Apartmán, Nebytový Priestor a Ich Definície v Kontexte Stavebníctva

Úvod

V stavebníctve sa často stretávame s pojmami ako apartmán a nebytový priestor. Používanie týchto termínov však nie je vždy jednoznačné a môže viesť k nejasnostiam a obchádzaniu územného plánovania. Cieľom tohto článku je objasniť definície apartmánu a nebytového priestoru, a poukázať na ich využitie v praxi, ako aj na potenciálne problémy spojené s ich nesprávnym používaním.

Problém s Pojmom Apartmán

Pojem apartmán sa v stavebníctve používa pomerne často. Problémom je, že sa využíva aj na obchádzanie územného plánu. Stavebníci neraz byty vydávajú za apartmány a následne žiadajú povoliť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. V návrhoch na vydanie územného rozhodnutia stavebníci často používajú „obojaké“ pojmy, z ktorých nie je jednoznačné, čo chcú v danom území postaviť. Stretol som sa už aj s projektovou dokumentáciou, kde bolo uvedené, že navrhované „apartmány spĺňajú všetky požiadavky na byty“. S nejasným slovníkom v stavebníctve majú často problém aj stavebné úrady, nehovoriac o laikoch. Na tému tohto kreatívneho názvoslovia existuje na internete niekoľko článkov.

Definícia Apartmánu

Žiadny právny predpis nedefinuje apartmán ako samostatný nebytový priestor slúžiaci na bývanie. Definíciu apartmánu nájdeme iba v zrušenej vyhláške č. 277/2008 Z. z., ale tu je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Vyhláška definovala: „Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie.“

Z vyššie uvedenej definície vyplýva najdôležitejší znak apartmánu - slúži na ubytovanie hostí, inak povedané: slúži na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento znak splnený a jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. To však následne znamená, že musí byť na rovnaký účel aj skolaudovaný - t . j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí ako nebytový priestor (nemôže teda slúžiť na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodne).

Účel Apartmánu a Súlad s Územným Plánom

Účel apartmánu je teda potrebné rešpektovať aj pri posudzovaní súladu medzi stavebným zámerom a územným plánom. Ak apartmán neslúži na ubytovacie služby, ale na prechodné bývanie vždy pôjde o obytný objekt, ktorý nepatrí do občianskej vybavenosti. Ak však stavebník deklaruje, že ide o priestor pre „prechodné“ bývanie, nepôjde ani o byt, pretože pri byte sa vyžaduje trvalé bývanie (§ 43b ods. Keď pozrieme do územného plánu, nájdeme tam väčšinou plochy nazvané ako „IBV - individuálna bytová výstavba“ a „občianska vybavenosť“. Ako sme si však uviedli, apartmán pre prechodné bývanie nemožno umiestniť ani na jednej z týchto plôch. Stavebnému úradu teda nezostane nič iné, len výstavbu takýchto apartmánov na plochách IBV a obč. Je to prirodzený dôsledok toho, že stavebník nedodržal definíciu bytu podľa Stavebného zákona. Sú však aj územné plány, kde sa hovorí o „plochách individuálneho bývania“, a teda na týchto plochách nemusia byť postavené len byty, ale aj iné objekty určené na bývanie.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Územný Plán a Regulácia Aktivít

Územný plán je základným nástrojom, ktorý slúži na regulovanie rôznych ľudských aktivít v krajine, a to tak, aby sa tieto aktivity navzájom neprimerane nerušili. Preto nemožno škôlku postaviť vedľa strelnice, nočný klub vedľa paneláku a kafilériu vedľa kvetinárstva. Takisto je rozdiel, či v určitej lokalite postavíme apartmánový dom využívaný ubytovanými hosťami, alebo akože „apartmánový dom“, kde budú trvalo (prechodne) bývať jeho majitelia a kde budú parkovať, produkovať odpad a inými spôsobmi zaťažovať dané územie svojimi ďalšími požiadavkami na kanalizáciu, gastronomické prevádzky a inú občiansku vybavenosť.

Daňové povinnosti pri prevodoch nehnuteľností

Pri prevodoch nehnuteľnosti treba mať (pri fyzických osobách nepodnikateľoch) na pamäti dva druhy daňových povinností. Z dôvodu zmeny legislatívy (k 1.1.2011) má význam skúmať, či ste sa stali vlastníkom predávanej nehnuteľnosti pred 1.1.2011 alebo po tomto dátume. Pred 1. januárom 2011 totiž platilo, že od platenia dane z príjmu ste boli oslobodení, ak ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom. Po 1. Od 1. Daň vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách - nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. Dňa 4. 1. 2011 kúpite byt za 100 tis. €. Zrekonštruujete ho za 5 tis. € a po 3 rokoch ho predáte za 120 tis. €. V byte máte po celý čas (3 roky) trvalý pobyt. Áno. Príjem z predaja je treba uviesť v najbližšom daňovom priznaní (teda v marci nasledujúceho roka, resp.

Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá pred 1. 1. 2011, platí platí okrem vlastníctva nehnuteľnosti počas najmenej piatich rokov ešte jedna výnimka. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený. Dňa 28. 12. 2010 ste nadobudli do vlastníctva byt. V byte si nahlásite trvalý pobyt a po 3 rokoch byt so ziskom predáte. Nie, bude sa na vás vzťahovať oslobodenie od dane. Bude sa postupovať podľa režimu zdaňovania účinného k 31.12.2010, kedy bol predaj od dane oslobodený (ak ste v nehnuteľnosti mali trvalý pobyt min.

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pre smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna - predávajúceho.

Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. V roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť, aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1.1.2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad.

Sankcie a pokuty upravuje §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Upravuje ju rovnako zákon č. 563/2009 Z.z. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov.

O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej časti základu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z.

Odvody do zdravotnej poisťovne pri predaji nehnuteľnosti

Ako je to s platením odvodov do zdravotnej poisťovne, ak predávate nehnuteľnosť? Zákon o zdravotnom poistení ukladá povinnosť platiť poistné aj z tzv. Príjem z prevodu nehnuteľnosti je oslobodený od dane vtedy, ak uplynulo 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti. V roku 2016 ste predali nehnuteľnosť za 130.000 eur. Obstarávacia cena (t.j. cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili) bola 110.000 eur. Suma 14.800 eur predstavuje základ dane, z ktorého sa odvádza 19 % daň z príjmov FO, a zároveň z tejto istej sumy, t.j. Ak ste dosiahli príjem z predaja nehnuteľnosti, vzniká Vám povinnosť podať daňové priznanie. Údaje, ktoré ste uviedli v daňovom priznaní, zašle daňový úrad príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne a tá následne vykoná sama ročné zúčtovanie poistného.

Daň z nehnuteľností

Kúpili ste minulý rok nehnuteľnosť? Správcom dane je obec, resp. Ak sa teda stanete vlastníkom nehnuteľnosti 21.12.2016, daňové priznanie treba podať do 31.01.2017, ak sa ale stanete vlastníkom nehnuteľnosti 02.01.2017, daňové priznanie podáte až 31.01.2018. Sadzbu dane z nehnuteľností určuje každoročne všeobecným záväzným nariadením obec alebo mesto. Výpočet dane z nehnuteľnosti potom predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo loggia. Na rozdiel od dane z príjmu, daňovník nie je povinný platiť daň z nehnuteľností zároveň v termíne podania daňového priznania. Daň z nehnuteľností je splatná až po jej vyrúbení. Na základe daňového priznania Vám obec/mesto doručí platobný výmer z vyrubenou daňou.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FINGO Reality: „Bratislave chýba niekoľko desaťtisíc bytov, celoslovensky sa bavíme o pár stotisíc bytov. Bavíme sa niekde v horizonte tristo až tristopäťdesiattisíc bytov. Najväčší záujem je o trojizbové byty. Viktor Obtulovič, vzťahový manažér, Fingo Reality: „V prípade, že úrokové sadzby na hypotékach zostanú na momentálnych hodnotách, ceny realít budú stúpať - obávam sa, že podobným tempom ako v predchádzajúcom roku.

tags: #nebytový #priestor #doložka #apartmán #definícia