Ako si Slovák môže kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku: Sprievodca krok za krokom

S rastúcim záujmom Slovákov o druhý domov v zahraničí, sa Chorvátsko stáva čoraz obľúbenejšou destináciou. Blízkosť, dostupnosť autom, krásne pobrežie Jadranu a relatívne stabilný trh s nehnuteľnosťami lákajú mnohých k investícii do vlastného apartmánu, domu alebo vily. Ako však postupovať pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku a na čo si dať pozor? Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o celom procese.

Prečo práve Chorvátsko?

Chorvátsko si získava popularitu medzi Slovákmi z niekoľkých dôvodov:

  • Dopravná dostupnosť: Autom sa dá do Chorvátska dostať za pár hodín. Rastie aj počet leteckých spojení.
  • Bezpečnosť: Krajina má nízku úroveň kriminality.
  • Priateľská kultúra: Chorváti sú Slovákom blízki a panujú medzi nimi priateľské vzťahy.
  • Rozumné ceny nehnuteľností: V porovnaní s inými prímorskými krajinami sú ceny nehnuteľností v Chorvátsku stále pomerne priaznivé.
  • Rastúci záujem turistov: Rekreácia na pobreží Jadranu je čoraz populárnejšia, čo predstavuje príležitosť na zisk z prenájmu nehnuteľnosti.

Právne aspekty kúpy nehnuteľnosti v Chorvátsku

Od 1. februára 2009 platí zákon, ktorý občanom EÚ umožňuje kupovať nehnuteľnosti v Chorvátsku do súkromného vlastníctva za rovnakých podmienok ako chorvátski občania. Toto sa nevzťahuje na poľnohospodársku a lesnú pôdu a pôdu v chránených oblastiach. Slovenský občan tak kupuje chorvátske nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako občan Chorvátska.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Existuje niekoľko spôsobov, ako financovať kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku:

  1. Hypotéka zo slovenskej banky:

    Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

    • Hypotéka môže byť schválená, ak je úver zabezpečený vhodnou tuzemskou nehnuteľnosťou.
    • Ak sa žiadateľovi podarí dať do zábezpeky nehnuteľnosť situovanú na Slovensku a jej aktuálna trhová hodnota stačí na pokrytie čiastky vyplývajúcej z hypotekárneho úveru, banka nebude mať so schválením žiadosti žiadny problém.
    • Predpokladom na kladné posúdenie žiadosti je aj dobrá žiadateľova bonita a schválenie ďalších podmienok z jeho strany.

  2. Bezúčelová americká hypotéka:

    • Pri tomto type úveru nie je potrebné preukazovať účel vynaloženia finančných prostriedkov.
    • Banky sa nezaujímajú o to, na akú nehnuteľnosť sú poskytnuté peniaze čerpané.
    • Mínusom takejto hypotéky sú vyššie úrokové sadzby a nižšia hranica maximálnej výšky úveru (v porovnaní s klasickými hypotékami sú vyššie len o pár desatín percenta).

  3. Hypotéka v chorvátskej banke:

    • Cudzinci môžu získať hypotekárny úver aj v Chorvátsku.
    • Dôležitou podmienkou je zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, ktorá je situovaná na území Chorvátska. V drvivej väčšine prípadov sa takouto zábezpekou stáva samotná nehnuteľnosť, na ktorej financovanie bol hypotekárny úver vybraným chorvátskym bankovým domom poskytnutý.
    • Podľa informácií z marca 2024 je možné požiadať a získať úver na kúpu rekreačnej nehnuteľnosti (dokonca aj jej rekonštrukciu) pre občanov EÚ v ERSTE Bank Opatija a to až do výšky 60% z kúpnej ceny.
    • Výška úveru je možná od 10.000 do 500.000 EUR s dobou splácania 3 - 20 rokov.
    • Aktuálne úrokové sadzby sú od 3,95% - 4,3% v závislosti od doby splácania úveru a samozrejme ratingu samotného klienta.
    • Aktuálne je spracovanie žiadosti o úver bez poplatku. Potrebné je počítať s poplatkom za znalecký posudok či poistením nehnuteľnosti. Predčasné splatenie úveru je bez poplatku.

Výber lokality a typu nehnuteľnosti

Slováci si najčastejšie vyberajú nehnuteľnosti v týchto lokalitách:

  • Oblasť okolo Zadaru: Obzvlášť obľúbený je ostrov Ugljan.
  • Makarská riviéra:
  • Istria a Split:
  • Dalmácia: Časť pobrežia, ktorá sa tiahne od Zadaru po Dubrovník.

Pri výbere nehnuteľnosti zvážte:

  • Účel: Rekreačné bývanie, investícia, prenájom.
  • Typ nehnuteľnosti: Byt, dom, apartmán, vila, pozemok.
  • Lokalita: Blízkosť mora, občianska vybavenosť, dopravná dostupnosť.
  • Budúci rozvoj lokality:
  • Likvidita nehnuteľnosti:

Kúpa nehnuteľnosti krok za krokom

  1. Výber nehnuteľnosti: Spolupracujte s overenými realitnými partnermi priamo v Chorvátsku.
  2. Rezervačná zmluva: Po dohode o cene pripravte rezervačnú zmluvu a zaistite bezpečné zloženie zálohy. Používajte dvojjazyčné zmluvy (chorvátsky a slovenský alebo anglický jazyk).
  3. Právna kontrola: Overte vlastníctvo, ťarchy, kolaudačné rozhodnutie a všetky potrebné povolenia.
  4. Kúpna zmluva: Pripravte kúpnu zmluvu a zabezpečte notárske overenie podpisov. Komunikujte s notárom a dohliadnite na správne právne znenie.
  5. Platba: Platba sa realizuje cez notársku úschovu alebo advokátsky účet. Zabezpečte, aby predávajúci dostal financie až po potvrdení prevodu. Pri kúpe nehnuteľnosti nemusíte mať otvorený účet v miestnej banke, ale jednoducho uhradíte kúpnu cenu prevodom cez IB z vášho účtu vedeného na Slovensku. Rovnako aj následne všetky prevádzkové náklady uhrádzate týmto spôsobom.
  6. Kataster a zápis: Po podpise kúpnej zmluvy podajte návrh na zápis vlastníctva do chorvátskeho katastra. Sledujte priebeh konania a informujte klienta o každom kroku.

Na čo si dať pozor

  • Čierne stavby: Overte si, či je nehnuteľnosť riadne zapísaná v liste vlastníctva a či má stavebné povolenie.
  • Právne nedostatky: Pred podpisom zmluvy si nechajte nehnuteľnosť preveriť právnikom.
  • Neoverená realitná kancelária: Spolupracujte len s renomovanými realitnými kanceláriami.
  • Daňové povinnosti: Nezabudnite na daň z prevodu nehnuteľnosti a ročný poplatok štátu za vlastníctvo nehnuteľnosti. Do jedného mesiaca od kúpy nehnuteľnosti musíte príslušnému daňovému úradu predložiť zmluvu o kúpe nehnuteľnosti a podať žiadosť o výpočet - stanovenie dane. Ak kúpite nehnuteľnosť/novostavbu od právnickej osoby (firmy, či priamo od investora), zaplatíte daň z prevodu nehnuteľností vo výške 5 % z hodnoty podielu pozemku, a nie z kúpnej ceny.
  • Osobná návšteva: Nehnuteľnosť si pred podpisom zmluvy osobne navštívte.

Náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti

  • Daň z nehnuteľnosti: Ročný poplatok štátu, ktorého výška sa líši podľa oblasti.
  • Elektrina, voda, komunálne poplatky: Priemerné mesačné náklady na trojizbový apartmán s terasou a výmerou do 100 m2 sú pri štvorčlennej rodine zhruba takéto: elektrina (klimatizácia/kúrenie) 60 - 90 €, voda 1,20 €/m3, komunálne poplatky, vrátane odvozu odpadu, 6 - 12 €. Tieto sumy sa líšia podľa lokality.
  • Správa nehnuteľnosti: Ak prenajímate nehnuteľnosť, môžete si najať správcu.
  • Daň z príjmu z prenájmu: Ak prenajímate nehnuteľnosť, musíte platiť daň z príjmu. Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť do troch rokov od jej kúpy, zaplatíte 25 - 35 % z rozdielu kúpnej a predajnej ceny (na Slovensku je to do 5 rokov od kúpy 19 %), daňový úrad vykoná hodnotenie, koľko sa vložilo na obnovenie kúpenej nehnuteľnosti a podľa toho určí výšku rozdielu.

Prenajímanie nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť kupujete ako investíciu a chcete ju ďalej prenajímať, potrebujete na to povolenie. Každý ubytovaný musí byť prihlásený na pobyt a mať zaplatený denný poplatok na celú dobu jeho pobytu.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

Pobyt v Chorvátsku

Maximálna dĺžka pobytu v Chorvátsku bez povolenia je 90 dní, potom si musíte cez Veľvyslanectvo Chorvátskej republiky v Prahe, Viedni, či Budapešti vybaviť žiadosť o prvý dočasný pobyt na jeden rok. Potom sa povolenie predlžuje na miestnej chorvátskej polícii.

Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

tags: #ako #kupit #nehnutelnost #v #chorvatsku #pre

Ďalšie články