Vlastníctvo bytu: Trvalý pobyt, práva a povinnosti

Kúpa bytu je významný životný krok, ktorý so sebou prináša nielen radosť z vlastného bývania, ale aj množstvo administratívnych povinností a právnych aspektov, ktoré je potrebné si uvedomiť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o povinnostiach nového vlastníka bytu, s dôrazom na trvalý pobyt, práva a povinnosti s tým spojené.

Administratívne úkony po kúpe bytu

Po úspešnom zavŕšení kúpy bytu je nevyhnutné vykonať niekoľko administratívnych krokov, aby všetko prebehlo hladko a v súlade so zákonom.

Preberací protokol k bytu

Pri preberaní nehnuteľnosti je kľúčové spísať preberací protokol. Ide o dokument, ktorý detailne zaznamenáva stavy meračov energií (teplá voda, studená voda, teplo) a ich evidenčné čísla. Tieto údaje sú dôležité pre ročné zúčtovanie energií a vyrovnanie sa s predchádzajúcim majiteľom. Protokol by mal taktiež obsahovať presný počet a druhy kľúčov, ktoré preberáte od bývalého majiteľa (vstupná brána, byt, poštová schránka, pivnica, garáž a i.). Odporúča sa uviesť aj celkový stav bytu a prípadné nedostatky. Preberací protokol musí obsahovať kontaktné údaje oboch zmluvných strán a byť podpísaný kupujúcim aj predávajúcim, čím sa potvrdzuje jeho platnosť.

Nahlásenie zmeny vlastníka správcovi bytového domu

Tento krok je špecifický pre kúpu bytu, keďže každý byt je spravidla v správe nejakej spoločnosti alebo spoločenstva vlastníkov bytov. Predchádzajúci majiteľ sa u správcu odhlási a vy, ako nový majiteľ, sa musíte čo najskôr prihlásiť. Prihlásením sa zároveň zaväzujete k zmluve s príslušným správcom, kde si môžete nastaviť aj nové zálohové platby za energie, a to podľa nového počtu osôb užívajúcich byt.

Prepis energií

Zmena vlastníka bytu znamená aj zmenu odberateľa energií. Najrýchlejší spôsob prepisu je osobná návšteva pobočiek príslušných inštitúcií (elektrárne, plynárne, vodárne) spolu s predchádzajúcim majiteľom. Takto sa naraz jeden odberateľ odhlási a druhý prihlási. Ak túto povinnosť vybavuje každý osobitne, nový majiteľ bytu sa musí prihlásiť k odberu energií do 5 dní od odhlásenia predchádzajúceho majiteľa. Prepis energií je vo väčšine prípadov možné vybaviť aj elektronicky alebo telefonicky.

Prečítajte si tiež: Poplatky za odpad a vlastníctvo

Zmena trvalého bydliska

Hlásenie trvalého pobytu upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov SR a registri obyvateľov SR v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o hlásení pobytu“). Podľa § 3 uvedeného zákona „Trvalý pobyt je pobyt občana spravidla v mieste jeho stáleho bydliska na území Slovenskej republiky.

Zmena trvalého bydliska nie je zo zákona povinná. Môžete totiž kupovať investičný byt alebo si chcete nechať trvalý pobyt napríklad u rodičov. Každý občan však musí mať nahlásenú adresu trvalého pobytu. Ak však byt kupujete s úmyslom v ňom bývať a v meste, v ktorom pôsobíte, je vhodné trvalý pobyt zmeniť na adresu vášho nového bytu. S tým sa však spája celý rad ďalších povinností. Tým hlavným je zmena na občianskom preukaze. Zmenu trvalého pobytu vybavíte na miestnom mestskom alebo obecnom úrade. Pri zmene trvalého pobytu budete potrebovať dokument potvrdzujúci vaše vlastnícke právo k miestu, ktoré chcete uviesť ako váš trvalý pobyt (musí to byť stavba so súpisným číslom).

Poplatok za komunálny odpad

Na mestskom alebo obecnom úrade obce, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, musíte oznámiť zmenu majiteľa a tak aj platcu komunálneho odpadu. Povinnosť platiť za komunálny odpad vám vzniká dňom vzniku práva užívať nehnuteľnosť (kúpou) alebo dňom vzniku trvalého alebo prechodného pobytu, podľa toho čo nastane skôr a to do 30 dní odo dňa, kedy tieto skutočnosti nastali.

Priznanie k dani z nehnuteľnosti

Túto povinnosť voči obci alebo mestu musíte splniť do 31. Januára nasledujúceho roka, od ktorého ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Na základe tohto priznania vám obec/mesto vyrubí daň za byt, ktorá sa platí vždy na rok dopredu. Daňová povinnosť k dani z nehnuteľnosti vzniká, podľa § 18 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, 1.januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane a zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo.

Rekonštrukcie

Mať byt alebo dom podľa svojich predstáv neraz vyžaduje aj stavebné úpravy. Ani tieto sa nezaobídu bez oznamovania či povolení. Oznamovať nemusíte výmenu okien, podlahy, maľovanie či výmenu vstavaného nábytku. Zmena dispozície (bez zasahovania do nosných priečok), či murovanie jadra už podlieha oznamovacej povinnosti príslušnému stavebnému úradu.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Práva a povinnosti vlastníka bytu

Vlastníctvo bytu so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať. Práva a povinnosti vlastníkov bytov sú upravené vo veľkej väčšine v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov („bytový zákon”). Vlastniť byt znamená mať právo ho užívať, držať a nakladať s ním podľa vlastného uváženia, samozrejme za podmienky, že takéto konanie by nebolo protiprávne. Dôležitým aspektom vlastníctva sú povinnosti z neho vyplývajúce. Vlastník pri výkone svojich práv v prvom rade nesmie narúšať výkon práv iných osôb, napr. nesmie obťažovať ostatných hlukom, pachom, odpadom a podobne. Medzi ďalšie povinnosti patrí sprístupniť byt oprávnenej osobe v prípade odstraňovania závad zo spoločných častí, ktoré sú dostupné len z jeho bytu.

Trvalý pobyt: Práva a povinnosti

Trvalý pobyt je pobyt občana spravidla v mieste jeho stáleho bydliska na území Slovenskej republiky. V praxi na území SR je však stále príliš veľa osôb, ktoré sa presťahujú najmä za prácou do iného mesta, avšak trvalý pobyt si stále ponechávajú na pôvodnom mieste (zväčša u rodičov). Problematické je v tomto prípade doručovanie a preberanie úradných zásielok, ktoré úrady zasielajú na adresu trvalého pobytu. Neférové sa zároveň zdá neprihlásenie sa na trvalý pobyt v novom mieste bydliska, v ktorom osoba užíva a spotrebováva občiansku vybavenosť (napr. cesty), avšak podielové dane za ňu obec nedostane. Podielové dane sú prideľované obciam na základe počtu prihlásených osôb na trvalý pobyt v danom území. Netreba zabúdať aj na fakt, že všeobecný lekár rovnako prijíma pacientov podľa trvalého pobytu. Cestovať kvôli chorobe a vystaveniu dokladu o práceneschopnosti cez pol republiky nemusí byť šťastným riešením.

Práva a povinnosti osoby s trvalým pobytom, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti

Zákon o hlásení pobytu jednoznačne stanovuje v § 3 ods. 3 - „Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove uvedenej v odseku 2 ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.” Z uvedeného vyplýva, že zapísanie trvalého pobytu ešte nestanovuje osobe povinnosti spravovať a udržiavať tú konkrétnu nehnuteľnosť, nakoľko trvalý pobyt nezakladá osobe užívacie právo. Jednoducho povedané, trvalým pobytom nevznikajú automaticky tejto osobe žiadne práva a povinnosti, ktoré má nájomca alebo vlastník nehnuteľnosti.

V zmysle platnej rozhodovacej praxe slovenských súdov Vám však aj napriek uvedenému môže vzniknúť určitá povinnosť. Príkladom sú žaloby za dodávku energií do nehnuteľnosti, v ktorej má trvalý pobyt viacero osôb. V prípade konkrétnej povinnosti, napríklad povinnosti kosiť trávnik, je okrem skutočnosti, že má fyzická osoba v nehnuteľnosti prihlásený trvalý pobyt, podstatná aj skutočnosť, či je reálne užívateľom tejto nehnuteľnosti. Na jednej strane môže mať osoba trvalý pobyt v rodičovskom dome, ktorý nenavštevuje, na strane druhej môže mať priestory domu v nájme a prenajímateľ jej udelil súhlas na zriadenie trvalého pobytu v nehnuteľnosti.

Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy ukladá povinnosť vlastníkom poľnohospodárskej pôdy (ktorou je orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty) alebo nájomcom a správcom poľnohospodárskej pôdy, predchádzať výskytu a šíreniu burín na neobrábaných pozemkoch. Ak je fyzická osoba v postavení osoby s trvalým pobytom v nehnuteľnosti a zároveň osoby v postavení nájomcu, povinnosti o starostlivosť voči nehnuteľnosti jej môžu vzniknúť.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Zmena trvalého pobytu: Čo treba urobiť?

Po zmene trvalého pobytu je potrebné vybaviť si nový občiansky preukaz na ktoromkoľvek pracovisku Okresného riaditeľstva policajného zboru do 30 dní od zmeny trvalého pobytu. Informovať zdravotnú a sociálnu poisťovňu. Zmenu je potrebné nahlásiť do 8 dní. V zdravotnej poisťovni budete potrebovať potvrdenie o trvalom pobyte alebo žiadosť o vydanie občianskeho preukazu. Zmenu v sociálnej poisťovni, ak ste zamestnaní, urobí Váš zamestnávateľ.

Riešenie problémov s predávajúcim po kúpe bytu

Slovenský realitný trh patrí medzi tie „poctivejšie“. Kúpa bytov či iných nehnuteľností prebieha v drvivej väčšine prípadov bez väčších problémov. Malý zlomok zo všetkých zrealizovaných realitných obchodov však sprevádza nesplnenie podmienok zo strany predávajúceho. Predávajúci má viacero možností, ako po uzatvorení realitného obchodu nesplniť podmienky. Tie sa týkajú najmä administratívnych záležitostí či jednotlivých krokov pri prevzatí daného bytu. Nesplnenie ktorejkoľvek z dohodnutých podmienok síce vlastnícke právo kupujúceho neohrozuje, no v horšom prípade môže vyústiť až do problémov s prevzatím nehnuteľnosti, prípadne skomplikovať platby za energie alebo iné položky spojené s užívaním bytu.

Predávajúci neodhlásil trvalý pobyt

Neodhlásenie trvalého pobytu je kozmetickou chybičkou, ktorá nemá vplyv na užívanie bytu novým majiteľom, ak je jeho vlastnícke právo už zapísané na katastri. Problémom je skôr pre predávajúceho, ktorému chodí do daného bytu pošta a jeho bydlisko je nesprávne evidované na daňovom úrade, v poisťovniach alebo v iných inštitúciách. Nový majiteľ môže bývalého vlastníka písomne vyzvať k odhláseniu trvalého pobytu. V prípade, že predávajúci nezareaguje, na príslušnom mestskom či obecnom úrade ho môže odhlásiť sám.

Predávajúci neodhlásil odber energií

Ani neodhlásenie energií nie je problémom pre nového majiteľa. Doplatí na to predávajúci, na ktorého meno budú naďalej evidované platby za odber elektriny, vody či plynu v predmetnom byte. To isté platí aj pri koncesionárskych poplatkoch a poplatkoch za internet. Pokým bývalý vlastník túto zmenu neohlási, uvedené výdavky bude platiť napriek tomu, že byt už nevlastní. U niektorých dodávateľov existuje možnosť prehlásiť odber energií aj bez bývalého vlastníka. V opačnom prípade môže kupujúci bývalého majiteľa písomne alebo telefonicky vyzvať k náprave stavu. Pokiaľ nepríde k žiadnej reakcii, kupujúci bude odoberať energie na úkor predávajúceho.

Predávajúci neuvoľnil predmetný byt

Kým vyššie uvedené prípady nie sú pre kupujúceho veľkým problémom, neuvoľnenie bytu už áno. Táto situácia bráni novému majiteľovi začať užívať nehnuteľnosť, za ktorú zaplatil a má na ňu plné právo. Predávajúci mu musí do stanoveného termínu uvoľniť byt a odovzdať kľúče vrátane kľúčov od pivnice. Veľa možností pri neuvoľnení bytu neexistuje. Pokiaľ bývalý majiteľ nereaguje na opakované výzvy, prinútiť k vysťahovaniu ho musí polícia. Na to je potrebné, aby bola zmena vlastníckych pomerov zapísaná na katastri a kupujúci mal na užívanie bytu oficiálny právny nárok.

Predávajúci chce odstúpiť od zmluvy

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti zo strany predávajúceho je jedným z najťažších právnych procesov. Predávajúci totiž musí preukázať dôvody, pre ktoré nechce podmienky vyplývajúce z podpísanej zmluvy dodržať. Ak sa mu to podarí, kupujúci nebude môcť predmetnú nehnuteľnosť užívať a navyše príde o jej vlastníctvo. Takéto situácie väčšinou končia až na súde. Pokiaľ sa kupujúci nechce vzdať bytu napriek tomu, že predávajúci mu chce vrátiť peniaze aj uhradiť prípadné náklady navyše, musí prísť so silnejšími argumentmi, prečo je odstúpenie od zmluvy nemožné. Na to bude potrebná právna asistencia.

Spoluvlastníctvo bytu a nájomné

V prípade spoluvlastníctva bytu platí, že každý spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu (§ 137 Občianskeho zákonníka). Ak jeden zo spoluvlastníkov užíva byt nad rámec svojho podielu, ostatní spoluvlastníci majú právo požadovať od neho náhradu za užívanie ich podielov, teda tzv. bezdôvodné obohatenie. Táto náhrada sa často označuje ako nájomné, hoci nejde o klasický nájomný vzťah. Skutočnosť, že ostatní spoluvlastníci neprispievajú na náklady spojené s bytom, môže byť zohľadnená pri výpočte výšky náhrady. Odporúča sa preto vzájomne započítať náklady, ktoré hradí užívajúci spoluvlastník, oproti nároku ostatných spoluvlastníkov na náhradu za užívanie. Zmluva o nájme v tomto prípade nie je potrebná, keďže nejde o klasický nájom, ale o vyrovnanie medzi spoluvlastníkmi. Odporúča sa však uzavrieť písomnú dohodu o spôsobe užívania bytu a vzájomnom vyrovnaní nákladov, aby ste predišli budúcim sporom. Ďalším krokom je teda pokúsiť sa o dohodu medzi spoluvlastníkmi, ideálne písomne.

tags: #vlastnictvo #bytu #trvalý #pobyt #práva #povinnosti