Daň z Príjmu z Prenájmu Nehnuteľnosti pre Dôchodcov

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňových povinnostiach fyzických osôb - dôchodcov, ktoré vyplývajú z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku. Zameriava sa na praktické aspekty zdaňovania, vrátane povinnosti podania daňového priznania, uplatnenia oslobodenia od dane, výpočtu základu dane a špecifických situácií, ktoré môžu nastať.

Úvod do Zdaňovania Príjmov z Prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi zdaniteľné príjmy podľa zákona o dani z príjmov. To znamená, že ak prenajímate byt, dom alebo ich časti, ste povinný zdaniť príjem, ktorý z tohto prenájmu získate. Drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Povinnosť Podania Daňového Priznania

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B) podáva daňovník, ktorý za príslušné zdaňovacie obdobie deklaruje príjmy podľa § 5 až § 8 zákona č. 595/2003 Z. z. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok vtedy, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu. Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte.

Pre rok 2020 je daňovník povinný podať daňové priznanie v termíne do 31. marca 2021. Túto lehotu je možné predĺžiť:

• najviac o 3 celé kalendárne mesiace, a to podaním oznámenia o predĺžení lehoty príslušnému správcovi dane (miestne príslušný daňový úrad podľa miesta trvalého pobytu) najneskôr do 31. marca,
• najviac o 6 celých kalendárnych mesiacov, ak má daňovník príjmy zo zdrojov v zahraničí - tu je tiež oznamovacia povinnosť do 31. marca.

V praxi to znamená, že daňovník uvedie novú (predĺženú) lehotu, v ktorej podá daňové priznanie a v ktorej je aj daň splatná. Musí ísť vždy o koniec mesiaca, napr. 30. 4., 31. 5. alebo 30. 6., resp. ak súčasťou jeho príjmov sú zdaniteľné príjmy plynúce zo zdrojov v zahraničí, aj 31. 7., 31. 8. alebo 30.

Prečítajte si tiež: Rozpočtové prostriedky a fyzické osoby

Elektronická Komunikácia

Povinnosť elektronickej komunikácie platí od 1. júla. Ak ale občan dosahuje príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, táto elektronická komunikácia sa ho netýka.

Kedy Nemusíte Platiť Daň

Fyzická osoba daň neplatí, ak za zdaňovacie obdobie daň nepresiahne sumu 17 eur alebo celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za zdaňovacie obdobie nepresiahnu sumu 2 207,10 eura. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.

Špecifická Úľava Počas Mimoriadnej Situácie

Vychádzajúc z § 160 ods. 3 Daňového poriadku môže vláda SR nariadením ustanoviť podmienky zániku daňového nedoplatku zodpovedajúceho nezaplatenej sankcii, prípadne upustiť od uloženia pokuty, úroku z omeškania. Ministerstvo financií sa v čase pandemickej situácie rozhodlo túto právomoc uplatniť a bolo vyhlásené nariadenie vlády SR č. 88/2021 Z. z. Ide o odpustenie úrokov z omeškania za daň, preddavok na daň so splatnosťou v období začatia pandémie: od 12. marca 2020 do konca roka 2020 (do 31. decembra 2020), pričom základným predpokladom je fakt, že príslušný daňový subjekt si svoje povinnosti splní najneskôr do 30. júna 2021.

Oslobodenie od Dane z Príjmu z Prenájmu

Zákon umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky 500 € ročne. To znamená, že ak váš príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, nemusíte platiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.

Príklad

Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na osobnú asistenciu: krok za krokom

Výpočet Dane z Príjmu z Prenájmu

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Postup je nasledovný:

1. Od príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €.
2. Následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky.
3. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Príklad

Daňovník dosiahol v roku príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Daňové Výdavky Spojené s Prenájmom

Prenajímanie nehnuteľnosti prináša nielen príjem, ale aj určité náklady. Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok.

Výdavky Uznateľné pre Daňové Účely

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Nezaradená do Obchodného Majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. výdavky na technické zhodnotenie, výdavky na jej opravy a udržiavanie, ostatné výdavky.

Zaradená do Obchodného Majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii.

Prečítajte si tiež: Všetko o materskom príspevku

Špecifické Situácie

Prenájom Nehnuteľnosti v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov. Príjmy z prenájmu si môžu manželia rozdeliť. Pomer je len na nich. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov. Takto si môžu manželia maximálne znížiť daň. Každý má pritom právo uplatniť si oslobodenú sumu 500 eur. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu.

Príklad

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Registračná Povinnosť

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území SR, vzniká vám registračná povinnosť na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Daňové Priznanie a Uplatnenie Odpočtov

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. Osoba s príjmami z prenájmu, ktorá si uplatňuje preukázateľné daňové výdavky - napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve, prípadne vedie evidenciu - nie je účtovnou jednotkou. Do daňového priznania si môžete uplatniť len skutočné výdavky, nie paušálne. Prenajímateľ si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť zo základu dane (na manželku alebo dieťa), keďže ide o neaktívne príjmy. Doklady o príjmoch a výdavkoch sa k priznaniu neprikladajú.

Dôležité Poznámky pre Dôchodcov

Dôchodca nemusí myslieť na daňové priznanie, ak jeho celkové príjmy za minulý rok neprekročili stanovenú sumu. Ak však príjem seniora presiahne túto hranicu, platí daň z celého príjmu. Ak byt prenajímajú manželia, môžu si príjem rozdeliť a každý z nich si tak odráta nezdaniteľnú sumu 500 eur. Keď ani jednému nezostane po odpočítaní tejto sumy viac než stanovená suma, dani sa môžu vyhnúť. Ak ste mali len príjmy z prenájmu, nemôžete si uplatniť nezdaniteľnú sumu a použiť nemôžete ani paušálne, ale len skutočné výdavky.

tags: #daň #fyzickej #osoby #dôchodcu #z #príjmu