Prenájom Nebytových Priestorov, Súhlas Prenajímateľa a Stavebné Úpravy: Judikáty a Právna Analýza

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu nebytových priestorov, so zameraním na súhlas prenajímateľa so stavebnými úpravami a relevantnú judikatúru. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, s ohľadom na platnú legislatívu a praktické aspekty.

Úvod do problematiky nájmu nebytových priestorov

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len "ZNaPNP") upravuje právne vzťahy súvisiace s nájmom nebytových priestorov. Tento zákon bol prijatý v období transformácie ekonomiky a jeho cieľom bolo regulovať trh s nehnuteľnosťami v novej situácii. Hoci ZNaPNP zohráva významnú úlohu v podnikateľskom prostredí, jeho formalistický charakter a niektoré ustanovenia môžu spôsobovať právnu neistotu.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP, zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať:

• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výšku nájomného
• Splatnosť nájomného
• Spôsob platenia nájomného
• Čas nájmu (ak nejde o nájom na neurčitý čas)

Ak zmluva neobsahuje tieto náležitosti, je podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP absolútne neplatná.

Súhlas prenajímateľa so stavebnými úpravami

Právna úprava

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Judikáty k súhlasu prenajímateľa

Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 uvádza, že nie je možné súhlasiť s názorom, že nájomca je vždy pri skončení nájmu povinný v súlade s ustanovením § 13 zákona č. 116/1990 Zb. odstrániť všetky stavebné a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, a to do všetkých dôsledkov. Ináč by mohlo dôjsť pri plnení takejto povinnosti zo strany nájomcu aj k značnému poškodeniu predmetu nájmu a napríklad k možnému narušeniu statiky prenajatej nehnuteľnosti. Takáto požiadavka by bola teda jednak nelogická a absurdná (k čomu výklad zákona istotne nemôže smerovať), jednak v rozpore s dobrými mravmi (ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka) a samozrejme by odporovala aj zmyslu samotného ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb.

Ustanovenie § 13 citovaného zákonného predpisu sa teda nevzťahuje na tie úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu, a to za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu. Možno teda uzavrieť, že v týchto prípadoch nájomcovi nevzniká povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Podotýkame, že táto povinnosť nevzniká tiež v prípade, ak strany v nájomnej zmluve vylúčili aplikáciu ustanovenia § 13 zák. 116/1990 Zb. resp.

Praktické aspekty a odporúčania

Zmluvná úprava stavebných úprav

Je dôležité, aby nájomná zmluva presne upravovala podmienky vykonávania stavebných úprav, vrátane:

• Rozsahu úprav, ktoré je nájomca oprávnený vykonať
• Podmienok získania súhlasu prenajímateľa
• Spôsobu úhrady nákladov na úpravy
• Povinnosti nájomcu uviesť priestor do pôvodného stavu po skončení nájmu

Zohľadnenie účelu nájmu

Pri posudzovaní súhlasu so stavebnými úpravami je potrebné zohľadniť účel nájmu a stavebné určenie priestorov. Ak nájomca plánuje vykonávať úpravy, ktoré sú v rozpore so stavebným určením, je potrebné získať príslušné povolenia a zosúladiť účel nájmu so stavebným určením.

Odstúpenie od zmluvy a náhrada škody

V prípade, že prenajímateľ prenechá nebytový priestor v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie, má nájomca právo odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V takom prípade vzniká otázka vzájomného vyporiadania, vrátane nároku na vrátenie zaplateného nájomného a zohľadnenia vykonaných stavebných úprav.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

Judikáty v kontexte stavebných úprav a náhrady škody

NS ČR : 26 Odo 419/2006

Z dikcie § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. plyne, že dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota změněné věci.

NS SR 2 Cdo 21/2007

Neobstojí preto tvrdenie žalobkýň, že výška bezdôvodného obohatenia by mala byť vyčíslená ako všeobecná trhová hodnota, ktorá predstavuje vzťah ponuky a dopytu k danej veci v danom čase a že jedine takúto aplikáciu práva je možné považovať za zákonnú a spravodlivú. Dôležité je to, že v prejednávanej veci súhlasy prenajímateľa na vykonanie stavebných úprav preukázané neboli.

Zánik nájomného vzťahu a investície do nehnuteľnosti

Otázka investícií do prenajatej nehnuteľnosti je relevantná aj pri zániku nájomného vzťahu. Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa investoval do nehnuteľnosti, má nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatých priestorov.

Prečítajte si tiež: Jednostranné zvýšenie nájomného

tags: #prenájom #nebytových #priestorov #súhlas #prenajímateľa #na