Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností a obdobie, ktoré sa považuje za nájom

Prenájom nehnuteľností je bežnou formou zhodnocovania majetku, avšak prináša so sebou aj daňové povinnosti. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty prenájmu, vrátane toho, kedy sa občan stáva zdaniteľnou osobou, povinností registrácie pre DPH, ako aj na rozdiel medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom. Analyzujeme tiež, kedy sa prenájom považuje za podnikanie a aké sú povinnosti pri poskytovaní ubytovania cez digitálne platformy ako Airbnb.

Prenájom nehnuteľnosti a daň z pridanej hodnoty (DPH)

Podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska (napr. dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, považuje sa za zdaniteľnú osobu. Táto skutočnosť platí bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe.

Kto je zdaniteľná osoba?

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Ekonomická činnosť zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov, dodávateľov služieb (vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti), slobodné povolania, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obrat pre účely DPH

Obrat na účely DPH predstavuje hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou tovarov a služieb oslobodených od dane podľa § 28 až § 36 a § 40 až § 42 zákona o DPH. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku (okrem zásob) a nehmotného majetku. Obrat sa počíta od začiatku kalendárneho roka (od 1. 1.).

Podmienky registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak jeho obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku. Žiadosť o registráciu musí byť podaná do piatich pracovných dní odo dňa, keď bol obrat prekročený. Ak občan podáva žiadosť o registráciu výlučne z prenájmu nehnuteľností oslobodených od dane podľa § 38 zákona o DPH, daňový úrad ho nemusí zaregistrovať.

Prečítajte si tiež: Započítavanie rokov do dôchodku pri rodičovskej dovolenke

Vznik daňovej povinnosti pri prenájme

Daňová povinnosť pri dodaní služby (prenájmu) vzniká dňom dodania služby, teda dňom, keď je služba poskytnutá alebo keď je jej poskytovanie ukončené. Ak občan prenajíma nehnuteľnosť podnikateľovi ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur, daňová povinnosť vzniká 31. 3. 2025.

Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľností

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane (prenajímateľ) sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Podmienky pre zdanenie nájmu

Platiteľ dane (prenajímateľ) môže uplatniť rozhodnutie o zdanení nájmu len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba alebo ak je prenajímaná nehnuteľnosť určená na bývanie, prenajímateľ nemôže uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu.

Príklady z praxe

Príklad 1: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Keďže presiahol obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Príklad 2: Občan prenajíma byty a za mesiac prijme 7 500 eur. V júli 2025 prenajal rodinný dom za 18 000 eur. Jeho obrat dosiahol 63 000 eur. Občan sa stáva platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (31. 7. 2025) a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.

Prečítajte si tiež: Podmienky nároku na nemocenské

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Môže podať žiadosť o registráciu pre daň a daňový úrad ho zaregistruje najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii.

Krátkodobý vs. dlhodobý prenájom

Za dlhodobý prenájom sa považuje prenájom nehnuteľnosti na obdobie dlhšie ako jeden rok. Výhodou je pravidelný príjem a potenciálne bezstarostné užívanie, ak sú nájomníci spoľahliví.

Krátkodobý prenájom je nájom na maximálne dva roky. Nemýľte si ho s poskytovaním ubytovacích služieb cez portály ako Airbnb, kde sa cena počíta za noc.

Prenájom bytu ako podnikanie

Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania.

Definícia podnikania

Podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka je podnikanie sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu.

Prečítajte si tiež: Všetko o doplatení poistného

Znaky podnikania

Aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať tieto znaky:

1. Sústavnosť
2. Samostatnosť
3. Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť
4. Za účelom zisku

Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku.

Prenájom bytu a živnostenský zákon

Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Základnými službami sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom (vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie). Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba.

Poskytovanie ubytovania cez digitálne platformy (Airbnb)

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru (pravidelné upratovanie izieb, zabezpečenie recepčných služieb, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne aj poskytovanie raňajok či technickej podpory počas pobytu).

V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania.

Daň z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Povinnosť registrácie na účely dane z príjmov je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Daňové priznanie

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026.

Oslobodenie od dane a výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť oslobodenie 500 eur. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.

Sadzba dane z príjmov

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je 19 % alebo 25 % (ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 41 445,46 eura).

Krátkodobý prenájom hnuteľných vecí (operatívny lízing)

Krátkodobé prenájmy sa najčastejšie aplikujú na hnuteľné veci, ako napríklad autá, technológie, stroje, kancelárske zariadenia či počítače. Tento typ lízingu nie je detailne upravený v legislatíve, a preto sa zmluva uzatvára podľa § 269 ods. 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník.

Účtovanie operatívneho lízingu

Pri operatívnom lízingu zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý daný majetok vedie vo svojom obchodnom majetku a zároveň ho aj odpisuje. Nájomca v tomto prípade nemá možnosť zahrnúť prenajatý majetok do svojho majetku a nemá ani právo ho odpisovať.

Daňová uznateľnosť nákladov na nájom

Ak nájomca využíva prenajatý majetok na účely svojho podnikania a zároveň vie preukázať, že tento majetok priamo súvisí s dosahovaním, zabezpečením alebo udržiavaním zdaniteľných príjmov, náklady na nájom spĺňajú základnú podmienku pre uznanie ako daňovo uznateľného výdavku.

Deň dodania služby pri opakovaných dodávkach (nájme)

Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby vzniká podľa ustanovenia § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom dodania služby. Pri opakovaných dodávkach služieb (teda aj pri nájme) sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Platí, že za deň dodania sa považuje najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba za opakovanú dodávku (nájom).

Príklady z praxe

• Ak sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca, za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2014, 28. 2. 2014, 31. 3. 2014 atď.
• Ak sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku, za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2014, 30. 6. 2014, 30. 9. 2014 a 31. 12. 2014.

Prefakturácia energií pri prenájme

Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu (vrátane opakovane dodávaných), platí, že prenajímateľ služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH vzniká prenajímateľovi dňom dodania služby.

Ak prenajímateľ fakturuje nájomcovi spotrebu energií na základe skutočnej spotreby, za deň vzniku daňovej povinnosti sa považuje deň zistenia skutočnej spotreby.

tags: #ake #obdobie #sa #povazuje #za #najom