Bezodplatný prenájom nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty, ktoré by ste mali vedieť

Až 40 percent mladých Slovákov žije v prenajatých bytoch, no mnohí nepoznajú základné pravidlá spojené s nájomnými zmluvami. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o prenájme nehnuteľností.

Nájom verzus Darovanie: Dve odlišné formy prevodu nehnuteľnosti

Darovanie nehnuteľnosti je častou formou prevodu majetku, najmä medzi príbuznými. Na rozdiel od predaja, darovanie nehnuteľnosti nie je spojené s protihodnotou - ide o bezodplatný prevod vlastníckeho práva. Na druhej strane, nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné.

Darovanie nehnuteľnosti: Právny rámec a náležitosti

Darovanie nehnuteľnosti je upravené predovšetkým Občianskym zákonníkom (§ 628 a nasl.). Základným predpokladom platnosti darovacej zmluvy je písomná forma. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná.

Povinné náležitosti darovacej zmluvy:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (resp. dátum narodenia), trvalé bydlisko darcu a obdarovaného.
• Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis (napr.
• Prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
• Podpisy oboch zmluvných strán.

Pre platnosť darovacej zmluvy je dôležité, aby bola vôľa oboch strán slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná. Darcom môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá je právoplatným vlastníkom danej nehnuteľnosti a má plnú spôsobilosť na právne úkony. Na strane obdarovaného môže stáť rovnako fyzická alebo právnická osoba. Zákon neobmedzuje okruh osôb, ktorým je možné nehnuteľnosť darovať.

Predmetom darovania môže byť akákoľvek nehnuteľnosť, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností a je vo vlastníctve darcu. To zahŕňa pozemky, rodinné domy, byty, nebytové priestory (napríklad garáže, prevádzky), ako aj rozostavané stavby, ak sú už zapísané v katastri. Rovnako je možné darovať aj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti - napríklad polovicu bytu, tretinu pozemku alebo inú presne určenú časť, ktorú má darca zapísanú na liste vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Podmienky postúpenia zmluvy

Proces darovania nehnuteľnosti:

1. Príprava zmluvy: Odporúča sa zveriť prípravu zmluvy odborníkovi - advokátovi alebo notárovi. Zmluva sa podpíše v písomnej podobe pred notárom.
2. Návrh na vklad: Po podpísaní zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.
3. Konanie na katastri: Katastrálny odbor preskúma predloženú zmluvu a návrh.
4. Rozhodnutie o vklade: Katastrálny odbor doručí účastníkom konania (darca a obdarovaný) oznámenie o povolení vkladu.

Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. S účinnosťou od 1. januára 2024 však došlo k zrušeniu dane z darovania. Je však potrebné si uvedomiť, že akýmkoľvek nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie.

Odvolanie daru a vecné bremená:

Občiansky zákonník upravuje aj situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania. Darca môže dar odobrať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené.

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo v prospech inej nehnuteľnosti. Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo.

Dôležité upozornenie:

Dôkladne zvážte svoje rozhodnutie: Darovanie nehnuteľnosti je neodvolateľný právny úkon (s výnimkou zákonných dôvodov na odvolanie).

Nájomná zmluva: Právny rámec a náležitosti

Základom každej nájomnej zmluvy je presná identifikácia nehnuteľnosti, jej stav a inventár. Zmluva musí obsahovať výšku nájmu, spôsob úhrady za služby spojené s bývaním a ich výpočet. Nájomný vzťah môže byť uzatvorený na určitý alebo neurčitý čas. Bežnou praxou je požiadavka depozitu vo výške mesačného nájmu. Depozit slúži ako poistka pre prenajímateľa a vracia sa pri odovzdaní nepoškodeného bytu.

Prečítajte si tiež: Výdavky pri bezodplatnom prenájme

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy:

• Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy.
• Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv.

Okrem toho sa doporučuje pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Taktiež spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Tiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného. To už však závisí na vás.

Krátkodobý vs. bežný nájom:

• Krátkodobá nájomná zmluva: Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z., ktorá upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú. Doba uzatvorenia zmluvy musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát.
• Bežná nájomná zmluva: Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik. Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú.

Nájom hnuteľných vecí: Špecifiká a právna úprava

Pri výkone podnikateľskej činnosti sa môžeme stretnúť nie len s nájmom nebytového priestoru - kanceláriami, ale aj s nájmom hnuteľných vecí, napr. výpočtovou technikou, automobilom, predmetov priemyselného charakteru a pod. Právna úprava nájmu hnuteľných vecí je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nájom vo všeobecnosti (teda sa vzťahujú nielen na nájom hnuteľných vecí, ale aj na nájom bytu a pod). Netreba však zabúdať na ustanovenia § 721 až § 723 Občianskeho zákonníka, ktoré sa vzťahujú len na podnikateľský nájom hnuteľných vecí. Ak nájomnú zmluvu uzatvoria dvaja podnikatelia, treba použiť taktiež Obchodný zákonník (napríklad pokiaľ ide o premlčanie, náhradu škody, zmluvnú pokutu).

Náležitosti nájomnej zmluvy na hnuteľné veci:

• Označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní hnuteľnú vec a chce ju prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatú hnuteľnú vec)
• Vymedzenie predmetu nájmu - je potrebné presne špecifikovať, čo prenajímateľ prenajíma nájomcovi.
• Výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
• Dobu trvania nájmu - teda či ide o nájom na polrok, rok, dva. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú.

Pri nájme hnuteľných vecí sa nevyžaduje písomná nájomná zmluva. Nájomný vzťah pri nájme hnuteľných vecí vzniká už samotnou dohodou o podstatných náležitostiach nájmu a to predmete nájmu, dobe nájmu a nájomnom.

Odlišnosti nájmu hnuteľných vecí:

Nájom hnuteľných vecí sa mierne odlišuje od nájmu bytu alebo nebytového priestoru. Odlišnosťou je právo nájomcu, aby mu prenajímateľ poskytol inú hnuteľnú vec v prípade, ak prenajatá vec má vady, pre ktoré ju nemožno užívať. Okrem toho môže žiadať odpustenie nájomného alebo zľavu z nájomného za dobu, počas ktorej nemohol riadne užívať vec.

Prečítajte si tiež: Právna úprava bezodplatného nájmu

tags: #bezodplatný #prenájom #nehnuteľnosti #podmienky