Ako Získať Znalecký Posudok: Podrobný Postup

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a slúži na rôzne účely, ako sú hypotéky, predaj, kúpa alebo dedičské konania. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na postup získania znaleckého posudku na Slovensku, vrátane dôležitých faktorov, ktoré ovplyvňujú jeho cenu a platnosť.

Úvod do Znaleckých Posudkov

V situáciách, kedy je potrebný odborný názor alebo stanovisko vyžadované zákonom, sa zabezpečuje znalecký posudok, ktorý sa následne stáva súčasťou príslušnej dokumentácie. Znalecký posudok je výsledkom špecializovanej odbornej činnosti znalca v zmysle zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov.

Elektronický Znalecký Posudok

Niektorí znalci ponúkajú služby vypracovania znaleckého posudku elektronicky, čo eliminuje potrebu osobnej návštevy. Na podpisovanie znaleckých posudkov v elektronickej podobe je potrebný kvalifikovaný elektronický podpis s časovou pečiatkou a mandátny certifikát. V rámci elektronickej komunikácie je potrebné zaslať znalcovi potrebné podklady, na základe ktorých vypracuje elektronický znalecký posudok, ktorý následne podpíše a zašle v požadovanom formáte. Okrem úspory času môžu účastníci ušetriť aj na niektorých správnych poplatkoch.

Dôležitosť Znaleckého Posudku pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu jej cena. Predávajúci často cenu nadhodnocuje, preto je dôležité predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky. Banky vyžadujú znalecký posudok, aby zistili reálnu hodnotu nehnuteľnosti, pretože kúpna cena môže byť ovplyvnená rôznymi faktormi.

Cena Znaleckého Posudku

Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a riadi sa vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti sa pohybuje v rozmedzí 150 až 400 EUR, ale závisí to aj od vzájomnej dohody znalca a klienta.

Prečítajte si tiež: Poistná udalosť a znalecký posudok

Faktory Ovplyvňujúce Cenu

Cenu ovplyvňuje:

• Rýchlosť vypracovania znaleckého posudku
• Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza
• Druh nehnuteľnosti
• Rozsah jej príslušenstva

Dôležité je zvážiť kvalitu a renomé znalca. To, koľko stojí znalecký posudok nehnuteľnosti, či už ide o domy, pozemky alebo komerčné priestory, závisí na špecifikách hodnotenej nehnuteľnosti. Cena znaleckého posudku domu závisí od jeho veľkosti, stavu, lokality a zložitosti hodnotenia.

Vyjednávanie Ceny

Nebojte sa vyjednávať o cene. Znalecký posudok je investíciou s významným dopadom na finančné rozhodnutia. Porozumenie faktorom, ktoré ovplyvňujú jeho cenu, a využitie stratégií na zníženie nákladov môže pomôcť získať presný a spoľahlivý posudok za primeranú cenu.

Doba Vypracovania Znaleckého Posudku

Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca. Znalecký posudok o hodnote bytu alebo rodinného domu sa dá urobiť za niekoľko dní, a to aj vrátane obhliadky a zosumarizovania podkladov, ktoré znalec potrebuje k výpočtu, a tých ktoré je potrebné dávať ako prílohy k samotnému posudku. Pri väčšom objekte aj do niekoľkých týždňov, keďže na jeho vypracovanie je skoro vždy potrebná niekoľkonásobná obhliadka objektu.

Potrebné Podklady

Pre vypracovanie znaleckého posudku sú potrebné podklady, ktoré závisia od rôznych faktorov. Za poskytnuté podklady je zodpovedný objednávateľ. Časť podkladov si vie znalec zabezpečiť svojpomocne (napr. zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti, fotodokumentácia a pod.).

Prečítajte si tiež: Príspevok od ÚPSVaR

Dokumenty Potrebné pre Vypracovanie Posudku

Pre vypracovanie posudku sú potrebné dokumenty, ktoré znalcovi slúžia ako podklad pre vypracovanie znaleckého posudku. Tieto podklady zabezpečuje objednávateľ posudku na vlastné náklady a budú mu po vypracovaní vrátené (znalec si vyhotoví kópie). Podklady sa líšia podľa typu nehnuteľnosti, spôsobu jej využitia, účelu posudku a pod.

Príklady dokumentov:

• Posledná zmluva o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru
• Potvrdenie o veku bytového domu (vystaví správca bytového domu)
• Geometrický plán (v prípade pozemkov, ak je potrebný)
• Označenie parciel v objednávke (v prípade pozemkov)

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou.

Proces Získania Znaleckého Posudku Krok za Krokom

1. Výber znalca: Banka obvykle schvaľuje len posudky od certifikovaných znalcov alebo súdnych znalcov. Tí majú odborné znalosti a sú nezávislí. Je potrebné vybrať si znalca zapísaného v príslušnom odbore a odvetví v zozname znalcov na Ministerstve spravodlivosti SR (MS SR). Jeden znalec môže byť zapísaný súčasne vo viacerých odvetviach.
2. Dohodnutie obhliadky: So znalcom sa dohodne dátum a čas obhliadky. Dĺžka obhliadky závisí od typu a rozsahu nehnuteľnosti.
3. Obhliadka nehnuteľnosti: Na obhliadke znalec zameria nehnuteľnosť s príslušenstvom (oplotenie, prípojky inžinierskych sietí,..) a vyhotoví technický popis nehnuteľnosti. Ďalej sa vyhotoví fotodokumentácia interiéru aj exteriéru stavby, ktorá bude taktiež tvoriť prílohu znaleckého posudku. Na obhliadke sa spravidla odovzdajú požadované dokumenty, ktoré zabezpečuje objednávateľ (podklady podľa bodu 1.), tieto je možné samozrejme dodať aj neskôr. Nehnuteľnosť sprístupňuje znalcovi spravidla jej vlastník, prípadne jeho zástupca. Znalecký posudok nemožno bez obhliadky nehnuteľnosti vypracovať. Ak vlastnia nehnuteľnosť viacerí spoluvlastníci (napr. rodinný dom rozdelený na 2 byty), prístup musí byť zabezpečený k celej nehnuteľnosti, nie len jej časti.
4. Vypracovanie znaleckého posudku: Nasleduje fáza vypracovania znaleckého posudku. V prípade jednoduchších nehnuteľností je štandardná doba na vypracovanie znaleckého posudku cca 3 dni, v prípade ostatných nehnuteľností je táto doba závislá od dohody medzi znalcom.
5. Odovzdanie znaleckého posudku: Po vypracovaní znalec odovzdá znalecký posudok objednávateľovi. Pri odovzdávaní posudku objednávateľovi je bežná prax, že znalec stručne informuje objednávateľa o výsledkoch a záveroch a stručne vysvetlí postup výpočtu všeobecnej hodnoty. Podrobný výpočet všeobecnej hodnoty je popísaný v posudku.

Platnosť Znaleckého Posudku

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov.

Znalecký posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku (v tomto prípade stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť pre preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho. Bežne sa táto doba pohybuje do 1 roka.

Prečítajte si tiež: Ako získať invalidný dôchodok pri nespavosti

Metódy Stanovenia Hodnoty Nehnuteľnosti

Znalec neurčuje cenu, ale znaleckým posudkom stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a pritom postupuje podľa vyhlášky ministerstva spravodlivosti. V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná.

Porovnávacia Metóda

Znalecký posudok by mal určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Znalec porovnáva predané ceny podobných nehnuteľností v okolí. Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.

Znalecký Posudok a Hypotéka

Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie. Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely (napríklad údržba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena alebo jej výstavba, prípadne aj pri bezúčelovom úvere) možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Pri využití služby znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti bankou klient nezíska od banky papierový znalecký posudok, ani iný dokument, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok rodinného domu či pozemku určeného na zástavbu vo vlastnej réžii.

Rozdiely v Hodnotách Nehnuteľností

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná. Rozdiel je aj v polohe v rámci Slovenska.

Úloha Znalca a Všeobecná Hodnota Nehnuteľnosti

Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú má táto v danom čase a mieste. Znalec stanovuje hodnotu podľa svojho najlepšieho svedomia a vedomia a je za výslednú hodnotu zodpovedný. Medzi ľuďmi často prevláda názor, že znalec stanovuje nižšiu hodnotu, ako je skutočná predajná cena nehnuteľnosti. Je potrebné nechať si znalcom vysvetliť postupy a vplyvy, ktoré pri výpočte zohľadnil.

Všeobecná Hodnota

Všeobecná hodnota je hodnota nehnuteľnosti, ktorú znalec stanovuje v znaleckom posudku. Táto hodnota by mala zodpovedať predajnej cene, ktorú možno dosiahnuť na voľnom trhu, keď predávajúci aj kupujúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou, bez vedľajších pohnútok (zrýchlený predaj, predaj rodine a pod.). Na všeobecnú hodnotu vplývajú mnohé faktory (technický stav nehnuteľnosti, vybavenie nehnuteľnosti, aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami a pod.), ktoré znalec musí vo výpočte zohľadniť.

tags: #ako #získať #znalecký #posudok #postup