Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Zmluve: Rozdiely a Nástrahy

Pri kúpe nehnuteľnosti sa často stretávame s dvoma typmi zmlúv: rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve. Hoci sa obe používajú na rezerváciu nehnuteľnosti, majú odlišné právne dôsledky. Tento článok sa zameriava na rozdiely medzi týmito dvoma zmluvami, ich potenciálne nástrahy a na to, ako sa vyhnúť neplatnosti zmlúv.

Úvod do problematiky

Konečne ste našli dom alebo byt, ktorý vám dokonale vyhovuje. Je vo vašej vysnívanej lokalite, má ideálnu rozlohu a dispozíciu. Teraz sa treba už len dobre dohodnúť s predávajúcim, aby ste sa mohli čím skôr nasťahovať. Lenže pred vami ešte stoja dve mátohy, ktorým sa hovorí rezervačná a kúpna zmluva. Rezervačná zmluva vám zabezpečuje „zmrazenie“ danej nehnuteľnosti. Teda to, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať.

Rezervačná Zmluva: Rezervácia Nehnuteľnosti

Rezervačná zmluva je nepomenovaná zmluva upravená v § 51 Občianskeho zákonníka. Občiansky zákonník pojem rezervačná zmluva nepozná, je to občianskym zákonníkom nedefinovaná, nepomenovaná - inominátna zmluva, uzatvorená podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorého ustanovenie je pomerne stručné. Účelom rezervačnej zmluvy je rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho. Ako už bolo spomenuté, účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve.

Náležitosti rezervačnej zmluvy

Zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti, ako napríklad opis danej nehnuteľnosti, čiže údaje z listu vlastníctva. Ak ste sa s majiteľom dohodli, že k domu či bytu bude prislúchať garáž, zapísaná v nej musí byť aj tá. V dokumente musia byť identifikované zmluvné strany, teda majiteľ, kupujúci a prípadne realitný agent či kancelária. Lehota trvania rezervačnej zmluvy je vecou dohody oboch strán. Existujú však určité štandardy. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň. Rovnako do nej vložte aj ďalší dôležitý dátum, a tým je termín uvoľnenia nehnuteľnosti. Je to deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi, teda vám.

Účel a obsah rezervačnej zmluvy

Podľa nášho názoru, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluve, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu.

Prečítajte si tiež: Rodinná dynamika

Riziká a nástrahy

Napriek tomu však rezervačné zmluvy častokrát svojich účastníkov „nútia“ pod hrozbou sankcií uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve, resp. kúpnu zmluvu. To vnímame ako neprípustné a v prípade sporu je to ľahko napadnuteľné na súde. Preto nesúhlasíme s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu - či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluvy (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasíme ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti.

Rezervačný poplatok

Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva. Je to aj v rozpore s niektorými rozhodnutiami Najvyššieho súdu v obdobných veciach (1), ale tiež aj v rozpore so spotrebiteľskými právami. Zmluvná strana sa predsa nemôže zaviazať uzavrieť v budúcnosti zmluvu, ktorej obsah a podmienky nie sú riadne definované a vopred známe. Realitné kancelárie totiž majú už v tejto fáze obchodu možnosť narábať s rezervačným poplatkom, a to i napriek tomu, že zmluvné strany (kupujúci a predávajúci) ešte vôbec nemajú dohodnuté podmienky predaja nehnuteľnosti. Vyvstáva tu právna otázka, že na základe akého právneho titulu si v prípade, ak sa zamýšľaný realitný obchod nezrealizuje z dôvodu neuzavretia zmluvy na strane záujemcu (kupujúceho) realitné kancelárie ponechávajú rezervačný poplatok vo forme zmluvnej pokuty a na akú povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej zmluvy túto zmluvnú pokutu viažu, nakoľko zo samotnej rezervačnej zmluvy nevyplýva pre záujemcu (kupujúceho) povinnosť uzavrieť zmluvu, pričom jediný platný právny záväzok zo skutočnej a platnej rezervačnej zmluvy je povinnosť - záväzok vyplývajúci pre vlastníka (predávajúceho) a to nepredať nehnuteľnosť tretej osobe - rezervovať nehnuteľnosť pre záujemcu (kupujúceho) na určité záujemcom (kupujúcim) rezervované obdobie ako aj záväzok - povinnosť realitnej kancelárie, neponúkať nehnuteľnosť na predaj tretej osobe počas doby trvania rezervovaného obdobia záujemcom (kupujúcim). Na záujemcov - kupujúcich takéto uzatvorenie rezervačnej zmluvy vytvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku.

Zmluva o Budúcej Zmluve: Záväzok Uzavrieť Kúpnu Zmluvu

Ide o písomnú zmluvu medzi kupujúcim a predávajúcim, je to však zmluva, ktorú občiansky zákonník pozná, ide o definovanú - pomenovanú zmluvu, ktorá je v občianskom zákonníku pomenovaná v § 50a a § 50b. Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve. Z praxe je vidieť, že bežní ľudia si oveľa viac uvedomujú svoj záväzok práve zo zmluvy o budúcej zmluve, pričom rezervačnú zmluvu vnímajú menej záväzne.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva a to označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpna cena nehnuteľnosti, spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti, presné označenie nehnuteľnosti a podobne.

Práva a povinnosti

Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Zmluva o budúcej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu zmluvu, napr. kúpnu zmluvu.

Prečítajte si tiež: Výhody a nevýhody zamestnania a živnosti pre vojenských dôchodcov

Zánik záväzku

Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Zmluve: Rozdiely

Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve - a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve. Avšak, ak v takejto rezervačnej zmluve chýbajú niektoré podstatné náležitosti, ktoré vyžaduje kúpna zmluva, tak v takom prípade ide o neplatne uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve (ktorá je len nazvaná ako rezervačná zmluva).

Kľúčové rozdiely

• Záväzok: Rezervačná zmluva by nemala obsahovať priamo povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve naopak zaväzuje zmluvné strany uzavrieť kúpnu zmluvu.
• Náležitosti: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.
• Vymáhateľnosť: Ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy pri zmluve o budúcej zmluve, je možné sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

Režim Obchodného Práva

Kým zmluva o budúcej zmluvy je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Aj keď nevidíme dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Na dobrovoľnom použití režimu obchodného práva sa však účastníci zmluvy (nepodnikatelia) musia osobitne písomne dohodnúť (napríklad vyhlásením v danej zmluve, čo mnohokrát absentuje), treba však uviesť, že takéto konanie realitných kancelárií a to podrobením klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva je sporné, nakoľko väčšina realitných obchodov ako aj zmluvných vzťahov, ktorých účastníkom sú realitné kancelárie so svojimi klientmi sú spotrebiteľské zmluvné vzťahy, riadia sa spotrebiteľským právom (judikatúra to potvrdzuje). Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom.

Čo robiť pred podpisom zmluvy?

Pred podpisom akejkoľvek zmluvy (aj rezervačnej) je potrebné, aby ste rozumeli obsahu a poznali všetky nástrahy, ktoré Vám môžu hroziť. Napríklad, zmluvné strany sa v rezervačnej zmluve dohodnú, že do určitého dátum podpíšu riadnu kúpnu zmluvu alebo ešte len zmluvu o budúcej zmluve, po podpise však zistia, že na nehnuteľnosti sú vady a chcú od zmluvy odstúpiť, to však nie je také jednoduché, už od rezervačnej zmluvy nie je možné len tak bezdôvodne odstúpiť a vady nemusia byť takého charakteru, aby zakladali právo odstúpiť od zmluvy. Ďalším problémom je napríklad to, či sa rezervačná suma započítava do kúpnej ceny alebo nie. Veľa klientov si neuvedomuje, že to nie je podmienka zmluvy a môžte si dojednať výhodnejšie podmienky. Dokonca takáto zmluvná pokuta môže byť v rozpore so zákonom a teda neplatná.

Kontrola zmluvy odborníkom

Ak predávate/kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, príprava kompletnej zmluvnej dokumentácie by mala byť v jej réžii. Profesionálne realitné kancelárie spolupracujú s advokátskymi kanceláriami, ktoré im poskytujú právny servis. V takýchto prípadoch koncipuje zmluvnú dokumentáciu advokát na základe informácií a podkladov predložených realitným maklérom. Poskytujeme službu zastupovania kupujúceho, kde naši právnici skontrolujú zmluvu za vás.

Prečítajte si tiež: Rozhodovanie medzi PN a úradom práce

tags: #rezervacna #zmluva #vs #zmluva #o #buducej