Účtovanie prenájmu z pohľadu prenajímateľa: Komplexný sprievodca

Prenájom majetku predstavuje významný zdroj príjmov pre mnohých prenajímateľov. Či už ide o prenájom nehnuteľností, hnuteľných vecí alebo iného majetku, je dôležité správne zaúčtovať všetky súvisiace transakcie. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie prenájmu z pohľadu prenajímateľa, pričom zohľadňuje daňové a účtovné aspekty.

Finančný prenájom vs. Operatívny prenájom

Predtým, ako sa ponoríme do konkrétnych účtovných postupov, je dôležité rozlišovať medzi dvoma základnými typmi prenájmu: finančným a operatívnym.

Finančný prenájom (lízing) predstavuje obstaranie dlhodobého hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s dojednaným právom kúpy prenajatej veci za dohodnuté platby počas dohodnutej doby nájmu. Podľa § 2 písm. s) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa finančným prenájmom rozumie obstaranie hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s dojednaným právom kúpy prenajatej veci, pri ktorom cena, za ktorú prechádza vlastnícke právo k prenajatému majetku z prenajímateľa na daňovníka, ktorý obstaráva hmotný majetok formou finančného prenájmu, je súčasťou celkovej sumy dohodnutých platieb, ak vlastnícke právo má prejsť bez zbytočného odkladu po skončení nájmu na daňovníka, ktorý obstaráva hmotný majetok formou finančného prenájmu a doba trvania nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania podľa § 26 ods.

Operatívny prenájom je upravený v rámci § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej aj úžitky.

Účtovanie Finančného prenájmu u prenajímateľa

Účtovanie finančného prenájmu rieši § 30a opatrenia MF SR č. 23054/2002-92 o postupoch účtovania v PÚ.

Prečítajte si tiež: Sociálny fond a stravovanie

V deň odovzdania majetku nájomcovi sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu istina u prenajímateľa so súvzťažným zápisom v prospech príslušného účtu účtovej triedy 6 - Výnosy. Vyradenie prenajatého majetku z účtovníctva prenajímateľa sa účtuje na ťarchu príslušného účtu nákladov so súvzťažným zápisom v prospech príslušného účtu majetku.

V deň splatnosti dohodnutých platieb sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu splatný finančný výnos so súvzťažným zápisom v prospech účtu 662 - Úroky. Členenie dohodnutých platieb na istinu u prenajímateľa a finančný výnos sa uvedie v zmluve o finančnom prenájme, napríklad v splátkovom kalendári týchto platieb.

Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu finančný výnos pripadajúci na obdobie od posledného dňa splatnosti dohodnutých platieb do dňa, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka so súvzťažným zápisom v prospech účtu 662 - Úroky.

Prijatie majetku prenajímateľom z dôvodu predčasného ukončenia finančného prenájmu sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje na ťarchu príslušného účtu majetku v ocenení podľa zmluvy o finančnom prenájme so súvzťažným zápisom v prospech účtu 325 - Ostatné záväzky. Následné finančné vysporiadanie prenajímateľa s nájomcom z dôvodu predčasného ukončenia finančného prenájmu sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje:

• v prospech účtu 374 - Pohľadávky z nájmu so súvzťažným zápisom na ťarchu účtu 325 - Ostatné záväzky, ak prenajímateľ odobral prenajatý majetok nájomcovi,
• na ťarchu účtu 315 - Ostatné pohľadávky so súvzťažným zápisom v 1. prospech účtu 374 - Pohľadávky z nájmu do výšky zostatku pohľadávky vzniknutej z finančného prenájmu, prípadne 2. prospech účtu 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti.

V deň splatnosti dohodnutých platieb sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu splatný finančný výnos so súvzťažným zápisom v prospech účtu 662 - Úroky - 374/662.

Prečítajte si tiež: Mobilné služby a účtovníctvo

Predaj majetku a jeho spätný finančný prenájom

Účtovné jednotky s cieľom získať finančné prostriedky niekedy predajú svoj majetok (povedzme výrobnú linku) a súčasne si ho prenajmú naspäť, pričom tento prenájom je finančným prenájmom. Majetok sa pritom ani nepohne z miesta. Ak pri predaji dosiahli zisk, nevykážu ho vo výsledku hospodárenia v momente predaja, ale ho časovo rozlišujú (ako výnosy budúcich období) počas dohodnutej doby finančného prenájmu (§ 30a ods. 15 postupov účtovania).Postupy účtovania neupravujú prípad, keď sa pri predaji dosiahne strata. Z toho vyplýva, že strata sa časovo nerozlišuje, ale v momente predaja sa celá vykáže vo výsledku hospodárenia.

Podľa názoru odborníkov, ak by bol predaj majetku a jeho spätný prenájom nejako „pokrivený“, napríklad predajná cena by bola zámerne príliš nízka, ale zato kompenzovaná vyššími budúcimi lízingovými splátkami, a pod., v takomto prípade by bolo potrebné túto transakciu nejako „narovnať“, napríklad časovým rozlišovaním straty. Predaj majetku a jeho spätný prenájom sa zaúčtujú ako dve samostatné transakcie, teda samostatne sa zaúčtuje predaj (s použitím účtov 541 - Zostatková cena predaného dlhodobého nehmotného majetku a dlhodobého hmotného majetku, 641 - Tržby z predaja dlhodobého nehmotného majetku a dlhodobého hmotného majetku), a následne jeho finančný prenájom.

Alternatívou by bolo, že by sa neúčtoval úbytok majetku zo súvahy a jeho následný prírastok do súvahy, keďže formálne tento majetok síce bol predaný (a vlastnícke právo prešlo na kupujúceho) a následne prenajatý naspäť, ale ekonomické vlastníctvo k majetku na kupujúceho neprešlo, naďalej ho má predávajúca ÚJ.

Účtovanie Operatívneho prenájmu u prenajímateľa

Z pohľadu prenajímateľa sa jedná o poskytnutie služby využívania majetku, v rámci ktorej mu plynie príjem, ktorý sa účtuje sa v prospech účtu výnosov. Príjmy z nájomného môžu byť účtované v prospech účtu:

• 602 - Tržby z predaja služieb, ak na strane prenajímateľa ide o službu typickú pre jeho hospodársku činnosť (§ 75 postupov účtovania) a na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu resp.
• 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti, ak na strane prenajímateľa nejde o službu, ktorá je pre neho typická, ale má vzťah k hospodárskej činnosti prenajímateľa a na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme

Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty je nájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH. Ak prenajímate priestor zdaniteľnej osobe, môžete sa rozhodnúť, či si uplatníte DPH na prenájom. Keďže v prípade príspevkov na nájomné ide o podnikateľské priestory, v praxi sa môžu vyskytnúť plnenia oslobodené od DPH alebo plnenia s DPH. Ak si k nájmu svojej nehnuteľnosti uplatňujete DPH a firme poskytnete zľavu na nájom s vystaveným dobropisom, v tom prípade by ste mali uplatniť pravidlá zákona o DPH. Výnosy z prenájmu tvoria základ vašej dane a odvádzate z nich DPH štátu.

Prečítajte si tiež: Spracovanie žiadosti o dotáciu a účtovníctvo

Dobropisy ovplyvňujú aj výšku DPH. Prenajímateľ opravou základu dane znižuje svoju daňovú povinnosť.

Od 1. 1. 2025 sa za dodanie tovaru považuje aj odovzdanie tovaru na základe nájomnej zmluvy s dohodnutou opciou (možnosťou) kúpy odovzdaného predmetu nájomcom, ak pri uzatvorení zmluvy využitie možnosti kúpy predstavuje jedinú ekonomicky racionálnu voľbu pre nájomcu (§ 8 ods. 1 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty - ďalej zákon o DPH). Ide teda o situáciu, kedy už pri uzatvorení zmluvy je z ekonomického hľadiska zrejmé, že nájomca využije opciu kúpy, pretože súčet nájomných splátok zodpovedá trhovej hodnote tovaru, náklady na financovanie sú primerané a uplatnenie opcie nevyžaduje od nájomcu zaplatenie výrazne vyššej dodatočnej sumy. Ak bude finančný prenájom od 1. 1. 2025 viazaný na dodanie tovaru (záleží od konkrétnych zmluvných podmienok), potom daňová povinnosť vznikne v deň dodania tohto tovaru, t. j. v deň odovzdania predmetu nájmu nájomcovi. Základom dane je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú prenajímateľ prijal alebo má od nájomcu prijať, zníženú o daň. Keďže prenajímateľ v rámci prenájmu zvyčajne účtuje nájomcovi aj iné služby súvisiace s hlavným plnením (napr.

Daň z príjmov pri prenájme

Príjmy (výnosy) z prenájmu priestorov sú súčasťou základu dane bez ohľadu na to, či ich už nájomca uhradil alebo nie. Vyfakturované nájomné zahrniete do základu dane v súlade s účtovníctvom. Ak sa platby v nájomnej zmluve dohodli oddelene a nájomca platí zvlášť za nájom a zvlášť za energie, ako prenajímateľ by ste všetky tieto platby mali brať ako príjmy z prenájmu. Vystavením dobropisu sa vám znižujú pôvodne zaúčtované výnosy a tým aj základ dane z príjmov, čo u nájomcu, naopak, zníži zaúčtované náklady a zvýši výšku základu dane (za predpokladu, že nájomné bolo uhradené).

Oslobodenie od dane z príjmov pri prenájme nehnuteľností

Podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť, môže si uplatniť oslobodenie od dane z príjmov do výšky 500 eur ročne. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Príklad: Daňovník dosiahol v roku príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Výdavky pri prenájme nehnuteľností

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi preukázateľné výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 4 200 eur. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Daňové priznanie k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľností

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Príklad: Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Registračná povinnosť prenajímateľa

V zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, registračnú povinnosť na daňovom úrade. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklad: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie.

Zľava z nájomného a jej účtovanie

Ak prenajímate svoje priestory firme alebo živnostníkovi a dohodli ste sa na zľave z nájmu, účtujete si ju ako poskytnutie služby. Získaný príjem ide v prospech účtu výnosov:

• na výnosový účet 602 - Tržby z predaja služieb (v prípade, ak je poskytovanie služieb prenájmu vašou obvyklou hospodárskou činnosťou) a súčasne na ťarchu účtu 311 - Odberatelia alebo
• na výnosový účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti (ak nejde o váš obvyklý predmet činnosti) a zároveň na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu.

Pri získaní štátnej dotácie na nájomné je mimoriadne dôležitá dohoda s prenajímateľom. Kedy dostávate peniaze? Pri účtovaní potrebujete zohľadniť, na ktoré obdobie sa vzťahuje platba od nájomcu, teda či ide o nájomné platené vopred alebo dozadu. Nájomné, ktoré vám firma zaplatila vopred, sa účtuje pomocou účtu 384 - Výnosy budúcich období. Ak ste sa dohodli s firmou na zľave z nájomného za obdobie, keď mala obmedzenú prevádzku, ide o odpustenie časti nájomného spätne. Toto nájomné mohlo byť zaplatené v plnej výške, len sčasti alebo vôbec. Všetko závisí od toho, ako ste sa dohodli na platbách.

Povedzme, že vystavujete nájomcovi pravidelné mesačné faktúry. Ak sa následne (napríklad v júni) dohodnete s podnikateľom na poskytnutí zľavy (za predošlé mesiace marec, apríl či máj), musíte vystaviť nájomcovi opravný účtovný doklad (dobropis) k pôvodnej faktúre. Firma (nájomca) si ho nemôže vystaviť len tak namiesto prenajímateľa.

Ako fakturujete zľavu z nájomného?

Zľava z nájmu je súčasťou tržieb. Ako prenajímateľ si ju účtujete ako zníženie ceny na účely poskytnutia zvýhodnených podmienok pre odberateľa. Ide teda o zníženie výnosov súvzťažne k účtom 311 - Odberatelia, resp. 374 - Pohľadávky z nájmu. Dobropis, ktorý ste vystavili k pôvodnej ešte neuhradenej faktúre, sa berie ako zníženie pôvodne zaúčtovanej pohľadávky.

tags: #ako #zauctovat #prenajom #z #pohladu #prenajimatela