Ako zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku: Podmienky a výhody

Nákup nehnuteľnosti s cieľom následného prenájmu sa javí ako atraktívna investícia, najmä vo veľkých mestách, kde ceny prenájmov neustále rastú. Tento rast je priamo úmerný dopytu, a preto sa majitelia bytov nemusia obávať o ich obsadenosť. Avšak, s prenájmom nehnuteľnosti prichádza aj množstvo otázok, najmä ohľadom zdaňovania príjmu z prenájmu a zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov. Daňové priznanie je potrebné podať, ak celková výška príjmu za zdaňovacie obdobie presiahne 1 901,67 €. Základná sadzba dane je 19 %, pričom zvýšená sadzba 25 % sa uplatňuje na tú časť základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok sumy životného minima.

Príjem z prenájmu sa považuje za pasívny príjem, čo znamená, že daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 € za zdaňovacie obdobie. Nemôže si však znížiť daňový základ o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, manžela/manželku, alebo o príspevky do II. a III. piliera.

Pri uplatňovaní oslobodenia je potrebné prepočítať výdavky rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Medzi uznateľné výdavky patria náklady na energie (elektrinu, teplo, vodu, plyn), odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvoz odpadu, čistenie žúmp a internet.

Manželia si môžu príjem z prenájmu rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere je potrebné rozdeliť aj výdavky.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku: Kľúčové aspekty

Majiteľ nehnuteľnosti má možnosť rozhodnúť sa, či svoju prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Zaradenie je jednoduché, stačí zakúpiť si tlačivo "inventárna karta dlhodobého hmotného majetku" alebo viesť evidenciu v tabuľke.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku prináša niekoľko výhod, najmä v oblasti daňových výdavkov.

• Širšie možnosti započítania výdavkov: Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť širšiu paletu nákladov, ako napríklad náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a úroky z hypotekárneho úveru.
• Odpisy: Možnosť uplatňovať odpisy z obstarávacej ceny nehnuteľnosti, čím sa znižuje základ dane. Nehnuteľnosti sa odpisujú 20 rokov.
• Technické zhodnotenie a opravy: Možnosť zahrnúť do daňových výdavkov náklady na technické zhodnotenie (prestavba, nová podlaha, okná, dvere…) a opravy (napríklad vymaľovanie priestorov).

Nevýhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má aj svoje nevýhody.

• Daň z príjmu pri predaji: Pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku je potrebné zaplatiť daň z príjmu z predaja (zo zisku) a zdravotné odvody vo výške 14 %. Odpismi sa totiž znižuje obstarávacia cena nehnuteľnosti.
• Časový test pri predaji: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Kedy sa oplatí zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa oplatí najmä vtedy, ak:

• Plánujete nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať.
• Ide o staršiu nehnuteľnosť, pri ktorej vznikajú vysoké náklady na rekonštrukciu.
• Plánujete sa do nehnuteľnosti po vyradení z obchodného majetku presťahovať a ste si istý, že ju nepredáte do 5 rokov.

Kedy sa neoplatí zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa neoplatí vtedy, ak:

Prečítajte si tiež: Náklady a stravovanie v zariadeniach pre seniorov

• Plánujete nehnuteľnosť v blízkej budúcnosti predať.
• Ide o novú nehnuteľnosť bez potreby rozsiahlych rekonštrukcií.

Daňová evidencia a účtovníctvo

Pri prenájme nehnuteľnosti je potrebné viesť evidenciu príjmov a výdavkov. Môžete sa rozhodnúť pre vedenie jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, alebo pre vedenie daňovej evidencie. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z týchto možností, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia.

Daňová evidencia

Daňová evidencia je najjednoduchšia forma evidencie príjmov a výdavkov. Stačí viesť prehľadnú tabuľku s príjmami a výdavkami súvisiacimi s prenájmom. Výhodou je, že prenajímateľ nemusí k daňovému priznaniu prikladať účtovné výkazy a daniari ho nemôžu sankcionovať za chyby vo vedení účtovníctva.

Účtovníctvo

Ak sa rozhodnete pre vedenie účtovníctva, nevzniká vám povinnosť pripraviť účtovnú závierku.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ste povinný sa zaregistrovať na daňovom úrade a požiadať o pridelenie daňového identifikačného čísla (DIČ). Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť.

Príklad: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku vs. nezaradenie

Príklad 1: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

• Mesačné nájomné: 750 eur
• Ročné príjmy z prenájmu: 9 000 eur
• Obstarávacia cena bytu (január 2013): 150 000 eur
• Ročný odpis: 7 500 eur
• Mesačný odpis: 625 eur
• Úroky z hypotekárneho úveru: 2 400 eur
• Poistenie nehnuteľnosti: 80 eur
• Platby správcovskej spoločnosti: 1 440 eur
• Energie: 120 eur
• Poplatok realitnej kancelárii: 200 eur
• Celkové výdavky: 11 720 eur

V tomto prípade daňovník dosiahol stratu 2 720 eur, ktorú však nemôže uplatniť.

Prečítajte si tiež: Obchodný Podiel a Majetok

Príklad 2: Nezaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

V prípade, že daňovník byt do obchodného majetku nezaradí, môže si uplatniť do výdavkov platby správcovskej spoločnosti, energie a sprostredkovanie realitnej kancelárie (1 760 eur). Jeho daňovým základom bude suma 7 240 eur, z ktorej pri sadzbe 19 % zaplatí daň z príjmov 1 375,60 eura.

tags: #ako #zaradiť #nehnuteľnosť #do #obchodného #majetku