Darovacia Zmluva: Postup, Náležitosti a Dôležité Aspekty

Darovacia zmluva predstavuje právny úkon, ktorým darca bezplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo inej veci na obdarovaného, ktorý tento dar prijíma. Na rozdiel od kúpnej zmluvy, pri darovacej zmluve nedochádza k prevodu za protihodnotu, ale ide o bezodplatný prevod. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na darovaciu zmluvu, jej postup, náležitosti a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Princíp Darovacej Zmluvy

Princíp darovacej zmluvy spočíva v tom, že darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje niečo obdarovanému, a ten dar alebo sľub prijme. Podstatou je teda bezplatný prevod vlastníctva, čo znamená, že darca za poskytnutie daru nedostane žiadnu protihodnotu. Ak darca požaduje zaplatenie podstatne zníženej ceny, ktorá sa rovná zlomku hodnoty prevádzanej veci, nejedná sa o darovanie. Kombinácia kúpnej a darovacej zmluvy je neprípustná.

Základné Náležitosti Darovacej Zmluvy

Darovacia zmluva sa uzatvára podľa paragrafu 628 Občianskeho zákonníka a je potrebné dodržať niekoľko náležitostí. Medzi základné náležitosti patria:

• Písomná forma: Darovacia zmluva musí mať písomnú formu, najmä ak sa týka nehnuteľnosti.
• Údaje o darcovi a obdarovanom: Meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia alebo rodné číslo, prípadne IČO.
• Presné označenie predmetu darovania: Je potrebné presne špecifikovať, čo sa daruje.
• Výslovné vyjadrenie darcu: Darca bezodplatne prevádza vlastníctvo.
• Vyjadrenie obdarovaného: Obdarovaný dar prijíma.
• Záväzok strán: Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
• Dátum a podpisy: Podpisy oboch strán na jednej listine.

Hoci overenie podpisov zákon výslovne nevyžaduje, v praxi ho katastre často požadujú, preto sa odporúča zabezpečiť ich overenie.

Darovanie Nehnuteľnosti

Darovacou zmluvou darca bezplatne prenecháva nehnuteľnosť obdarovanému a ten nehnuteľnosť ako dar prijíma. Darovacia zmluva musí mať písomnú formu a podpisy zmluvných strán na nej musia byť úradne overené. Darca je povinný pri ponuke nehnuteľnosti upozorniť na vady, o ktorých vie. V prípade, že má nehnuteľnosť vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený nehnuteľnosť vrátiť. Darovacia zmluva je neplatná, ak by mala plniť až po darcovej smrti. Právo žiadať od obdarovaného vrátenie daru má iba darca a svoje právo na vrátenie daru môže uplatniť v 3 ročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Prečítajte si tiež: Ako sa odvolať, ak vám zamietli invalidný dôchodok?

Darovať možno len nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve alebo spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Darovať možno vec, ktorá môže byť predmetom kúpnej alebo zámennej zmluvy. Darovacia zmluva, ktorej obsahom je sľub daru a jeho prijatie, sa dovršuje konsenzom strán. Občiansky zákonník hovorí, že v prípade hnuteľných vecí nemôže majiteľ darovať súčasť alebo príslušenstvo, ktoré má väzbu na hlavnú vec. V prípade nehnuteľností ale napríklad možno darovať samostatne dom a samostatne pozemok, pretože obe veci sa považujú za samostatné. Zákon teda pripúšťa darovať osobitne nehnuteľnosť a osobitne pozemok, na ktorom je dom postavený. Takýto spôsob darovania sa však všeobecne neodporúča.

Nehnuteľnosť možno darovať fyzickej, ako aj právnickej osobe, ktoré môžu nadobúdať práva a povinnosti. Darovať nehnuteľnosť možno aj maloletému dieťaťu. Napadnúť darovaciu zmluvu nie je možné vtedy, ak spĺňa všetky zákonom stanovené náležitosti. Napadnúť ju nemožno ani po smrti darcu. Vlastnícke právo k darovanej nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný až po schválení návrhu na vklad do katastra. Darovať nehnuteľnosť alebo iný hnuteľný majetok môžu len žijúce osoby. Darovanie je platné vtedy, ak obdarovaný darovanú nehnuteľnosť prijal. Darca je však povinný pri ponuke daru darcu upozorniť na vady, o ktorých vie.

Darovanie Pozemku

Darovanie pozemku patrí medzi najčastejšie spôsoby, ako rodičia prevedú majetok na svoje deti alebo blízkych príbuzných. Darovacou zmluvou je možné previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti bez akejkoľvek finančnej náhrady. Hoci sa môže zdať, že ide o jednoduchý úkon medzi dôverne známymi osobami, aj pri darovaní pozemku je dôležité dodržať zákonom stanovený postup. Darovacia zmluva na pozemok musí byť písomná a obsahovať všetky náležitosti, ktoré vyžaduje kataster nehnuteľností. Inak môže dôjsť k zamietnutiu návrhu na vklad alebo k právnym nejasnostiam.

Najčastejšie situácie, v ktorých sa využíva darovacia zmluva na pozemok, zahŕňajú:

• Darovanie stavebného pozemku dieťaťu na výstavbu rodinného domu.
• Bezodplatný prevod medzi súrodencami alebo starými rodičmi a vnukmi.
• Darovanie záhrady alebo ornej pôdy v rámci rodiny.
• Prevedenie vlastníctva medzi partnermi alebo manželmi.

Darovanie je výhodné najmä v prípade, ak ide o príbuzných v priamom rade, pretože takýto prevod je oslobodený od dane z darovania.

Prečítajte si tiež: Ako sa pripraviť na pohovor UPSVaR

Aby darovacia zmluva na pozemok mohla byť použitá ako podklad pre vklad do katastra, musí obsahovať:

• Údaje o darcovi a obdarovanom: Meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia alebo rodné číslo, prípadne IČO.
• Presné označenie pozemku: Číslo parcely, druh pozemku (záhrada, stavebný pozemok, orná pôda a pod.), výmera, katastrálne územie a číslo listu vlastníctva.
• Výslovné vyjadrenie darcu: Darca bezodplatne prevádza vlastníctvo, a vyjadrenie obdarovaného, že dar prijíma.
• Záväzok strán: Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
• Dátum a podpisy: Podpisy oboch strán na jednej listine.

Zmluva by mala byť vyhotovená v dvoch identických vyhotoveniach, z ktorých každá strana obdrží jeden originál. Overenie podpisov síce zákon výslovne nevyžaduje, ale v praxi ho katastre často požadujú, preto ho odporúčame zabezpečiť.

Po podpise zmluvy nasleduje podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh podáva zvyčajne obdarovaný, ale môžu sa dohodnúť inak. K návrhu sa prikladá:

• Darovacia zmluva (originál alebo overená kópia).
• Návrh na vklad (tlačivo).
• Potvrdenie o úhrade správneho poplatku (štandardne 66 €).
• Prípadne ďalšie prílohy, ak si ich kataster vyžiada.

Po podaní návrhu kataster rozhodne o povolení vkladu do 30 dní, resp. 15 dní pri zrýchlenom konaní (za poplatok 266 €). Až po právoplatnom rozhodnutí sa obdarovaný stáva novým vlastníkom.

Pri darovaní pozemku sa často objavujú chyby, ktoré môžu celý proces zdržať:

Prečítajte si tiež: Tipy pre pohovor o príspevok pre SZČO

• Nesprávne alebo neúplné označenie pozemku - chýba číslo parcely, list vlastníctva alebo katastrálne územie.
• Zmluva nie je podpísaná na jednej listine, čo kataster neakceptuje.
• Podpisy nie sú overené, aj keď kataster v praxi ich overenie vyžaduje.
• Nedodanie návrhu na vklad, čím sa prevod právne neuskutoční.

Právna Úprava Darovania Pozemku

Darovanie nehnuteľností vrátane pozemkov je upravené v § 628 až § 630 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). Zmluva musí byť vždy písomná a je platná len vtedy, ak je aj reálne vykonaný vklad do katastra. Katastrálne konanie sa riadi zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Obdarovaný by si mal pred podaním návrhu na vklad overiť, či na pozemok nie je viazané vecné bremeno, exekúcia alebo iný právny problém.

Darovacia Zmluva na Byt

Darovacia zmluva na byt je dokument, ktorým darca bezodplatne prenecháva vlastníctvo bytu obdarovanému. Obdarovaný nadobúda vlastníctvo na základe darovacej zmluvy až rozhodnutím katastra nehnuteľností o povolení jej vkladu. Darovacou zmluvou sa rozumie zmluva, kde darca bez akýchkoľvek nárokov na finančnú alebo inú kompenzáciu prenecháva byt obdarovanému a ten ju prijíma ako dar.

• Písomná forma: Musí byť odovzdaná a uzatvorená písomne.
• Označenie zmluvných strán: Mala by obsahovať meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu darcu a obdarovaného.
• Predmet darovania: V darovacej zmluve je nutné uviesť presnú identifikáciu bytu, ktorý je predmetom darovania. Ide o adresu bytu, jeho výmeru, číslo bytu, poschodie a pod.
• Bezodplatnosť: Ak je v zmluve dohodnutá protihodnota, nejde o bezodplatné darovanie, ale o tzv. darovanie s protihodnotou.
• Vlastníctvo k bytu: Darovacia zmluva prevod vlastníctva k bytu nezabezpečuje.

V prípade darovacej zmluve na byt musí okrem všeobecných náležitostí darovacej zmluvy táto zmluva obsahovať aj ďalšie osobitné náležitosti vyplývajúce zo zákona č. 182/1993 Z.z.

• Vymedzenie častí a príslušenstva bytu. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali.
• Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo.
• Určenie a popis spoločných častí bytového domu. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie.
• Určenie a popis spoločných zariadení bytového domu. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívania a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.
• Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku. Pokiaľ sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, tak v zmluve je potrebné tieto pozemky vymedziť s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Zákon vyžaduje, aby darovacia zmluva k nehnuteľnosti mala výslovne písomnú formu, inak je neplatná.

Postup pri Darovaní Nehnuteľnosti

Darovanie nehnuteľnosti je proces, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie všetkých právnych aspektov. Správny postup na darovanie nehnuteľnosti a dodržiavanie pravidiel vám zabezpečí bezproblémový prevod majetku a ochranu vašich práv.

1. Získanie potrebných dokumentov: Výpis z katastra nehnuteľností, darovacia zmluva a identifikačné doklady oboch strán.
2. Vypracovanie darovacej zmluvy: Je iná než kúpna zmluva na nehnuteľnosť a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti a byť v súlade so zákonmi. Vypracovanie zmluvy je najlepšie zveriť odborníkom.
3. Notárske overenie zmluvy: Zaručí právnu platnosť a bezproblémový priebeh darovania.
4. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností: Oficiálne prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti na obdarovaného.

Pre úspešné zavŕšenie procesu darovania, je potrebné podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Obdarovaný nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je preto potrebné ešte overiť podpisy a to buď u notára, alebo na matričnom úrade. Stačí overiť podpis darcu na darovacej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru).

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Návrh môže podať buď darca alebo obdarovaný. Nie je potrebné, aby ho podali obe strany súčasne. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie.

Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Podstatou oznámenia je, že kataster upozorníte na podanie návrhu na vklad. Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše obdarovaného ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces darovania nehnuteľností končí.

Dôležité Aspekty Darovacej Zmluvy

Dobrovoľnosť Darovania

Dobrovoľnosť darovania spočíva v tom, že darca daruje dar obdarovanému na základe jeho slobodného a dobrovoľného rozhodnutia. V neposlednom rade darca môže poskytnúť obdarovanému dar len bezodplatne, t.j. nie je oprávnený podmieňovať poskytovanie daru určitým protiplnením zo strany obdarovaného.

Napadnutie Darovacej Zmluvy

V prípade, ak darovacia zmluva nespĺňa zákonom stanovené podmienky, je možné sa domáhať určenia jej neplatnosti. Dôvod neplatnosti darovacej zmluvy však nemôže byť hocijaký. Dôvody pre napadnutie darovacej zmluvy sú napríklad, že darovacia zmluva bola uzatvorená v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok, pod nátlakom, alebo z dôvodu, že darca alebo obdarovaný nebol spôsobilý na právne úkony.

Zánik Darovacej Zmluvy

Všeobecné dôvody zániku darovacej zmluvy sú upravené v ustanovení § 559 a nasl. Občianskeho zákonníka. V prvom prípade je obdarovaný oprávnený vrátiť dar darcovi, ak tento dar má vady, na ktoré darca neupozornil obdarovaného pri jeho ponuke. Obdarovaný zašle darcovi výzvu, na základe ktorej ho vyzve na prevzatie daru. V druhom prípade k zániku darovacej zmluvy dochádza na základe toho, že obdarovaný sa správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. V tomto prípade darca zašle obdarovanému výzvu na vrátenie daru. V opačnom prípade má darca právo domáhať sa na súde vrátenia veci na základe ustanovení § 451 až 459 Občianskeho zákonníka upravujúcich bezdôvodné obohatenie, ak sa jedná o hnuteľnú vec.

Darovanie Maloletému Dieťaťu

Ak ide o neplnoleté dieťa, je potrebný špecifický postup. Podľa § 8 OZ „spôsobilosť fyzickej osoby vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti (spôsobilosť na právne úkony) vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou. Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Ustanovenie § 26 OZ hovorí o tom, že pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za nich ich zákonní zástupcovia. Kto sa považuje za zákonného zástupcu upravuje Zákon o rodine (ďalej len „ZR“). Podstatným v tejto súvislosti je konflikt záujmov, vyjadrený ako aj v § 30 OZ a § 31 odsek 2 ZR. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Okrem vyššie uvedeného je v tejto súvislosti nutné spomenúť aj ustanovenie § 28 OZ, ktoré uvádza : „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“ To znamená, že platnosť darovacej zmluvy Vášmu maloletému dieťaťu je podmienená súhlasom súdu s týmto úkonom. Z pohľadu legislatívy je daná okolnosť upravená aj v Civilnom mimosporovom poriadku (ďalej len „CMP“), konkrétne v ustanovení § 119 : „Právny úkon, ktorý urobil zákonný zástupca za maloletého, súd schváli, ak je to v záujme maloletého.“ V nadväznosti na to je vhodné spomenúť aj rozhodnutie Okresného súdu Trnava, sp. zn. 26P/8/2015, kde súd zdôraznil, že ak by takýto právny úkon nebol odsúhlasený súdom, bol by neplatný. Potreba schválenia tohto úkonu súdu bola zdôraznená aj v rozhodnutí Krajského súdu Žilina, sp. zn.

Ďalším krokom je schválenie darovacej zmluvy súdom. Účastníkom tohto konania je aj kolízny opatrovník, pričom je potrebné odlišovať osoby opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Ak ide o plnoleté dieťa, tam sa súhlas súdu nevyžaduje. Ak vychádzame z premisy, že ako starý rodič plánujete darovať nehnuteľnosť maloletému vnukovi, opäť sa aplikuje vyššie spomenutá úprava. Maloleté dieťa nemôže byť účastníkom právneho vzťahu - darovacej zmluvy, pričom opäť musí byť zastúpené svojimi zákonnými zástupcami - rodičmi, a to ako aj matkou, tak aj otcom. Podľa § 28 odsek 2 ZR rodičovské práva a povinnosti majú obaja rodičia. Nastáva situácia, kedy síce bude Váš vnuk alebo vnučka určený v zmluve ako obdarovaný, no danú zmluvu budú v jeho mene podpisovať rodičia dieťaťa. V prípade plnoletého vnuka / vnučky má táto osoba plnú spôsobilosť na právne úkony, preto nie je potrebné schvaľovať darovaciu zmluvu súdom.

Započítanie Daru do Dedičského Podielu

Podľa § 484 OZ „Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Úprava povinnosti započítania sa odlišuje v závislosti od toho, či k dedeniu dochádza zo zákona alebo zo závetu. Pri dedení zo zákona sa započítanie vykonáva povinne a vzťahuje sa na všetkých dedičov bez výnimky. V prípade dedenia zo závetu však započítanie prichádza do úvahy iba vtedy, ak ho poručiteľ výslovne nariadil vo svojom závete, prípadne ak by tým, že by sa započítanie nevykonalo, došlo k neodôvodnenému zvýhodneniu obdarovaného dediča na úkor neopomenuteľného dediča. Pri posudzovaní, či bol obdarovaný dedič oproti neopomenuteľnému dedičovi neodôvodnene zvýhodnený, zákon nestanovuje žiadne konkrétne kritériá. Pojem „neodôvodnené zvýhodnenie“ nie je definovaný ani v Občianskom zákonníku, ani v inom právnom predpise, a preto jeho obsah závisí vždy od individuálneho posúdenia súdu. Súdna prax sa ustálila v tom, že pri hodnotení neodôvodnenosti zvýhodnenia je potrebné prihliadať na viacero okolností. Ide najmä o dôvody, ktoré viedli poručiteľa k poskytnutiu daru, na d…

Odporovateľnosť Darovacej Zmluvy

Za odporovateľné právne úkony sa považujú také konania dlžníka, ktorými sa ukracuje uspokojenie pohľadávok jeho veriteľov (tzv. in fraudem creditoris). Ak darca prostredníctvom darovania naplní podstatné znaky odporovateľného právneho úkonu v zmysle § 42a Občianskeho zákonníka, t. j. ak ako dlžník zmenší svoj majetok do tej miery, že tým znemožní alebo podstatne sťaží uspokojenie existujúcej a vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, veriteľ je oprávnený podať podľa § 42b OZ žalobu na súd, ktorou sa bude domáhať určenia neúčinnosti takéhoto právneho úkonu voči svojej osobe. Odporovateľnosť predpokladá, že ide o platný právny úkon. Žaloba smeruje proti obdarovanému, pretože práve ten nadobudol majetkový prospech z konania dlžníka. Ak súd rozhodne v prospech veriteľa a vyhlási napadnutý právny úkon za neúčinný, takéto rozhodnutie zakladá možnosť veriteľa - na základe exekučného titulu proti dlžníkovi - domáhať sa výkonu rozhodnutia priamo voči tomu, čo odporovateľným právnym úkonom odišlo z dlžníkovho majetku, teda voči obdarovanému, a nie voči samotnému darcovi. Túto zásadu judikatúra potvrdila napríklad v rozhodnutí ZSR ČR 26/2000. Odporovať možno právnym úkonom dlžníka vykonaným v období posledných troch rokov, ak boli urobené s úmyslom poškodiť veriteľa. Pokiaľ ide o dôkazné bremeno v konaní, právna úprava rozlišuje medzi úkonmi uskutočnenými medzi blízkymi osobami (pričom zákon za ne považuje aj vzájomné majetkové či personálne prepojenia medzi fyzickými a právnickými osobami) a úkonmi uskutočnenými medzi inými osobami.

tags: #darovacia #zmluva #postup