Nájomná Zmluva na Nebytové Priestory: Kompletný Sprievodca

Nájomná zmluva na nebytové priestory je kľúčový dokument pre podnikateľov a firmy, ktoré si prenajímajú priestory na komerčné účely. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto zmluvu, vrátane jej povinných náležitostí, odporúčaných bodov a právnych aspektov.

Úvod do Nájomnej Zmluvy na Nebytové Priestory

Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Právny Rámec Nájmu Nebytových Priestorov

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

• miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
• byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Povinné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Dočasné bydlisko počas práceneschopnosti

1. Označenie zmluvných strán: Teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor). Subjekty uzatvárajúce zmluvu musia byť spôsobilé na právne úkony. Pri právnických osobách je potrebné uviesť názov, sídlo, IČO a údaje o zápise v obchodnom registri. Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a trvalé bydlisko. Konkrétne pri tomto type zmluvy je zákonom č. 116/1990 Zb. ustanovené obmedzenie, kto môže byť prenajímateľom. Toto obmedzenie je obsiahnuté v § 2, podľa ktorého nakladať s priestormi, ktoré môžu byť predmetom uvedenej zmluvy, môžu ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (§ 6 zákona č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku). Prenajímateľom nebytových priestorov môžu byť len zákonom stanovené subjekty. Ak nepatríte medzi stanovené subjekty - ste napríklad iba užívateľom nebytového priestoru, nemôžete ho prenajať zmluvou o nájme nebytových priestorov tretej osobe (len dať do podnájmu so súhlasom prenajímateľa - § 6 zákona č.
2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor. Predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môže byť len prenechanie užívania zákonom presne určených priestorov. Za nebytové priestory sú podľa zákona považované miestnosti, alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Zákon výslovne ustanovuje, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Príslušenstvo bytu teda nemôže byť predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov, rovnako ani spoločné priestory domu! Zákon ustanovuje, že predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môžu byť aj byty, pri ktorých je udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
3. Účel nájmu: Účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Vymedzenie účelu nájmu je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Účel nájmu musí byť v zmluve vymedzený.
4. Výšku nájomného: Nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent. Podľa zákona sa výška nájomného určuje dohodou, ak nie je všeobecne záväzným predpisom určené inak. Keďže zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov bola zrušená cenová regulácia.
5. Spôsob platenia nájomného: Ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného. Dohodnite si také platobné podmienky, aké vám vyhovujú. Splátky nájomného môžu byť mesačné, štvrťročné, polročné, ročné a pod. Môžu byť platené vopred, mesačne pozadu a pod. Výhodné pre prenajímateľa v určitých prípadoch môže byť, ak si dohodne napr. pri nájme na dobu neurčitú platbu nájomného vopred na dlhšiu dobu - napríklad šesť mesiacov.
6. Dobu trvania nájmu: V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok. Dĺžku nájomného vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov možno dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Výhodou dohodnutia si nájomného pomeru na dobu určitú pre nájomcu je, že si zabezpečí nájom priestoru, ktorý potrebuje na taký dlhý čas, aký je pre neho najvyhovujúcejší. Všeobecne možno povedať, že pre nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu na dobu určitú z dôvodu, že prenajímateľ nemôže zmluvu skončiť jednostranne podaním výpovede s dohodnutou alebo zákonom stanovenou trojmesačnou výpoveďou, ale len z taxatívne vymedzených dôvodov. Končí dňom dohodnutým v zmluve, t. j. uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Okrem toho môže skončiť výpoveďou oboma zmluvnými stranami, avšak iba za presne zákonom stanovených podmienok.
7. Písomná forma: Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná. Ak by ste sa iba ústne dohodli na prenájme nebytového priestoru, zmluva by nebola platná. Mohlo by sa vám napríklad stať, že nájomca, ktorému ste ústne prenajali svoje nebytové priestory, vám nezaplatí nájomné a vy sa nedomôžete jeho zaplatenia na súde práve preto, že zmluva nebola uzatvorená písomne, a preto ani nebola platná.

Ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Odporúčané Body v Nájomnej Zmluve

Okrem zákonom stanovených povinných náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

1. Stav meračov energií: Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
2. Depozit: Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
3. Povinnosti zmluvných strán: Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
4. Zabezpečenie nárokov: Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného. Upozorňujeme prenajímateľa, že môže na zabezpečenie svojich nárokov zo zmluvy pre prípad porušenia zmluvných povinností dohodnúť zmluvnú pokutu.
5. Skončenie nájmu: Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Práva a Povinnosti Prenajímateľa

• Prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
• Prenajímateľ má právo kontrolovať, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Konateľ prenajímateľa alebo ním určení splnomocnení pracovníci sú oprávnení požadovať prístup do prenajatých priestorov za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
• Prenajímateľ je povinný ku dňu vzniku nájomného vzťahu odovzdať nájomcovi priestory špecifikované v čl. Po dobu trvania zmluvy sa prenajímateľ zaväzuje v nehnuteľnosti podľa čl.
• Prenajímateľ sa zaväzuje umožniť nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy.
• Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Práva a Povinnosti Nájomcu

• Nájomca má právo na zľavu z nájomného, ak nemôže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom. Zákonný nárok na zľavu z nájomného je upravený v § 8 zákona. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Upozorňujeme nájomcu, že tento nárok má aj v prípade, ak zmluva neobsahuje text tohto znenia.
• Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním a bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv. Nájomca má aj v prípade, ak to nie je v zmluve výslovne uvedené, povinnosť uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Ďalej má povinnosť bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv.
• Nájomca je povinný plniť a zabezpečovať plnenie povinností vyplývajúcich zo zákona č. 314/2001 Z. z.
• Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu.
• Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Nájomca nemôže vykonať stavebné úpravy bez písomného súhlasu prenajímateľa a príslušného stavebného úradu.
• Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.
• Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ.

Skončenie Nájmu

• Nájom skončí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť, že nájomný vzťah ukončia skôr. Nájom skončí dohodnutým dňom, lebo dohoda účastníkov ako spôsob zániku záväzku je zo zákona prípustná.
• Nájom je možné skončiť aj výpoveďou zmluvy. Vypovedať zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času môže prenajímateľ iba z taxatívne ustanovených dôvodov. Rovnako aj nájomca je oprávnený vypovedať takúto zmluvu iba v taxatívne uvedených prípadoch. Aj zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na dobu neurčitú možno ukončiť dohodou zmluvných strán. Ďalej je možné skončiť nájom nebytových priestorov dohodnutý na neurčitý čas výpoveďou zmluvy. Aj prenajímateľ aj nájomca sú oprávnení vypovedať túto zmluvu písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou. V zmluve si však môžete dohodnúť možnosť výpovede inak (napríklad iba z určitých dôvodov). Rovnako sa môžete dohodnúť na inej dĺžke výpovednej lehoty.

Špecifické Ustanovenia a Dôležité Aspekty

• Podnájom: Prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) do podnájmu je viazané na súhlas prenajímateľa (§ 6 ods. 1). Porušenie tejto zákonnej požiadavky zakladá zákonný výpovedný dôvod na predčasné vypovedanie zmluvy o nájme dojednanom na určitý čas [§ 9 ods. 2 písm.
• Konkurencia: Dohodnite si, že prenajímateľ nie je oprávnený prenajať ďalšie priestory v objekte tretím osobám podnikajúcim s rovnakými alebo podobnými tovarmi alebo službami. Vyhnete sa tak konkurencii a zaručíte si pravdepodobnosť väčšieho zisku.
• Daňové hľadisko: Na základe zmluvy je nájomca povinný uhrádzať nájomné pravidelne mesačne vopred. Keďže ide o podnikateľa, predmetné nájomné bude daňovým výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikateľskej činnosti.

Príklad Nájomnej Zmluvy a jej Uplatnenie

Príklad na automatické predlženie nájomnej zmluvy: Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

Prečítajte si tiež: Poplatky za odpad a vlastníctvo

Prečítajte si tiež: Trvalý pobyt v byte

tags: #bydlisko #konatela #nájomná #zmluva #vzor