Podmienky prenájmu priestorov v spoločnosti BILLA a súvisiace aspekty

Tento článok sa zaoberá podmienkami prenájmu priestorov v spoločnosti BILLA, ako aj súvisiacimi aspektmi, ktoré sa týkajú nájmu nebytových priestorov na Slovensku. Okrem toho sa zameriava na práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov, a to aj v kontexte zmien a úprav priestorov.

Aktuálna situácia spoločnosti BILLA a jej skladových priestorov

Spoločnosť BILLA v nedávnej dobe realizovala niekoľko významných zmien v oblasti skladového hospodárstva. Dôležitým krokom bolo odpredanie skladu v Senci spoločnosti EQT Exeter, pričom táto transakcia bola zavŕšená zápisom do katastra nehnuteľností 28. marca 2022. Dôvodom tohto kroku bola nedostatočná skladová kapacita existujúcich priestorov.

„Súčasné kapacity skladu sú na maxime,“ uviedla spoločnosť BILLA vo svojom vyhlásení. Okrem regionálneho skladu v Petrovanoch, bolo potrebné hľadať nové priestory z dôvodu plánovanej expanzie spoločnosti. Zo skladu v Senci denne vyráža 80 až 100 kamiónov, ktoré zásobujú západné a stredné Slovensko. Predaná skladová hala v Senci sa rozprestiera na pozemkoch s celkovou rozlohou 91 335 m², pričom samotná hala má výmeru 22 309 m².

Spoločnosť BILLA bude naďalej prevádzkovať skladové priestory v Senci, až kým nebude postavený nový centrálny sklad v Seredi. Predpokladané presťahovanie do nových priestorov je naplánované na prelome rokov 2022/2023.

Príklad z praxe: Úpravy nebytových priestorov a povinnosti nájomcu

Častou otázkou v oblasti nájmu nebytových priestorov je, aké povinnosti má nájomca pri úpravách priestorov a ich vrátení do pôvodného stavu. Uvažujme situáciu, kedy nájomca prevádzkuje kozmetické služby v prenajatom priestore. So súhlasom majiteľa postavil dve priečky a vymaľoval steny. Nájomná zmluva však uvádza, že po skončení nájmu má nájomca vrátiť priestor do pôvodného stavu. Majiteľ požaduje zbúranie priečok a vrátenie stien na pôvodnú farbu, pričom v zmluve ani v preberacom protokole nie je uvedené, ako vyzeral pôvodný stav priestoru.

Prečítajte si tiež: Podpora Billa úmrtie v rodine

V takomto prípade je potrebné vychádzať z Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Právna úprava nájmu nebytových priestorov

Základná právna úprava nájmu nehnuteľností je upravená v Občianskom zákonníku, ktorý v ustanovení § 720 odkazuje na zákon č. 116/1990 Zb. Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Táto zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, tak aj čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Zákon o nájme nerieši otázku zmien a úprav nebytových priestorov, preto sa aplikuje ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci.“

Súhlas prenajímateľa so zmenami

V prípade, že nájomca vykonal zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak však boli priečky postavené so súhlasom prenajímateľa, nie je nájomca povinný ich zbúrať. Forma súhlasu môže byť ústna, písomná alebo konkludentná (napr. prenajímateľ videl, že nájomca stavia priečky a nevyslovil nesúhlas).

Náklady na zmeny sú ďalšou vecou. Ak prenajímateľ súhlasil s vybudovaním priečok, nájomca nie je povinný ich zbúrať po skončení nájmu. Tento názor podporuje aj ustanovenie § 667 ods. 2 OZ, ktoré hovorí, že ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Prečítajte si tiež: Dopady kolektívnej zmluvy

Vymaľovanie stien

Čo sa týka vymaľovania stien, tu je potrebné vychádzať zo stavu pri prevzatí priestorov a terajšieho stavu s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Ak nájomca zmenil farbu stien (napr. z bielej na inú farbu), je povinný ich vrátiť do pôvodného stavu, ak to zodpovedá obvyklému opotrebeniu.

Ďalšie otázky a odpovede týkajúce sa nebytových priestorov

Okrem uvedeného príkladu sa vyskytujú aj ďalšie otázky týkajúce sa nebytových priestorov, ktoré si zaslúžia pozornosť.

Prenájom nebytového priestoru ako bytového

Je možné prenajať nebytový priestor ako bytový? Ak sa nebytový priestor nachádza v bytovom komplexe, kde sú na prvom poschodí nebytové priestory a na vyšších poschodiach bytové priestory, majiteľ niektorých kancelárií môže prenajať tieto nebytové priestory na bývanie. V takomto prípade platí ustanovenie, že stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom osvedčení. Zmenou v užívaní stavby je zmena prevažujúceho spôsobu užívania stavby. Ak dochádza k narúšaniu podnikateľského prostredia v budove, je možné kontaktovať príslušný stavebný úrad.

Ukončenie nájmu a fakturácia nájomného

Ak je v dohode o ukončení nájmu nebytových priestorov uvedené, že nájom končí 31.1.2025, ale priestory boli vypratané a oficiálne odovzdané už 7.1.2025, prenajímateľ napriek tomu vystavil faktúru na nájomné za január 2025. V takomto prípade je potrebné pozrieť sa na zmluvné podmienky a preberací protokol, aby sa zistilo, či nájomca má povinnosť platiť nájomné aj za obdobie, kedy priestory už nevyužíval.

Výpoveď z nájmu a predĺženie výpovednej doby

Ak po smrti otca dediči zdedili dom, ktorý prenajímajú, a dali výpoveď jednému z prenajímateľov, pretože zistili, že priestor prenajíma ďalej za oveľa vyššiu sumu, prenajímateľ sa im vyhráža právnikmi a tvrdí, že výpovednú dobu troch mesiacov, ktorá je stanovená v zmluve, si predĺži na čo najdlhšiu dobu. V takomto prípade je potrebné kontaktovať advokáta so zmluvou o nájme nebytových priestorov a pripraviť sa na možné právne kroky. Podľa ustanovenia § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je potrebné dať nájomcovi - podnikateľovi, s ktorým máte uzatvorenú zmluvu o nájme nebytových priestorov, písomnú výpoveď.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Krátkodobý prenájom nebytového priestoru

Je možné využívať nebytový priestor v bytovom dome na krátkodobý prenájom pre komerčné účely? Podľa ustanovenia § 14b zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na prenájom nebytových priestorov potrebný súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Otázkou je, či predmetné priestory spĺňajú kritériá na plánovaný komerčný účel aj napr. po prípadnej prestavbe. V tejto časti odporúčame kontaktovať regionálny úrad verejného zdravotníctva v súlade s ustanovením § 13 ods. 1 písm. d) zákona č. 355/2007 Z.z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia.

Vyúčtovanie nákladov spojených s nájmom

Ak prišla faktúra - daňový doklad - vyúčtovanie iných služieb - spoločne merateľné náklady za rok 2016, pričom posledná platba bola za rok 2017 a vtedy bola ukončená aj zmluva o prenájme priestorov, je potrebné poradiť sa, keďže spoločnosť si v minulosti účtovala značné čiastky za náklady na údržbu, rekonštrukciu a iné služby. Podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov musí zmluva obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Ak zo strany prenajímateľa neboli predložené žiadne podklady k faktúre, faktúra nezodpovedá ustanoveniam zákona. Pre lehoty na vymáhanie poplatkov spojených s nebytovými priestormi platia ustanovenia Obchodného zákonníka (všeobecná premlčacia doba je 4 roky).

Parkovacie miesto a nájom nebytového priestoru

Ak je predmetom nájomnej zmluvy prenájom nebytového priestoru na prízemí v obytnom dome a v zmluve nie je spomenuté žiadne parkovacie miesto, ale nájomca má povinnosť platiť za spotrebu kúrenia, studenej a teplej úžitkovej vody, letnej a zimnej údržby chodníka a parkoviska a spoločného osvetlenia, má nájomca právo na užívanie vonkajšieho parkovacieho státia vrátane diaľkového ovládania rampy, ktoré síce k nehnuteľnosti prislúcha, ale to v predmete zmluvy nie je uvedené? Ak je parkovacie miesto vedené samostatne na liste vlastníctva a nie je súčasťou nebytového priestoru, tak je aj samostatným predmetom spôsobilým na prenájom. Ak ste nájomnou zmluvou prenechali nájomcovi na dočasné užívanie iba nebytový priestor bez definovania parkovacieho miesta, tak je predmetom tejto zmluvy iba tento nebytový priestor a nie aj parkovacie miesto. V takom prípade má právo na užívanie iba nebytového priestoru.

Odovzdanie kľúčov od nebytových priestorov

Ak zamestnanec firmy bol poverený hľadaním nových priestorov pre firmu a sprostredkoval nájomnú zmluvu, ale v zmluve o nájme jeho meno nefiguruje a ani zmluvy nepodpisoval, no bol pri preberaní priestorov, nakoľko šéf nemohol prísť a prevziať ich sám, a pri podpise preberacieho protokolu prevzal kľúče, priestory sa celú tú dobu nepoužívali od prevzatia a momentálne beží výpovedná lehota, a zamestnanec odišiel z práce a naďalej má v držaní kľúče od týchto priestorov, pri pokuse o odovzdanie ich majiteľovi priestorov neuspel, pretože beží výpovedná lehota, ako by mal teda ďalej postupovať? Nájomcom nebytového priestoru je firma - bývalý zamestnávateľ. Zamestnanec bol len poverený určitou činnosťou, v tomto prípade vyhľadať vhodný nebytový priestor a protokolárne ho v mene svojho zamestnávateľa prevziať. Všetky veci, ktoré Vám v súvislosti s touto činnosťou boli odovzdané alebo ktoré ste prebrali, ste boli povinní odovzdať svojmu zamestnávateľovi, ktorého ste zastupovali.

Nárok prenajímateľa na kľúče od prenajatého priestoru

Ak si prenajímate obchodný priestor v budove, ktorej vlastníkom je DK, a prístup do prenajatého priestoru je možný z parkoviska, teda nie z interiéru DK, a vlastník si nárokuje otázku poskytnutia náhradných kľúčov na úschovu pre eventualitu nepredvídaných udalostí (oheň, voda atď), má vlastník nárok na tieto kľúče a na základe čoho mu ich máte odovzdať? Pri prenajímaní či už bytových alebo nebytových priestoroch je bežné, že si prenajímateľ ponecháva v úschove jeden zväzok kľúčov od nehnuteľnosti. Je to najmä z dôvodu, ktorý Vám uviedol Váš prenajímateľ, aby v prípadoch nepredvídateľných okolností mal k nehnuteľnosti prístup. Ak Vám pri prevzatí nehnuteľnosti do prenájmu odovzdal na základe preberacieho protokolu x kľúčov od nehnuteľnosti a v súčasnosti od Vás žiada jeden kľúč vrátiť do úschovy, odporúčam Vám o odovzdaní kľúčov spísať preberací protokol. Neskôr by mohol vzniknúť problém, že ste na základe pôvodného preberacieho protokolu prevzali 4 kľúče, jeden mu bez dokladu vrátili a po ukončení nájmu bude od Vás požadovať vrátiť 4 kľúče. Možnosti vstupu prenajímateľa do nehnuteľnosti bývajú upravené priamo v zmluve o prenájme. Tzn. že v zmluve býva ustanovenie, ktoré upravuje, kedy je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti, či už vo Vašej prítomnosti alebo bez Vašej prítomnosti.

Ustanovenie v zmluve o prechode vlastníctva vecí nájomcu na prenajímateľa

Ak je v zmluve ustanovenie, podľa ktorého ak v prípade skončenia zmluvného vzťahu nájomca neodstráni včas svoje veci nachádzajúce sa v predmete nájmu, vlastník celej stavby (prenajímateľ) sa stáva zaplatením sumy 50 € vlastníkom týchto vecí, ktoré nebudú odstránené, ide o neštandardné ustanovenie, ktoré Vás v prípade komplikácii súvisiacich s ukončením nájmu môže postaviť do značne nevýhodnej pozície. Otázna je tiež platnosť takéhoto ustanovenia.

Nevysporiadané nebytové priestory po rozvode

Ak sa po rozvode manželia majetkovo vyrovnali písomnou dohodou o vysporiadaní BSM, pri čom sa jeden z manželov stal výlučným vlastníkom bytu v bytovom dome, ale v dohode o vysporiadaní BSM opomenuli, že v bytovom dome sú aj nebytové priestory, a bývalá manželka stále figuruje ako spoluvlastník nebytových priestorov, je potrebné uzatvoriť zmluvu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k nebytovým priestorom. Ak by manželka (bývalá) nesúhlasila, potom môžete vec riešiť súdnou cestou, avšak môže požadovať vyplatiť z týchto nebytových prietorov.

Floreát Ideapark v Piešťanoch ako príklad moderného priestoru

Floreát Ideapark v Piešťanoch predstavuje moderný prístup k prenájmu priestorov. Myšlienka vzniku budovy vzišla z potreby a dopytu miestnej firmy VGD Slovakia po nadštandardných kancelárskych priestoroch. Investorom sa ponúkla možnosť odkúpiť a prebudovať bývalý hotel Atóm. Budova už od pôvodných návrhov mala obsahovať všetko potrebné - od flexibilných, plno vybavených kancelárskych priestorov, cez zasadačky až po reštauráciu a priestor pre obchodný dom.

Súčasťou plne bezbariérovej budovy je reštaurácia, konferenčná hala, dve telocvične, obchodný dom Billa, coworking či zdieľané zasadačky. Od júna 2019 ponúka priestory na prenájom, ktoré sa vystavajú na mieru zákazníka. Floreát predstavuje nové múry budovy a kreatívne priestory, Ideapark je jeho srdce. Je to komunita tvorivých a cieľavedomých ľudí a firiem, ktorí majú záujem napredovať a stať sa naozaj svetovými.

tags: #billa #prenajom #priestorov #podmienky