Ako Založiť Nehnuteľnosť: Kompletný Sprievodca Financovaním Vášho Bývania

O vlastnej streche nad hlavou sníva takmer každý, avšak financovanie kúpy vysnívaného bývania z vlastných zdrojov je realitou len pre málokoho. Ceny nehnuteľností na Slovensku neustále rastú, čo znamená, že väčšina ľudí musí riešiť nedostatok financií prostredníctvom hypotéky. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, ako založiť nehnuteľnosť, aké sú možnosti financovania a na čo si dať pozor.

Financovanie Bývania: Hypotéka ako Základ

Najbežnejším spôsobom financovania nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Banky však v súčasnosti neposkytujú stopercentné financovanie kvôli nariadeniam NBS (Národná banka Slovenska). Maximálne môžete získať 90-percentnú hypotéku, čo znamená, že potrebujete disponovať vlastnými zdrojmi na pokrytie zvyšnej časti kúpnej ceny.

Podmienky Získania Hypotéky

Základným pravidlom pre poskytnutie úveru na bývanie je akceptovateľný a dostatočný príjem na jeho splácanie. Banky potrebujú preveriť vašu schopnosť splácať záväzky, a preto je stabilný a pravidelný príjem jednou z hlavných požiadaviek.

Úverový register slúži ako váš finančný rodný list, na základe ktorého banky posudzujú váš majetok, záväzky a platobnú disciplínu.

LTV (Loan-to-Value): Ukazovateľ Zabezpečenia Úveru

Banky neposkytujú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výške 100 % hodnoty zakladaných nehnuteľností. Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ zabezpečenia úveru známy ako LTV (loan-to-value). Čím je nižšie percento LTV, tým nižšie úrokové sadzby banky poskytujú.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Napríklad, ak kupujete nehnuteľnosť v hodnote 130 000 € a okrem kupovanej nehnuteľnosti zakladáte aj rodičovskú nehnuteľnosť v hodnote 150 000 €, celková hodnota zabezpečenia pre banku je 280 000 €. V tomto prípade ide o 50 percentné LTV.

Možnosti Dofinancovania Hypotéky

Ak nedosahujete na 100% hypotéku, existuje niekoľko spôsobov, ako dofinancovať kúpu nehnuteľnosti:

1. Vlastné Úspory

Nasporenie potrebnej sumy je jedným z najlepších spôsobov dofinancovania hypotéky. Vytvorte si plán, rozdeľte cieľovú sumu na menšie mesačné ciele a optimalizujte svoje výdavky.

2. Spotrebný Úver

Spotrebný úver patrí medzi najbežnejšie spôsoby dofinancovania hypotéky. Poskytne vám ho banka, v ktorej dostanete hypotéku. Úroky sa pohybujú v rozmedzí 5 % až 9 % a môžete ho získať maximálne na 8 rokov.

Príklad: Mladomanželia si kúpili rodinný dom za 200 000 EUR. Banka poskytla hypotéku vo výške 80 % nehnuteľnosti. K dispozícii majú vlastné úspory v hodnote 20 000 EUR a na dofinancovanie zvyšných 20 000 EUR sa rozhodli využiť spotrebný úver s fixnou úrokovou sadzbou 6,19 % p. a. počas celej doby splatnosti.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

3. Založenie Inej Nehnuteľnosti

So získaním hypotéky vám môžu pomôcť aj vaši blízki. Ak vlastnia nehnuteľnosť bez zaťaženia úverom z inej banky, môžu vám ju poskytnúť na založenie hypotéky. V takom prípade môžete získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v plnej výške.

4. Úver od Stavebnej Sporiteľne

Úver od stavebnej sporiteľne je ďalším spôsobom na zabezpečenie dofinancovania hypotéky. Dobu splácania môžete nastaviť až na 30 rokov bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou a bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.

5. Štátny Fond Rozvoja Bývania (ŠFRB)

Kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti môžete financovať aj pomocou Štátneho fondu rozvoja bývania. Ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Maximálna výška úveru môže dosiahnuť 180 000 EUR. Ručenie je možné len nehnuteľnosťou v hodnote minimálne 1,3-násobku požadovaného úveru.

6. Medziúver od PSS (Prvá Stavebná Sporiteľňa)

Ide o drahšiu alternatívu dofinancovania. Pri PSS záleží na tom, či máte zriadené stavebné sporenie u nich, ako dlho, v akých sumách a aká bola vaša cieľová suma a podobne a či ste dosiahli takzvané hodnotiace číslo na poskytnutie stavebného úveru. Alternatívou je aj prevod sporenia z iného rodinného príslušníka. Medziúver poskytuje PSS tým klientom, ktorí nedodržali vyššie spomenuté podmienky, alebo zatiaľ nie sú klientmi. Preto je podmienkou, aby si klienti priebežne dosporili požadovanú sumu, prípadne si zriadili hneď aj sporenie, na ktoré si budú sporiť peniaze popri splácaní úveru.

Na Čo Si Dať Pozor Pri Založení Nehnuteľnosti

Pri zakladaní nehnuteľnosti je dôležité zvážiť niekoľko faktorov:

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

• Typ nehnuteľnosti: Najbežnejšou a najmenej problematickou nehnuteľnosťou sú byty v osobnom vlastníctve. Banky ich bežne akceptujú, pretože sú ľahko oceniteľné a likvidné. Problémy môžu nastať pri apartmánových bytoch alebo ateliéroch, ktoré sú skolaudované ako nebytové priestory.
• Stav nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí.
• Znalecký posudok: Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. Banka porovnáva hodnotu nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku so stanovenou kúpnou cenou a riadi sa nižšou z týchto hodnôt. Výnimkou je kúpa nehnuteľnosti od priameho rodinného príslušníka, kedy sa banky riadia iba hodnotou podľa znaleckého posudku.
• Ťarchy na nehnuteľnosti: Založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné, ak si hypotéku beriete, aby ste takúto nehnuteľnosť získali, a zabezpečenie je tou istou nehnuteľnosťou.

Podmienky pre Založenie Nehnuteľnosti

Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky:

• Lokalita: Nehnuteľnosť musí byť na Slovensku.
• Vlastníctvo: Nehnuteľnosť musí patriť fyzickej osobe.
• Hodnota: Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje banka na základe znaleckého posudku od externého znalca.

Dokumenty Potrebné k Založeniu Nehnuteľnosti

Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty:

• List vlastníctva
• Znalecký posudok
• Kúpna zmluva (ak ide o kúpu nehnuteľnosti)
• Nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán, právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak ide o rozostavanú nehnuteľnosť)
• Zmluva o dielo (ak sa stavba realizuje dodávateľom)

Alternatívne Nehnuteľnosti a Ich Akceptácia Bankou

Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad, niektoré banky dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie.

Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia.

Ručenie a Jeho Dôsledky

Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde.

Kombinované Financovanie

Ak nedosiahnete na 80% hypotéku, zvážte kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.

Kúpiť Dom Alebo Byt?

Výber medzi domom a bytom závisí od vašej finančnej situácie a preferencií. Mnohí by preferovali rodinný dom, avšak finančná situácia často diktuje voľbu bytu. Nikde však nie je napísané, že časom nemôžete vlastniť dom po predaji bytu.

tags: #ako #založiť #nehnuteľnosť