji a nájme nehnuteľností je nevyhnutné rozumieť základným pojmom a definíciám.

Nehnuteľnosť

Zákon o DPH priamo nedefinuje pojem nehnuteľnosť, ale používa termín "investičný majetok". Pre účely dane z príjmov definuje nehnuteľnosť § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Nehnuteľnosťou sa rozumie pozemok a stavba spojená so zemou pevným základom.

Stavba a budova

Pre účely uplatnenia § 38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12 /2 smernice Rady č. 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH. Stavba má širší význam, ktorý zahŕňa aj iné umelo vytvorené stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova (cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy, priemyselné zariadenia ako elektrárne, veterné turbíny, rafinérie atď.). Budova je stavba so strechou a múrmi.

Stavebný pozemok

Pojem stavebný pozemok je definovaný v čl. 12/3 smernice ako akýkoľvek neupravený alebo upravený pozemok, ktorý členské štáty zadefinujú ako stavebný pozemok. V SR je stavebný pozemok upravený v §43h stavebného zákona. Rozumie sa ním časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Prečítajte si tiež: Predaj a obhliadka nehnuteľnosti

Bytové a nebytové priestory

Bytové budovy sú v zmysle §43b ods.1 stavebného zákona stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Ostatné budovy na bývanie, napr. bytový dom je podľa §2 ods.2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Apartmán

Apartmán v bytovom dome - je podľa §38 ods.9 zákona o DPH na účely uplatnenia §38 ods.5 a 8 zákona o DPH miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt. Tento pojem tiež upravuje §5 ods.8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z., ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je samostatné hygienické zariadenie (samostatná kúpeľňa a samostatné WC alebo kúpeľňa s WC). Apartmán je označovaný ako nebytový priestor, nakoľko nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách. Nevyžadujú sa presné rozmery, ani splnenie svetlotechnickej normy, čím sú primárne vhodné na sezónne ubytovanie. To ale nie je podmienkou. Pri apartmáne sa nevyžaduje v územnom pláne dosiahnutie určitého pomeru medzi bytovými a nebytovými priestormi.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Oslobodenie od dane po 5 rokoch

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je dodanie nehnuteľnosti po piatich rokoch od prvej kolaudácie oslobodené od dane. Do piatich rokov od prvej kolaudácie dodanie nehnuteľnosti vždy podlieha dani. Ďalšie kolaudácie sa pre účely uplatnenia režimu DPH (zdanenie, oslobodenie) do úvahy neberú.

Po piatich rokoch od prvej kolaudácie je dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane, platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie nehnuteľnosti zdaní s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome.

Možnosť rozhodnutia o zdanení

Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods.

Prečítajte si tiež: Ako opraviť chybnú adresu nehnuteľnosti na LV

Dodanie pozemku

Dodanie pozemku sa posudzuje podľa toho, či je predmetom dodania stavebný pozemok alebo pozemok, ktorý nespĺňa kritériá stavebného pozemku. Dodanie pozemku (okrem stavebného) je oslobodené od dane, dodanie stavebného pozemku podlieha dani. Stavebný pozemok je vymedzený § 43h zákona č. 50/1976 Zb.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti vzniká dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Pri dodaní stavby na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy je dňom dodania deň odovzdania stavby. Ak je pred dodaním nehnuteľnosti (t. j. pred zápisom do katastra alebo predo dňom odovzdania do užívania) prijatá platba, vzniká daňová povinnosť prijatím platby (§ 19 ods.

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Oslobodenie od dane

Nájom nehnuteľnosti je podľa § 9 zákona o DPH dodaním služby a podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený. Zákonom stanovené výnimky z oslobodenia od dane sú:

• ubytovacie služby,
• nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájom bezpečnostných schránok.

Poskytovanie ubytovania zamestnancov vo vlastnej ubytovni je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade neposkytuje platiteľ ubytovacie služby na komerčnej báze, ale prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Možnosť rozhodnutia o zdanení nájmu

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi dane, sa podľa § 38 ods. 5 zákona o DPHmôže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať. Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť niekoľkým platiteľom, nemusí u všetkých platiteľov postupovať rovnako a svoje rozhodnutie o zdaňovaní nájmu platiteľom dane nie je povinný oznámiť daňovému úradu.

Prečítajte si tiež: Problémy na Bazoši pri predaji

Nájom nehnuteľnosti v zahraničí

Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť, ktorú vlastní v zahraničí, tuzemskému platiteľovi, nie je táto služba predmetom dane v tuzemsku, miesto jej dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 15 ods.

Podnájom nehnuteľnosti

Podľa § 666 Občianskeho zákonníka môže nájomca dať predmet nájmu do ďalšieho nájmu, t. j. podnájmu. Pre účely zákona o DPH sa obidva právne vzťahy posudzujú rovnako, t. j. pri podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti postupuje platiteľ dane rovnako ako pri nájme (§ 38 ods. 6). Podľa § 38 ods. 3 je podnájom oslobodený od dane a podľa § 38 ods.

Nájom a refakturácia energií

Ak platiteľ dane požaduje za každé obdobie poskytovaného nájmu nehnuteľnosti popri nájomnom osobitne úhradu za presne dodané množstvo elektriny, plynu, vody a tepla, vzniká daňová povinnosť pri týchto tovaroch dňom vyhotovenia faktúry, ktorou platiteľ požaduje platbu za tieto tovary (§ 19 ods. 3 zákona o DPH). Slovné spojenie „presne dodané množstvo“ v danom prípade znamená, že dodávateľ nebude následne robiť napr. vyúčtovanie dodaného množstva.

Fakturácia pri predaji a nájme nehnuteľností

Náležitosti faktúry

Pri fakturácii nájmu môže platiteľ vyhotoviť faktúry definované v § 71 ods. ak obsahujú náležitosti podľa § 71 ods. V prípade vzniku daňovej povinnosti prijatím platby a súčasne aj dodaním tovaru alebo služby v jednom kalendárnom mesiaci môže platiteľ vyhotoviť jednu faktúru, a to najneskôr do 15 dní od vzniku poslednej daňovej povinnosti.

Prenesenie daňovej povinnosti

Pri predaji nehnuteľnosti, ak sa predávajúci rozhodne pre zdanenie (a nejde o stavbu určenú na bývanie, byt alebo apartmán v bytovom dome), uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na kupujúceho, ktorý je platiteľom dane. Predávajúci na faktúre uvedie slovnú informáciu „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).

Oprava faktúry

Ak predávajúca spoločnosť zistí chybu vo vystavenej faktúre (napr. faktúra vystavená s DPH, DPH odvedená), chce vystaviť storno pôvodnej faktúry a vystaviť novú faktúru, kde uvedie správny režim DPH a prenos daň. povinnosti. Po vystavení storno faktúry a zároveň vystavení novej správnej faktúry podá predávajú dodatočné daňové priznanie k DPH za mesiac, kedy bola vystavená pôvodná nesprávna faktúra a požiada o vrátenie DPH.

Úprava odpočítanej dane

Ak platiteľ dane predá nehnuteľnosť alebo poskytne nájom s uplatnením oslobodenia od dane príležitostne, nemá táto transakcia vplyv na výšku odpočítanej dane. Podľa § 50 ods. Vo všeobecnosti za príležitostné transakcie je možné považovať napr. predaj alebo prenájom nehnuteľností.

Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť, pri kúpe alebo obstaraní ktorej bola odpočítaná daň, dodal podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH tovar. Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť v režime oslobodenia od dane (nehnuteľnosť staršiu ako 5 rokov od prvej kolaudácie) a pri jej rekonštrukcii uplatňoval odpočítanie dane po 31. 12. 2002, musí robiť úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH.

Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Vo všeobecnosti upravujú odpočet dane ustanovenia § 49 až § 51 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH. Platiteľ dane má právo na odpočítanie dane, ak nehnuteľnosť použije na účely svojho podnikania, t. j. na dodávky tovarov a služieb, ktoré podliehajú zdaneniu (§ 49 ods. Ak platiteľ dane predáva stavebné pozemky, resp. ich 6 mesiacoch od kolaudácie predala za účelom dosiahnutia zisku, má nárok na odpočet DPH z faktúry od jej dodávateľov.

Praktické príklady

Nasledujúce príklady ilustrujú uplatňovanie DPH pri rôznych situáciách súvisiacich s predajom a nájmom nehnuteľností.

Príklad 1: Platiteľ A uzatvoril dňa 1.2.2019 kúpnu zmluvu s platiteľom B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce O, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške 44 000,-€. Keďže ide o predaj ornej pôdy, tento predaj je oslobodený od DPH.

Príklad 2: Obec Z (platiteľ dane) prekvalifikovala obecné pozemky (poľnohospodársku pôdu) na stavebné pozemky vykonaním aktívnych krokov za týmto účelom. Dňa 12.2.2019 predala 12 stavebných pozemkov určených na výstavbu obchodného centra spoločnosti A za cenu 3 600 000,-€. Keďže ide o predaj stavebných pozemkov, tento predaj podlieha DPH.

Príklad 3: Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 pism. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.

Príklad 4: Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§38 ods.7 pism. a)) zákona o DPH).

Príklad 5: Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky. V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane. Kúpnu cenu časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k 5-tim nebytovým priestorom vo výške 440 000,-€ sa platiteľ rozhodol zdaniť, avšak výšku DPH nevyúčtuje. Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§69 ods.12 pism. c)) zákona o DPH).

tags: #predaj #nehnuteľnosti #s #DPH #platcovi #DPH