Ako kúpiť nehnuteľnosť v Maďarsku: Podmienky a Praktické Rady

Uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku? Čo všetko je spojené s jej nadobudnutím a životom v tejto krajine? Na čo sa pripraviť? Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na proces kúpy nehnuteľnosti v Maďarsku, od motivácií kupujúcich až po praktické rady a špecifiká, ktoré by ste mali poznať.

Prečo Kúpiť Nehnuteľnosť v Maďarsku?

Záujem Slovákov o kúpu nehnuteľností v Maďarsku nie je novinkou a trvá už niekoľko rokov. Hlavnou motiváciou je bezpochyby cena. Porovnateľnú nehnuteľnosť pri hranici na slovenskej strane možno v Maďarsku kúpiť aj za tretinu ceny. Nákup nehnuteľností v pohraničných oblastiach Maďarska je motivovaný blízkosťou slovenských miest, kam Slováci často dochádzajú za prácou. Dĺžka cesty závisí od polohy nehnuteľnosti. Ak pracujete v Košiciach a uvažujete o kúpe nehnuteľnosti smerom na Miskolc, situáciu vám uľahčuje diaľnica spájajúca hranicu až po Miskolc, ktorú Maďarsko usilovne buduje.

Špecifiká Kúpy Nehnuteľnosti v Maďarsku

Hoci sú Maďarsko i Slovensko členskými štátmi Európskej únie, realitný obchod v oboch krajinách neprebieha úplne rovnako. Prekročenie hranice Slovenska a kúpa nehnuteľnosti v inom štáte si vyžaduje odvahu, vedomosti a skúsenosti. Ak sa rozhodujete, alebo ste sa už rozhodli kúpiť nehnuteľnosť v Maďarsku, mali by ste vedieť o niektorých špecifikách, ktoré táto transakcia obnáša.

Právne Aspekty a Bezpečnosť Transakcie

Výhodou prevodov vlastníctva v Maďarsku je, že ich musí robiť advokát, prípadne notár. Nemôže ich teda realizovať ktokoľvek. V Maďarsku neexistuje možnosť verejnosti zadarmo nahliadnuť do vlastníckych pomerov kohokoľvek, ako je to napríklad na Slovensku. Môžete tak urobiť výlučne len uhradením poplatku u vybraných profesií. Vlastník nehnuteľnosti má vďaka tomu viac súkromia. Zmeny vlastníkov sa riešia v maďarskom katastrálnom systéme elektronicky, a to až po získaní informácie od predávajúceho, že už obdržal celú kúpnu cenu. Predchádza sa tým možnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy z dôvodu neuhradenia čo i len časti kúpnej ceny. Po tom, ako sú elektronicky doručené prevodové dokumenty k nehnuteľnosti na maďarský kataster, prebieha registračné zmenové konanie vlastníka. Kataster v Maďarsku má čisto evidenčnú funkciu a tým, že zmluvy vyhotovujú advokáti, neexistujú prerušené alebo zastavené konania. Ide o veľmi bezpečný spôsob.

Rezervačná Zmluva

Ak ste už našli nehnuteľnosť, ktorá spĺňa všetky vaše požiadavky, v prvom kroku vás bude čakať podpis rezervačnej zmluvy. Tá vás môže prekvapiť svojou stručnosťou. V Maďarsku je bežné, že táto zmluva obsahuje len základné údaje o tom, kto kupuje, od koho kupuje, čo kupuje, za koľko kupuje a termín, dokedy musí byť podpísaná kúpna zmluva. Samozrejmosťou je aj zmluvná pokuta, tak ako sme zvyknutí aj na Slovensku, v prípade ak by niektorá zo zmluvných strán od zmluvy z rôznych dôvodov odstúpila a obchod by sa neuskutočnil. V prípade rezervačného poplatku vás môže prekvapiť jeho výška. Ak budete nehnuteľnosť kupovať od domácich, tak sa môže stať, že budú požadovať rezervačný poplatok, resp. zálohu vo výške až 10% z ceny nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

Kúpna Zmluva

Kúpne zmluvy v Maďarsku môže vyhotovovať výhradne advokát. Ten podáva aj návrhy na vklad do katastra a on zodpovedá aj za to, že všetko prebehne tak ako má. Tu treba počítať s výdavkom na vypracovanie kúpnych zmlúv a návrhov na vklad do katastra, nakoľko táto suma v zásade nebýva zahrnutá v provízii realitnej kancelárie. Tento poplatok sa pohybuje od 0,5% do 1,0% z kúpnej ceny. Kúpna zmluva z veľkej časti kopíruje rezervačnú zmluvu, kde sa ďalej podrobne rozpíše aj termín na úhradu kúpnej sumy. Tiež ide o veľmi jednoduchú zmluvu a jej cieľom je to, aby sa nehnuteľnosť previedla z predávajúceho na kupujúceho.

Dane a Poplatky

Slovákov často prekvapí, že v Maďarsku neexistuje niečo ako daň z nehnuteľnosti, ktorú treba platiť každý rok. Pokiaľ sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti, platíte daň z nehnuteľnosti len raz, a to po jej prevode. Čas platenia tejto dane môže byť rôzny, od niekoľkých mesiacov až po jeden rok. Právnik, ktorý realizoval samotný prevod nehnuteľnosti, je splnomocnený na vaše zastupovanie pred maďarským daňovým úradom. Ďalej už žiadne dane neplatíte. Je len na obci, v ktorej sa daná nehnuteľnosť nachádza, či si určí nejaký poplatok, ako napríklad za kosenie v obci, čistenie a podobne.

Najväčším prekvapením býva pre cudzincov daň z nadobudnutia majetku, ktorá sa platí v Maďarsku štátu po nadobudnutí nehnuteľnosti. Po podpise kúpnej zmluvy táto putuje vo viacerých rovnopisoch na kataster a kataster ich po zavkladovaní postúpi ďalej na daňový úrad, ktorý vám následne vyrúbi daň vo výške 4% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. List s výškou dane na úhradu býva doručený cca 2-3 mesiace po podpise kúpnej zmluvy. Túto daň je možné platiť aj v splátkach.

Okrem dane z nadobudnutia majetku je potrebné počítať aj s ďalšími poplatkami:

• Advokátske poplatky: Pohybujú sa na základe dohody, zvyčajne medzi 1-3 % z celkovej ceny nehnuteľnosti a 27 % daň.
• Poplatky agentúry: Pohybujú sa medzi 3-4 % a 27 % daň.
• Poplatky okolo prihlasovacieho listu: Môžu dosiahnuť aj 50 000 forintov.

Podmienky pre Zahraničných Kupujúcich

Na zahraničných záujemcov sa vzťahujú iné podmienky kúpy. Nezávisle od typu nehnuteľnosti, fyzické osoby musia mať súhlas príslušnej Verejnej správy. Maďarské právnické osoby bez súhlasu a obmedzení si vedia zaobstarať nehnuteľnosť. Maďarské právne predpisy uvádzajú, že kupno-predajné zmluvy môžu byť uskutočnené výhradne pod dozorom a zápisom právníckej osoby. Osoby so štátnou príslušnosťou inou, než Maďarskou, si musia zaobstarať súhlas Verejnej správy. Iba pre dlhodobo v Maďarsku žijúcich zahraničných príslušníkov platia iné právne normy. Občania z EU majú rovnaké práva na kúpu nehnuteľnosti, ako maďarský občan.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

Verejná správa môže odmietnuť súhlas, ak štát zahraničného občana neposkytuje podobné podmienky pre občanov maďarskej národnosti. Od pripojenia sa k EU v roku 2004 občania sa nepovažujú za zahraničné osoby, tým pádom sú oprávnení na kúpu nehnuteľností. Väčšina advokátskych kancelárií odporúča zahraničným osobám požiadať o založenie podnikania, v tomto prípade nie je potrebné vybavovať povolenia.

Odporúčania a Praktické Rady

• Použite služby advokáta: Silno odporúčané je použiť služby advokátov vo vybavovaní úkonov. Podstatné je, aby advokát zastupoval práva a povinnosti ako zo strany kupujúceho, tak aj zo strany predávajúceho, hoci výdavky spojené s kúpou zaťažuje len kupujúceho.
• Overte si nezaťaženosť nehnuteľnosti: Advokát pripraví kupno-predajnú zmluvu až po overení nezaťaženosti nehnuteľnosti.
• Informujte sa o povoleniach: Proces do vydania povolení môže potrvať 60-90 dní. Kupujúci neodkladne podá informáciu predávajúcemu o doručení povolenia z Verejnej správy.
• Ujasnite si vzťahy so susedmi: Nečakajte, že kvôli vám sa začne sused učiť po slovensky. Vy sa budete musieť "skamarátiť" s maďarčinou.
• Prepočet forintov na eurá: Použite zjednodušený prepočet: forinty mínus jedna nula zozadu, to sú slovenské koruny, ktoré je jednoduché prepočítať na eurá.

Život v Maďarsku: Náklady a Zvyklosti

Náklady na bývanie sú v Maďarsku v porovnaní so Slovenskom výrazne nižšie. Pri zmene (prepise) médií k nehnuteľnosti vás môže zaskočiť, že budete potrebovať maďarské telefónne číslo. Miestni vám často radi urobia "všetko okolo domu", keďže ich možnosti na zárobok sú v daných lokalitách slabé. Až na poľnohospodárstvo je tu málo pracovných príležitostí. Nakoľko prichádzate do inej krajiny, veľa vecí je iných - zvyky, tradície, jazyk, mena.

Financovanie Kúpy Nehnuteľnosti

Financovanie nehnuteľností slovenských občanov je ešte stále obmedzujúce. Štandardne maďarské banky akceptujú príjmy iba z pracovného pomeru, úvery sú zvyčajne poskytované vo forintoch a úrokové sadzby sú dvojnásobne vyššie ako pri slovenských hypotékach. Zatiaľ nie je možné dostať hypotekárny úver na Slovensku so založením nehnuteľnosti v Maďarsku.

Kde Hľadať Nehnuteľnosť?

Nákup nehnuteľností v pohraničných oblastiach Maďarska je motivovaný blízkosťou slovenských miest. Mnohí Slováci sa obzerajú po lacnejších možnostiach v okolí Bratislavy, kde už vznikli celé slovenské komunity.

Príklady Realizovaných Projektov

• Kúpa rodinného domu v menšej maďarskej obci: Klient sa rozhodol kúpiť rodinný dom v menšej maďarskej obci a potreboval ho financovať formou úveru. Využil za týmto účelom rodičovskú nehnuteľnosť, ktorá mala postačujúcu hodnotu na čerpanie hypotéky v požadovanej výške.
• Kúpa bytu v developerskom projekte so založením inej nehnuteľnosti: Klient kupoval byt v developerskom projekte, ktorého dokončenie bolo plánované o cca 18 mesiacov. V čase, keď sme podávali žiadosť, neboli byty ešte ani zapísané na liste vlastníctva ako rozostavané.

Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

tags: #ako #kúpiť #nehnuteľnosť #v #Maďarsku #podmienky