Byt a Nebytový Priestor: Rozdiely, Výhody a Nevýhody

Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie zvažujú ako alternatívu ku klasickému bytu kúpu nebytového priestoru. Na prvý pohľad môže nebytový priestor vyzerať rovnako ako byt - má kuchyňu, kúpeľňu a všetko potrebné na bývanie. Právne však ide o zásadne odlišné nehnuteľnosti. V posledných rokoch sme zaznamenali nový trend vo viacerých novostavbách, čoraz viac sa pri developerských projektoch stretávame s pojmom apartmán. Územný plán vyžaduje, aby bol dosiahnutý určitý pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Často sa stretávame, že realitní makléri klienta pri predaji presviedčajú, že apartmán je v skutočnosti to isté ako byt. Nie je tak, jedná sa práve naopak o nebytový priestor.

Definície a Základné Rozdiely

Aby vás pri nadobúdaní bytu alebo nebytového priestoru nikto nepodviedol, musíte vedieť právne pozadie týchto úkonov.Podľa právnických noriem sa byt označuje ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty a zároveň sú v LV uvedené Stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok na ktorom je stavba umiestnená.

Nebytový priestor je miesto, ktoré je určené na iný účel ako na bývanie. Nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Napríklad: kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže a pod.

Zákon č. 182/1993 Z. § 2 ods. 1 písm. e) definuje nebytový priestor ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 zákona č.

Definíciu apartmánu nájdeme iba vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Podľa § 2 ods. 1 písm. r) zákona č. 182/1993 Z. skladovým priestorom je časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 zákona č.

Územný Plán a Dôvody pre Apartmány

Apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný developermi v situáciách, kedy dochádza výstavbou k obchádzaniu územného plánu. Developeri totiž vydávajú byty za apartmány v čase kedy žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Pri kolaudácií sa opäť posudzuje, či uvedený nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby.

Vo všeobecnosti dodržiavanie slovenskej technickej normy alebo technickej normalizačnej informácie je dobrovoľné (§ 3 ods. 11 zákona č. 60/2018 Z. z.).

Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť.

Technické Normy a Svetlo

Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Posudok na svetlotechniku, tzv. Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty.

Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14.

Trvalý Pobyt

Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt.

Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.

V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Parkovacie Miesta

Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty.

Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.

Financovanie Kúpy

V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave. Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy. Apartmány dokáže prefinancovať iba niekoľko bánk. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky.

Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch najmä v meste ako Bratislava môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.

Výhody a Nevýhody z Hľadiska Podnikania

Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.

Správa Budov s Apartmánmi

V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?

Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z. Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr.

Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Čo si treba rozmyslieť pred kúpou

Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.

V každom prípade si dobre rozmyslite či si kúpite nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí, ktorá má v názve „apartmánový byt, apartmán, štúdio“ a podobne. Môže sa totiž stať, že vám na to banka nepožičia, nebudete tam mať trvalý pobyt a ocitnete sa v dome, kde nik natrvalo nežije… Ak však chcete kúpiť apartmán ako investíciu v podnikaní je to výhodné, lebo si môžete v účtovníctve uplatniť náklady, môžte ho prenajímať ako nebytový priestor, alebo ako priestor na občasné bývanie.

tags: #byt #a #nebytovy #priestor #rozdiel