Ako ochrániť vlastnú nehnuteľnosť pred exekúciou

Exekúcie predstavujú v dnešnej dobe vážny problém pre mnohých občanov a podnikateľov. Strach zo straty majetku, vrátane vlastnej nehnuteľnosti, je opodstatnený. Existuje však niekoľko spôsobov, ako sa dá pred exekúciou chrániť. Tento článok sa zameriava na rôzne stratégie a právne nástroje, ktoré môžu pomôcť ochrániť váš majetok pred exekúciou.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a jeho úprava

Občiansky zákonník upravuje spoločenstvo vlastníckych práv manželov k veciam, ktoré nadobudli počas trvania manželstva, formou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Pre BSM je charakteristické, že manželia nemajú určený podiel na vlastníckom práve k spoločnej veci. Subjektmi BSM môžu byť iba manželia a vznik a trvanie BSM sú podmienené vznikom a trvaním manželstva. Veci, ktoré každý z manželov nadobudol pred uzavretím manželstva, do BSM nepatria, aj keď ich prípadne užívajú obidvaja manželia.

Zrušenie BSM za trvania manželstva

Podľa ustanovenia § 148a zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka súd na návrh zruší BSM v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Pokiaľ toto oprávnenie majú obaja manželia, môže návrh podať ktorýkoľvek z nich. So získaním oprávnenia na podnikateľskú činnosť zákon spája vznik oprávnenia na zrušenie BSM súdom. Ide o špeciálnu úpravu k ustanoveniu § 148 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého zo závažných dôvodov, najmä ak by ďalšie trvanie BSM odporovalo dobrým mravom, môže súd na návrh niektorého z manželov toto spoluvlastníctvo zrušiť i za trvania manželstva, preto v tomto ustanovení je dôvod na jeho zrušenie daný priamo zákonom. Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Manželia sa však nemôžu dohodnúť, že medzi nimi BSM nevznikne vôbec. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Manželia sa môžu dohodnúť, že vyhradia vznik BSM ku dňu zániku manželstva. V tomto prípade každý z manželov počas trvania manželstva nadobúda veci do svojho výlučného vlastníctva, ktorým bude môcť zásadne voľne disponovať. Dohoda o úprave BSM vyžaduje formu notárskej zápisnice.

Dôsledky zrušenia BSM

Ak zanikne BSM, vykoná sa vysporiadanie podľa zásad uvedených v ustanovení § 150 Občianskeho zákonníka. Pri vysporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo to, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť to, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Ak podnikateľskú činnosť po zrušení BSM vykonáva podnikateľ spoločne alebo s pomocou manžela, ktorý nie je podnikateľom, rozdelia sa medzi nich príjmy z podnikania v pomere určenom písomnou zmluvou. V prípade, že počas trvania manželstva vznikne pohľadávka len jednému z manželov, môže byť táto pohľadávka pri výkone rozhodnutia uspokojená i z majetku patriaceho do BSM.

Solidárne dlhy a hypotéky

Podľa ustanovenia § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. V tomto prípade ide o pasívnu solidaritu (solidárne dlhy), čo znamená, že niekoľko dlžníkov je zaviazaných na to isté plnenie tak, že veriteľ môže požadovať celé plnenie od ktoréhokoľvek z nich s tým následkom, že len čo to niektorý dlžník splní, oslobodí tým aj ostatných dlžníkov.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o invalidný dôchodok

Ochrana majetku pred exekúciou v praxi

Odklon majetku a odporovacia žaloba

Ak exekútor po základnej lustrácii zistí, že dlžník nemá nijaký majetok, z ktorého by sa dala uspokojiť pohľadávka veriteľa, nemusí to automaticky znamenať, že sa musí so svojimi peniazmi rozlúčiť. Dôvodom takýchto situácii môže byť formálne zbavenie sa majetku v prospech iných osôb za účelom jeho ochrany pred exekučným rozpredaním. Ak veriteľ podozrivý prevod zistí, má možnosť obrátiť sa na súd s tzv. odporovacou žalobou. Môže tak dosiahnuť súdne rozhodnutie, na základe ktorého voči nemu nebudú mať dlžníkove ukracujúce úkony právne účinky. Aby mala veriteľova odporovacia žaloba šancu na úspech, musí spĺňať niekoľko podmienok. V prvom rade platí, že musí smerovať proti takému právnemu úkonu dlžníka, ktorý ukracuje (sťažuje či znemožňuje) uspokojenie vymáhateľnej pohľadávky veriteľa. Ukracujúcim právnym úkonom nemusí byť len ten, ktorým došlo k prevodu vlastníckeho práva k majetku dlžníka (typicky predaj či darovanie tretej osobe). Môže ísť aj o úkon, ktorým dlžník zaťažil nehnuteľnosť vecným bremenom; ukracujúcou môže byť aj dohoda o vyporiadaní BSM, odmietnutie dedičstva či dokonca zaplatenie pohľadávky, ktorá sa ešte nestala zročnou. Druhou podmienkou výhry súdneho sporu je, že veriteľ musí v dobe podania žaloby disponovať voči dlžníkovi vymáhateľnou pohľadávkou. Odporovať možno len úkonom za posledné 3 roky.

Trestnoprávne aspekty ochrany majetku

Výsledkom špekulatívnej snahy o ochranu majetku pred exekúciou nemusí byť len neúčinnosť právneho úkonu voči veriteľovi. Mnohé transakcie môžu naplniť znaky skutkovej podstaty trestného činu poškodzovania veriteľa. K jeho spáchaniu môže dôjsť vtedy, ak dlžník čo aj len čiastočne zmarí uspokojenie svojho veriteľa napríklad tým, že: urobí neupotrebiteľnou, zatají, predá, vymení alebo inak odstráni čo aj len časť svojho majetku, zaťaží vec, ktorá je predmetom záväzku (napr. záložným právom, vecným bremenom) alebo ju prenajme, predstiera zmenšenie svojho majetku alebo jeho zánik.

Preventívne opatrenia

Na ochranu majetku pred exekútormi treba myslieť preventívne. Pokiaľ už dopredu viete, že zadlženie prichádza do úvahy s ohľadom na povahu vašej podnikateľskej činnosti, môžete sa napríklad s vaším manželským partnerom dohodnúť, aby podal na súd návrh na zrušenie BSM. Týmto môžete reálne ochrániť napríklad váš rodinný dom. Ak už dlhy máte, môžete skúsiť hodnotnejší majetok pred exekúciou ochrániť podaním návrhu na vyhlásenie osobného bankrotu.

Trvalý pobyt a exekúcia

Prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá žiadne právo prihlásenej osoby na nehnuteľnosť. Súdny exekútor si môže vymôcť vstup do nehnuteľnosti, aby prípadne zaistil pre exekučné konanie veci, ktoré sú vo vlastníctve osoby s trvalým pobytom a ktoré môžu byť predmetom exekúcie. Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt. Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.

Alternatívne spôsoby ochrany majetku

Offshore spoločnosti

V súčasnom globálnom podnikateľskom prostredí sa offshore spoločnosť stáva jedným z najefektívnejších prostriedkov na ochranu majetku pred exekúciou. Tento spôsob ochrany majetku využíva fakt, že majetok umiestnený v zahraničí sa z pohľadu slovenských exekútorov stáva výrazne menej dostupným a je pod ochranou právnej úpravy inej krajiny. Správne navrhnutá offshore štruktúra umožňuje úplné oddelenie rizika medzi podnikaním v domácej krajine a správou kľúčového majetku.

Prečítajte si tiež: Postup pri ukončení PN na žiadosť

Anonymita a diskrétnosť vlastníckych vzťahov

Pri strategickom plánovaní ochrany majetku pred exekúciou hrá významnú úlohu aj otázka anonymity a diskrétnosti vlastníckych vzťahov. Ak je vlastníctvo firemných aktív alebo účtov oddelené cez offshore spoločnosť v jurisdikcii, ktorá nevyžaduje zverejnenie konečného užívateľa výhod, výrazne sa tým komplikuje prepojenie majetku s konkrétnou osobou.

Ako postupovať pri hroziacej exekúcii

Získanie informácií a právna pomoc

V prípade hroziacej exekúcie je dôležité získať všetky relevantné informácie o dlhu a exekučnom konaní. Odporúča sa vyhľadať právnu pomoc advokáta špecializujúceho sa na exekučné právo. Advokát môže posúdiť oprávnenosť exekúcie, navrhnúť stratégiu obrany a zastupovať dlžníka v konaní.

Komunikácia s exekútorom

Dôležité je komunikovať s exekútorom a pokúsiť sa dohodnúť na splátkovom kalendári alebo inom spôsobe uspokojenia pohľadávky. Aktívny prístup a snaha o dohodu môžu zabrániť predaju majetku v dražbe.

Osobny bankrot

Osobný bankrot je krajné riešenie, ktoré umožňuje oddlženie fyzickej osoby, ktorá sa ocitla v situácii, keď nie je schopná splácať svoje dlhy. Podmienkou pre vyhlásenie osobného bankrotu je splnenie zákonných podmienok a súhlas súdu.

Alternatívy k hotovostným platbám pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti, kde sa nevyužíva hypotekárny úver, je dôležité zabezpečiť ochranu oboch strán transakcie. Keďže zákon nepovoľuje platbu v hotovosti, existujú tri osvedčené nástroje: vinkulovaný vklad v banke, advokátska úschova a notárska úschova.

Prečítajte si tiež: Svadobné voľno a Zákonník práce

Vinkulovaný vklad

Vinkulovaný vklad znamená, že kupujúci má peniaze na svojom bankovom účte, banka však jeho prostriedky obmedzí a zaviaže sa vyplatiť predávajúcemu len za splnenia dohodnutých podmienok.

Advokátska úschova

Peniaze sú uložené u advokáta a vyplatené predávajúcemu po splnení dohodnutých podmienok.

Notárska úschova

Peniaze sú dočasne zložené na osobitnom účte notára a ich uvoľnenie notár urobí len po splnení podmienok zapísaných v notárskej zápisnici. Peniaze v notárskej úschove sú počas trvania úschovy chránené pred exekúciou voči zložiteľovi (kupujúcemu).

tags: #ako #ochrániť #vlastnú #nehnuteľnosť #pred #exekúciou