Budúca zmluva o prevode vlastníctva bytu: komplexný sprievodca

Zmluva o budúcej zmluve je právny inštitút, ktorý sa bežne využíva, napríklad pri kúpe nehnuteľnosti. V tomto článku si priblížime právnu úpravu tejto zmluvy, jej základný účel, právne účinky a zákonom ustanovené náležitosti.

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“). Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka. Zo súčasnej právnej úpravy vyplýva, že každá zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti ustanovené v § 588 a nasledujúcich, ktoré musia byť obsiahnuté aj v každej kúpnej zmluve.

Účel zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Zmluvu o budúcej zmluve považujeme za pomenovanú zmluvu, ktorá je v porovnaní s ostatnými zmluvnými typmi upravená v štvrtej hlave Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na svoj charakter je však zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Takto je vyjadrený aj samotný účel tohto právneho inštitútu. Zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv.

Dôležité upozornenie: Zmluva o budúcej zmluve vždy musí byť uzatvorená v písomnej forme. Táto zákonná požiadavka priamo súvisí so samotným účelom tejto zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme aj v prípade, že sa vzťahuje na zmluvy, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy spôsobí neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve. Je to jedna z obligatórnych náležitostí tejto zmluvy.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva – vzory

Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zákon ustanovuje, že okrem písomnej formy musí byť povinnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany.

TIP: Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu.

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  • Kúpna zmluva musí byť písomná.
  • Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu).
  • Označenie predmetu kúpy.
  • Kúpna cena nehnuteľnosti.
  • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
  • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dohoda o budúcej kúpnej zmluve musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania.

Prečítajte si tiež: Budúca zmluva o vecnom bremene

Dôležité upozornenie: Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej, takáto zmluva nebude platná od začiatku. To znamená, že bude považované za to, že takáto zmluva vôbec nebola uzatvorená. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou. Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie. Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.

Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

ZMLUVA O UZAVRETÍ BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVY

Medzi:

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na dohodu o zrážkach

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie:

ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie:

ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“)

(Budúci kupujúci a Budúci predávajúci spoločne označení aj ako „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len ako „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

  • ………………………………….;
  • ………………………………….;
  • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.

(ďalej len ako „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy

  1. Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.

  1. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  2. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho:                                                                    Za Budúceho kupujúceho:

…………………………………………………….                                                           ………………………………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno                                                                  meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy: Kúpna zmluva

Praktické aspekty a úskalia zmluvy o budúcej zmluve

Pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve je dôležité zvážiť rôzne praktické aspekty a potenciálne úskalia. Nasledujúce body ponúkajú pohľad na niektoré z nich:

  • Výhradné právo na kúpu: Ak developer požaduje výhradné právo na kúpu pozemku s likvidačnou zmluvnou pokutou pre predávajúceho v prípade nepredaja, zmluva nie je vyvážená. Je dôležité zabezpečiť, aby podmienky zmluvy boli spravodlivé pre obe strany a aby predávajúci nebol vystavený neprimeranému riziku.
  • Zmena okolností: Ak nastanú podstatné zmeny okolností, ktoré ovplyvňujú účel kúpy nehnuteľnosti (napr. plánovaná výstavba v tesnej blízkosti), je možné odstúpiť od zmluvy o budúcej zmluve v súlade s § 50a (3) OZ. Je však dôležité túto skutočnosť oznámiť predávajúcemu a preukázať, že zmena okolností je skutočne podstatná.
  • Financovanie prostredníctvom tretej osoby: Ak má byť kúpna cena hradená na účet tretej osoby, ktorá nie je účastníkom zmluvy, je potrebné byť obozretný. Odporúča sa uviesť tretiu osobu v zmluve a overiť si dôvod, prečo má byť platba realizovaná na jej účet.
  • Stavba na cudzom pozemku: Ak sa stavia dom na pozemku, ktorého vlastníkom je iná osoba (napr. svokra), je dôležité vypracovať zmluvu o výstavbe alebo dohodu o užívaní pozemku, prípadne zmluvu o budúcej zmluve, ktoré jasne určia práva a povinnosti pri použití predmetného pozemku. Čestné vyhlásenie o tom, že vlastník pozemku si nebude nárokovať pozemok, sa v praxi nepovažuje za dostatočné a nemá reálnu právnu účinnosť.
  • Spoločné vlastníctvo pozemku: Ak snúbenec vlastní pozemok a obaja plánujú postaviť rodinný dom, je potrebné spísať zmluvu, podľa ktorej budú obaja spoloční vlastníkmi tohto pozemku. Týmto spôsobom môžu obaja figurovať ako stavebníci a investori a zároveň byť vedení aj pre potreby banky pre využitie hypotéky. Možnosťou je napríklad darovacia zmluva, kde snúbenec daruje 1/2 vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.
  • Nájomná zmluva k spoluvlastníckemu pozemku: Ak stavba zasahuje do susednej parcely, na ktorej je stavebník spoluvlastníkom, je možné spísať nájomnú zmluvu s ostatnými spoluvlastníkmi. Zároveň je vhodné uzavrieť dohodu o uzatvorení budúcej zmluvy, že po kolaudácii stavby dôjde k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva dotknutej časti pozemku.

tags: #budúca #zmluva #o #prevode #vlastníctva #bytu

Ďalšie články