Podmienky prenájmu nehnuteľností cez Booking.com a Airbnb: Čo potrebujete vedieť

Prenajímanie nehnuteľností cez platformy ako Airbnb či Booking.com je čoraz populárnejším spôsobom, ako si privyrobiť alebo vytvoriť stabilný príjem. Ak vlastníte voľnú nehnuteľnosť, ktorú sami nevyužívate, krátkodobý prenájom môže prinášať zaujímavé výnosy. Podmienky pre prenájom nehnuteľností cez medzinárodné digitálne platformy akými sú Booking či Airbnb, sa však zmenili. Na čo všetko nesmú prenajímatelia zabudnúť, aké daňové povinnosti im z tejto zárobkovej činnosti vyplývajú a koho sa nové pravidlá netýkajú?

Povaha príjmu a živnostenské oprávnenie

Nie každá aktivita, pri ktorej zarobíte peniaze, sa automaticky považuje za podnikanie. Krátkodobý prenájom nehnuteľností prostredníctvom digitálnych platforiem (napr. Airbnb alebo Booking), ktorý je spojený s poskytovaním doplnkových služieb ako upratovanie, odovzdanie kľúčov či komunikácia s hosťami, sa považuje za podnikanie. Vyplýva to z aktuálneho výkladu zákona č. 595/2003 Z. z. Inými slovami, takúto činnosť nie je možné vykonávať neoficiálne ako občasný zárobok fyzickej osoby bez registrácie. Na jej legálne poskytovanie je potrebné získať živnostenské oprávnenie alebo zvoliť inú formu podnikania, napr. s. r. o.

Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie - napr. na pár dní alebo týždňov - z pohľadu zákona už nejde o pasívny prenájom, ale o ubytovacie služby. alternatívne môžete podnikať aj cez s. r. pri s .r .o. Naopak, ak ide o dlhodobý prenájom bez doplnkových služieb - napr. prenájom bytu na niekoľko mesiacov bez upratovania, výmeny posteľnej bielizne či iných hotelových služieb, nejde o podnikanie. Zákon ho považuje za pasívny príjem podľa Občianskeho zákonníka, a teda živnosť ani s. r. o. nie sú potrebné.

Partnerka poradenskej spoločnosti Atlas Group Ina Kováčová Bečková uviedla, že ak sa niekto rozhodne prenajímať nehnuteľnosť cez digitálne platformy, väčšinou ide o krátkodobý a opakujúci sa prenájom, pri ktorom prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby. „Poskytuje teda podobné služby ako hotelieri - upratuje či perie bielizeň. Je to rozdiel oproti tomu, ako keď niekto prenajíma nehnuteľnosť na bývanie dlhodobo. Preto musí záujemca o prenájom cez takéto platformy získať živnostenské oprávnenie a zaregistrovať sa na daňovom úrade,“ vysvetlila.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Pri prenajímaní bytu či chaty cez digitálne platformy ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré nie je možné oslobodiť od dane z pridanej hodnoty (DPH), ak teda ide o krátkodobé hotelové, turistické a obdobné ubytovanie. Krátkodobé ubytovanie poskytované cez Booking.com alebo Airbnb sa podľa zákona považuje za ubytovaciu službu, nie za bežný prenájom.

Prečítajte si tiež: Príspevok na rekreáciu a vaše práva.

„Toto podlieha v súčasnosti zníženej sadzbe DPH vo výške 10 %,“ vyčíslila partnerka poradenskej spoločnosti ATLAS GROUP. Ak podnikateľ nie je platcom DPH, nemal by podľa jej slov zabudnúť na to, že zaregistrovať sa musí ešte skôr ako začne ubytovacie služby poskytovať. Z hľadiska DPH sa krátkodobému ubytovaniu nevyhnú ani živnostníci, pretože táto forma podlieha sadzbe DPH od januára 2025 vo výške 5 %. Ak teda prenajímate cez tieto platformy, musíte mať platné živnostenské oprávnenie a byť registrovaný na daňovom úrade a ­DPH, ak prekročíte obratový limit (napr. 49 790 € za 12 mesiacov). Platiteľ DPH zaraďujete ubytovacie služby medzi zdaniteľné obchody. Pokiaľ prenajímateľ doposiaľ nie je platiteľom DPH, povinnosť registrácie vzniká po prekročení hranice obratu 50 000 EUR, resp. 62 500 EUR. Možná je aj dobrovoľná registrácia.

Daň z príjmov

Samozrejme, z príjmov z takýchto ubytovacích služieb je potrebné platiť daň z príjmov. Podnikateľ tak musí podávať daňové priznanie k dani z príjmov. „Daňové priznanie musí prenajímateľ podať elektronicky do 31. marca nasledujúceho roka alebo do 30. júna v prípade, ak si podnikateľ predĺži lehotu na podanie daňového priznania,“ doplnila Ina Kováčová Bečková. Z dane z príjmu musíte príjmy priznať elektronicky do 31. marca nasledujúceho roka, prípadne do 30. júna, ak si predĺžite lehotu podania daňového priznania.

Ak podnikáte ako fyzická osoba (živnostník), vaše príjmy z prenájmu cez Airbnb alebo Booking patria medzi príjmy z podnikania (§6 ods. 1 zákona o dani z príjmov). Ak prenajímate cez s. r. Ak dosahujete príjmy z prenájmu, môžete si od nich odpočítať výdavky, ktoré súvisia s vaším podnikaním. poplatky za sprostredkovanie (napr. reklamu a marketing (napr. Všetky výdavky musia byť preukázateľné (napr.

Daň za ubytovanie

Zároveň pri poskytovaní ubytovacích služieb nemožno zabúdať ani na daň za ubytovanie, ktorá sa platí obci. Táto daňová povinnosť vzniká v deň poskytnutia ubytovania a zaniká dňom ukončenia ubytovania. „Podrobnejšie podmienky o odvádzaní tejto dane by mal prenajímateľ hľadať na internetovej stránke obce, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Nezabudnite ani na daň z ubytovania, ktorú platíte obci od prvého dňa ubytovania hostí.

Táto daň sa nevzťahuje na hosťa, ale na vás ako prevádzkovateľa - ste povinní sa registrovať na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade a mesačne odvádzať daň za každého ubytovaného hosťa. Daňová povinnosť vzniká v deň začiatku poskytovania plateného ubytovania a zaniká jeho ukončením.

Prečítajte si tiež: Rady pre dovolenku cez Booking

Daň z finančných transakcií

Od apríla 2025 budúceho roka sa podnikateľov, a teda aj prenajímateľov, začne týkať novinka - daň z finančných transakcií. „Bude vo výške 0,4 % z bezhotovostnej transakcie s maximálnym limitom 40 eur,“ vyčíslila Ina Kováčová Bečková. Zdanený bude touto daňou aj výber hotovosti z bankomatu či banky, a to sadzbou 0,8 %. Od transakčnej dane budú oslobodené platby daní a odvodov či prevody daňovníka medzi jeho účtami v rámci jednej banky. Transakčná daň sa začína týkať podnikateľov, a teda aj prenajímateľov od apríla 2025. Daň z finančných transakcií predstavuje 0,40 % z bezhotovostnej transakcie, pričom maximálny limit predstavuje 40 EUR.

Podnikatelia si zároveň budú musieť povinne otvoriť podnikateľský účet.

Zrážkové dane

Prenajímateľ sa môže pri poskytovaní ubytovania cez medzinárodné digitálne platformy stretnúť aj so zrážkovými daňami. Zrážková daň sa platí z poplatkov za sprostredkovanie, ktoré uhrádzajú prenajímatelia týmto platformám. Ak si teda chcú tieto poplatky za sprostredkovanie uplatniť ako daňový náklad. „Režim zrážkovej dane sa však uplatňuje len vtedy, ak digitálna platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú svoju stálu prevádzkareň. Konkrétne Booking aj Airbnb majú svoju stálu prevádzkareň zaregistrovanú, v ich prípade sa preto zrážková daň neplatí,“ doplnila Kováčová Bečková.

Ak digitálna platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú stálu prevádzkareň, uplatňuje sa tzv. režim zrážkovej dane. V praxi to znamená, že ak ako daňovník využívate zahraničnú platformu (napr. Táto povinnosť sa však nevzťahuje na platformy, ktoré majú na Slovensku stálu prevádzkareň. To je aj prípad Booking.com a Airbnb, ktoré si registračnú povinnosť už splnili.

Nahlasovanie príjmov z prenájmu

V prípade daňových povinností pri poskytovaní ubytovania cez digitálne platformy nemožno zabudnúť na dôležitý fakt. Od januára 2023 majú ubytovacie platformy povinnosť nahlásiť finančnej správe príjmy z takýchto ubytovacích služieb. Prvý raz tak Booking či Airbnb nahlasovali údaje za rok 2023 na začiatku tohto roka. Od januára 2023 prináleží digitálnym platformám ako je Booking.com a Airbnb, povinnosť nahlasovať finančnej správe príjmy používateľov. Týka sa to všetkých prenajímateľov, ktorí cez tieto platformy dosahujú príjem. Z tejto povinnosti sú oslobodení len tí poskytovatelia, ktorí mali menej ako 30 prenájmov ročne a príjem do 2 000 EUR, alebo tí, ktorým platforma sprostredkovala viac ako 2 000 transakcií (napr.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

„Treba pamätať na to, že platformy posielajú finančnej správe vcelku podrobné údaje o tom, aké služby daný prenajímateľ poskytuje a aký príjem dosiahol. Finančná správa si ich potom porovnáva s podaným daňovým priznaním. Ak zistí nesúlad, môže začať miestne zisťovanie či daňovú kontrolu, dorubiť daň za nepriznaný príjem a uložiť pokutu,“ upozornila Ina Kováčová Bečková. Nevhodný súlad medzi podaným daňovým priznaním a nahlásenými príjmami môže viesť k daňovej kontrole.

Príklad fakturácie cez Airbnb

Podľa § 72 ods. 1 zákona o DPH vzniká povinnosť vyhotoviť faktúru vždy, keď ste platiteľom DPH. V takom prípade vystavujete faktúru zákazníkovi priamo vy - a to na celkovú sumu za ubytovanie, vrátane provízie platformy. Platformy ako Airbnb síce hosťom vystavujú potvrdenie o rezervácii, no z pohľadu slovenského zákona to nie je plnohodnotný daňový doklad.

Predstavme si situáciu, že hosť zaplatí cez platformu 300 €. Platforma si ponechá províziu 45 € a vyplatí vám 255 €. Do príjmov evidujete 300 €, do výdavkov 45 € províziu. Ak ste povinní odvádzať miestny poplatok, vyčleníte jeho časť a odvediete obci v predpísanom termíne. Ostatné výdavky (upratovanie, bielizeň, energie) pripočítate na základe dokladov.

tags: #booking #com #prenajimatel #podmienky