Apartmán vs. Byt: Aké sú rozdiely a na čo si dať pozor?

Pojmy "byt" a "apartmán" sa v realitnom svete často zamieňajú, no ide o dve odlišné kategórie nehnuteľností s rozdielnymi právnymi, technickými a praktickými aspektmi. Tento článok sa zameriava na komplexné porovnanie bytu a apartmánu na Slovensku, pričom zohľadňuje legislatívu, územné plánovanie, technické normy a praktické dôsledky pre kupujúcich a predávajúcich.

Definície a legislatíva

Zákon o katastri nehnuteľností, stavebný zákon ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pojem "apartmán" nepoznajú. V katastri nehnuteľností sa apartmány v bytovom dome zapisujú ako byt - teda vec určená na bývanie. V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán.

Definíciu apartmánu nájdeme iba v zrušenej vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti a súčasťou je hygienické zariadenie. Z tejto definície vyplýva, že apartmán slúži na ubytovanie hostí, teda na poskytovanie ubytovacích služieb.

Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom a vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie.

Územné plánovanie a obchádzanie predpisov

Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný. Problémom je, že sa využíva aj na obchádzanie územného plánu. Stavebníci neraz byty vydávajú za apartmány a následne žiadajú povoliť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. V návrhoch na vydanie územného rozhodnutia stavebníci často používajú „obojaké“ pojmy, z ktorých nie je jednoznačné, čo chcú v danom území postaviť. Stretol som sa už aj s projektovou dokumentáciou, kde bolo uvedené, že navrhované „apartmány spĺňajú všetky požiadavky na byty“. S nejasným slovníkom v stavebníctve majú často problém aj stavebné úrady, nehovoriac o laikoch.

Prečítajte si tiež: Apartmán verzus nebytový priestor v stavebníctve

Územný plán je základným nástrojom, ktorý slúži na regulovanie rôznych ľudských aktivít v krajine, a to tak, aby sa tieto aktivity navzájom neprimerane nerušili. Preto nemožno škôlku postaviť vedľa strelnice, nočný klub vedľa paneláku a kafilériu vedľa kvetinárstva. Takisto je rozdiel, či v určitej lokalite postavíme apartmánový dom využívaný ubytovanými hosťami, alebo akože „apartmánový dom“, kde budú trvalo (prechodne) bývať jeho majitelia a kde budú parkovať, produkovať odpad a inými spôsobmi zaťažovať dané územie svojimi ďalšími požiadavkami na kanalizáciu, gastronomické prevádzky a inú občiansku vybavenosť.

Technické normy a svetlotechnika

Hlavným rozdielom problematiky „Byt verzus Apartmán“ je, že apartmán nemusí spĺňať všetky hygienické požiadavky, ktoré ale byt splniť musí. V prípade ak tieto požiadavky bytové priestory nespĺňajú, nie je ich možné skolaudovať. V praxi sa vo veľkej miere zaoberáme posudzovaním bytových priestorov a ich hodnotením z hľadiska svetlotechnických požiadaviek. Donedávna priestory navrhnuté ako byty, ktoré nespĺňali hygienické kritéria boli klasifikované ako apartmány, v praxi sa jednalo najmä o priestory bez dostatočného denného osvetlenia alebo bez minimálnej doby preslnenia. Nesúlad legislatívy umožňoval tieto priestory zapísať do katastra ako bytové priestory s poznámkou „apartmán“.

Prečo je ale splnenie požiadaviek z hľadiska svetlotechniky pre bývanie také dôležité? Určite poznáte príslovie “Kam nechodí slnko, tam chodí lekár“. Tak ako pomáha priame slnečné žiarenie obranyschopnosti a látkovej výmene živých organizmov, je rovnako prospešné a potrebné pre udržanie zdravého vnútorného prostredia budov. Slnko z veľkej časti ničí choroboplodné mikroorganizmy, plesne a ich spóry. Byty s miestnosťami bez priameho slnečného žiarenia sú z hľadiska zdravého bývania viac než diskutabilné.

Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie. Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu.

Podľa vyhlášky č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia, musia byť preslnené byty. Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽ SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.

Prečítajte si tiež: Postup zmeny priestoru na apartmán

Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení.

Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností.

Trvalý pobyt

Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión).

V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.

Parkovanie

Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.

Prečítajte si tiež: Apartmány na predaj v Bratislave

Financovanie

Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky je to bezproblémové ak máte dostatočné ručenie a príjem. Pri apartmáne je to ťažšie, lebo ide prakticky o rekreačné bývanie, jednoducho banka vám síce požičia, ale menej peňazí. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru. Mnohé banky financujú aj apartmány ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave.

Investičné hľadisko

Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.

Správa budov s apartmánmi

V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?

Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.

Možnosti a riziká kúpy apartmánu

Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.

Riziká:

• Financovanie: Problémy s hypotékou kvôli klasifikácii ako rekreačné bývanie.
• Trvalý pobyt: Nejasnosti a komplikácie pri prihlasovaní trvalého pobytu.
• Dane: Vyššie dane za nebytový priestor.
• Normy: Nesplnenie noriem pre denné svetlo alebo hluk.

Výhody:

• Investícia: Možnosť uplatnenia nákladov a odpisov pre podnikateľov.
• Cena: Potenciálne nižšia cena v porovnaní s bytom.
• Nájom: Rovnaký nájom ako pri byte.

tags: #apartman #nebytovy #priestor #rozdiel