Ako preukázať vlastníctvo novostavby rodinného domu

Každá nehnuteľnosť časom stráca na pôvabe a vyžaduje si rekonštrukciu a zmeny, ktoré sa odvíjajú od konkrétnych požiadaviek obyvateľov. V mnohých prípadoch je motívom rekonštrukcie nielen skvalitnenie obytných priestorov, ale aj snaha uplatniť si vlastné pokusy o originalitu či tvorivosť. V tomto článku sa pozrieme na to, ako preukázať vlastníctvo novostavby rodinného domu a s tým súvisiace aspekty.

Rekonštrukcia a prestavba nehnuteľnosti

Obyvatelia panelákových domov vedia, že po čase sú v byte určité stavebné úpravy nevyhnutné. Zub času nahlodáva najviditeľnejšie najmä kúpeľňu, toaletu či okná. V niektorých domácnostiach je prestavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti nevyhnutná aj s narastajúcim počtom členov. Najmä v prípade panelákových bytov sa často stáva, že majiteľom už nevyhovuje pôvodné dispozičné riešenie. Niektoré byty síce môžu mať veľkú rozlohu, no riešenie a umiestnenie izieb už natoľko nemusí byť ideálne. Vtedy sa najčastejšie majitelia zamýšľajú a púšťajú aj do rekonštrukcie. Najčastejšími nedostatkami bývajú najmä malé izby, zbytočne veľa dverí a chodieb, či priechodné izby.

Treba si uvedomiť, že každá rekonštrukcia si vyžaduje nielen investíciu značných finančných prostriedkov, času a energie ale predovšetkým jednoduché, funkčné a logické riešenie. Nezabúdajte ani na to, že každá rekonštrukcia v panelovom byte sa dotkne aj susedov. Stavebné práce so sebou prinášajú zvýšený hluk a prach na chodbách, či v spoločných priestoroch.

Ako zväčšiť priestor v byte

Najväčším problémom je zvyčajne malý priestor. Aj dnešný módny diktát hovorí, že miestnosť má byť plná vzdušnosti a voľnosti. Existuje niekoľko možností, ako byt alebo dom spraviť priestrannejším a vzdušnejším. Jednou z možností ako to dosiahnuť je redukcia izieb. Je mnoho rodín, ktoré sa rozhodnú zo štvorizbového bytu s malými izbami spraviť radšej trojizbový byt s izbami s priemernou rozlohou. Ak sa nechcete zbaviť pôvodného počtu miestností, môžete priestor prevzdušniť napríklad odstránením niektorých zbytočných dverí a zárubní. Efektne pôsobia rôzne výklenky a oblúky ako prechody medzi jednotlivými miestnosťami, ktoré priestor opticky zväčšia. Ak sa však nechcete vzdať ani dvier medzi jednotlivými miestnosťami, skúste porozmýšľať nad skladacími, alebo posuvnými zasklenými dverami.

Dojem veľkej miestnosti umocňuje aj jednotná podlaha v celom byte. Najlepšie je ak sú prechody medzi izbami bez prahov. Tento efekt aspoň trochu opticky zväčší celý priestor. Dôležité je prihliadať aj na výber farieb. Nielen v prípade maľovky ale aj samotnej podlahy. Ak patríte k tým, ktorí sa nemôžu pochváliť veľkometrážnym príbytkom, stavte radšej na svetlejšie farby. Pozor by ste si mali dať aj pri výbere nábytku. Práve zariadenie niektorých izieb môže spôsobiť, že miestnosť pôsobí preplnene. Veľké skrine už nie sú „in“. Naopak priestrannosť a svetelnosť miestnosti nenarušíte nižším nábytkom. V extrémne malých izbách je najefektívnejším riešením nábytok vyrobený na mieru. Niektorí majitelia sa snažia rozlohu bytu zväčšiť na úkor balkóna, posunutím priečky alebo zasklením lodžie. V tom druhom prípade tak často vznikajú zaujímavé riešenia, ktoré navyše poskytujú pre obyvateľov príjemné miesta na príležitostné posedenia. Presklená lodžia má zvyčajne dostatok osvetlenia, a tak je vhodným miestom stretnutia rodinných členov pri rannej káve ale poobedňajšej sieste. Okrem toho je ideálnym riešením pre byty, ktoré sú chladnejšie. Presklená lodžia eliminuje aj tepelné straty.

Prečítajte si tiež: Predaj novostavby rodinného domu

Prestavba bytového jadra

Kapitolou samou o sebe je rekonštrukcia kúpeľne a toalety. Obyvatelia panelákových bytov vedia, že po čase si spomínané objekty skutočne vyžadujú kompletnú rekonštrukciu. Nejde teda len estetickú, ale aj funkčnú a hygienickú záležitosť. Umakartové jadro je v súčasnosti najčastejšie nahrádzané „murovkou“ alebo sadrokartónovými doskami. Najčastejšie sa používajú bežné materiály ako tehly. Takéto jadro si samozrejme vyžaduje omietky a keramický obklad. Jednoduchšiu alternatívu predstavujú už spomínané sadrokartónové dosky. Ich nevýhodou je dodatočné spevnenie častí výstužnými profilmi, v miestach kde majú byť namontované ťažké predmety ako je napríklad umývadlo. Niektorí majitelia sa pri prestavbe rozhodnú, že z dvoch malých miestností spravia radšej jednu a priečku medzi obomi zariadeniami jednoducho zrušia. Toaleta spojená s kúpeľňou má svoje výhody ale aj nevýhody. Záleží teda od samotných obyvateľov čo viac preferujú. Spojením síce získate na rozlohe, no pre niektorých to môže priniesť aj stratu praktickosti.

Zaujímavé riešenia sa dajú docieliť aj použitím opäť moderného sklobetónu. Estetický efekt však nie je jediný, prečo sa niektorí majitelia rozhodnú použiť ho. Sklobetónové okno alebo pás, môžu do vašej kúpeľne priniesť viac svetla. Ocenia to najmä obyvatelia bytov, kde sú zvyčajne kúpeľne a toalety bez okna. V takomto prípade je však dobré umiestniť sklobetónový prvok na tú stranu, ktorá je orientovaná k najbližším oknám. Riešenie celej kúpeľne ovplyvňuje aj skutočnosť, či si majiteľ želá mať vaňu alebo sprchovací kút. To už záleží na konkrétnom prípade. Pri racionálnom riešení sa však dá umiestniť do panelákovej kúpeľne aj rohová vaňa. Nevyhnutnosťou je pri prestavbe takéhoto typu aj výber farebného odtieňu keramického obkladu a výška, do ktorej je obklad realizovaný. Presvetlenie miestnosti sa dá docieliť aj správnym výberom osvetlenia a kúpeľňových doplnkov.

Prestavby v rodinnom dome

Viac alternatív a originálnych riešení zvyčajne prináša rekonštrukcia rodinného domu. Aj v tomto prípade platí, že čo vyhovuje jednej rodine, tej druhé už nemusí. Prestavba rodinného domu je jednoduchšia aj v tom, že sa môže zmeniť vonkajší charakter stavby, kdežto v prípade panelákového bytu je to značne obmedzené. V prípade rodinného domu nie je problém zamurovať alebo naopak vybúrať nové okno, či premiestniť samotný vchod. Takisto ako aj v prípade bytu je častou zmenou najmä redukcia zbytočných dverí v prípade priechodných izieb. Vzhľadom na náročnosť každej rekonštrukcie sa oplatí staviť na kvalitu stavebných a remeselných prác. Samotnej rekonštrukcii by mal predchádzať vypracovaný návrh usporiadania celej nehnuteľnosti.

Stavebné povolenie - kedy je potrebné a kedy nie

Podľa Zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku sa stavebné úpravy delia na úpravy bez ohlásenia stavebnému úradu a úpravy ohlasované a povolené stavebným úradom. Stavebné povolenie nepotrebujete pri úpravách ako sú opravy vnútorných omietok, opravy stien, podláh a dlažieb. Ak vykonávate stavebné úpravy na rodinných domoch ako sú menšie opravy fasády, opravy strešnej krytiny a povrchu plochých striech, komínových telies, opravy vnútorných inštalácií, výmenu a opravy okien a dverí, ich nátery či opravy oplotenia. Stavebný úrad nemusíte informovať ani keď vymieňate nenosné konštrukcie stavby, nenosné priečky ako je umakartové jadro. Bez povolenia sa môžete kľudne pustiť aj do opráv teplonosných zariadení teda ústredného kúrenia, vetracieho a klimatizačného zariadenia či opravy výťahov. Stavebné povolenie sa nevzťahuje ani na výmenu zariaďovacích predmetov ako je kuchynská linka, vaňa, umývadlo či WC.

Stavebný úrad by ste však rozhodne mali navštíviť a požiadať o povolenie ak sa chystáte robiť stavebné úpravy, pri ktorých môže byť ohrozená stabilita stavby zasahovaním do nosných konštrukcií. Stavebných úprav, ktoré môžu ohroziť požiarnu bezpečnosť stavby napríklad pri prestavbe kuchyne, a tým súvisiacej zmene plynového a elektrického vedenia. Stavebné povolenie budete potrebovať aj pri stavebných úpravách, ktoré menia vzhľad stavby alebo zasahujú inak do životného prostredia. Ďalej sú to úpravy ktoré môžu poškodzovať záujmy spoločnosti, týkajúce sa najmä pamiatkovo chránených budov alebo stavebné úpravy, ktoré sa týkajú prestavby a nadstavby nehnuteľnosti. Nesmieme zabudnúť ani na prípadné zasklievanie lodžií a balkónov, ktorými sa mení vonkajší vzhľad budovy.

Prečítajte si tiež: BSM: Sprievodca pre nehnuteľnosti

Žiadosť o stavebné povolenie

Žiadosť na ohlásenie rekonštrukcie nehnuteľnosti je potrebné podať na príslušný stavebný úrad, podľa miesta nehnuteľnosti. Stavebným úradom sa v zmysle zákona rozumie obec, kde sa aj adresuje ohlásenie. Žiadosť má obsahovať meno a adresu stavebníka, označenie miesta stavby, teda adresu bytu alebo rodinného domu. Ďalej údaje spracovateľovi projektovej dokumentácie, meno a adresu projektanta a jeho oprávnenie k činnosti. Vlastnícke alebo iné, napríklad užívateľské právo k bytu, spôsob realizácie stavebných úprav, teda dodávateľsky alebo svojpomocne a termín ukončenia stavebných úprav. Súčasťou žiadosti o povolenie stavebných úprav je aj správny poplatok.

Ako prílohy budete musieť k žiadosti pripojiť projektovú dokumentáciu s vyznačením pôvodného a navrhovaného stavu v dvoch vyhotoveniach. Dokumentácia musí obsahovať statické posúdenie stavebných úprav s ohľadom na ich vplyv na celý objekt. Doklady, ktorými sa preukazuje vlastnícke alebo iné právo k bytu, teda list vlastníctva nie starší ako šesť týždňov, nájomnú zmluvu - originál alebo overenú kópiu. Zaobstarať by ste si mali aj vyjadrenie správcu objektu k navrhovanej zmene stavby alebo stavebným úradom pri nájomnom byte. Doklad o spôsobilosti spracovateľa projektovej dokumentácie a prehlásenie odborného dozoru a doklad o jeho spôsobilosti, respektíve doklad o spôsobilosti dodávateľa stavebných úprav na ich realizáciu. Zoznam potrebných dokladov nájdete aj na jednotlivých stavebných úradoch alebo ich internetových stránkach. Stavebný úrad by vám mal na základe vašej žiadosti vydať písomné oznámenie, že nemá proti stavebným úpravám žiadne námietky. Ak sa tak stane, môžete so stavebnými úpravami začať. Robiť stavebné úpravy bez ohlásenia sa vám nemusí vyplatiť, vaše náklady na rekonštrukciu by tak zbytočne mohla navýšiť pokuta.

Interiér

Podstatnú úlohu zohráva aj zariadenie bytu alebo rodinného domu. V súčasnosti je trendom najmä jednoduchý nábytok, z kvalitných a ekologicky nezávadných materiálov. Do popredia sa čoraz viac dostávajú čisté línie a prírodné materiály. Aj v prípade interiérového zariaďovania domácnosti platí, že menej je niekedy viac. V obľube je nábytok, ktorý je nielen estetický ale aj funkčný a variabilný. Aj z hygienických dôvodov dnes už väčšina ľudí uprednostňuje drevené a laminátové podlahy pred kobercami, ktoré kedysi pokrývali celú plochu miestnosti. Naopak kusové koberce z kvalitných materiálov a ojedinelého vzhľadu, zútulňujú priestor a dávajú im punc originality. Dôležitú rolu hrá aj osvetlenie izby. Dokonalú atmosféru môže vyčariť viacero svietidiel, umiestnených v rôznych častiach miestnosti. Výnimkou už nie sú ani svietidlá s regulovateľnou intenzitou žiarenia, ktoré vytvárajú príjemnú atmosféru a dotvárajú interiér. Do módy sa opäť dostávajú tapety v kombinácii s maľovkou. Dôležitý je aj výber farieb. Žltá farba na stenách rozjasní tmavú miestnosť, modrá ju opticky zväčší. Moderné sú najmä zemité farby, v kombináciách ako žltá a oranžová, či hnedá a biela. Zaujímavý efekt môžu vytvoriť aj citlivo vybrané vzory v kombinácii s farbami. Osobitosť interiéru však dotvárajú najmä doplnky. Tie sú hlavne odrazom osobností, ktoré konkrétnu nehnuteľnosť obývajú.

Pomoc bytového architekta

Predstava vysnívaného bývania môže byť niekedy len ťažko realizovateľná. V niektorých prípadoch je viac ako vhodné obrátiť sa na bytového architekta. Ten vie najlepšie navrhnúť optimálne riešenie tak, aby bola vynovená domácnosť nielen podľa vašich predstáv, ale aby bola aj funkčná, praktická a ľahko realizovateľná. Je dobré ak máte vo svojich požiadavkách jasno. Nie je vôbec na škodu veci, ak sa necháte inšpirovať rôznymi stavebnými časopismi, navštívite výstavu, či hneď aj niekoľko predajní. Najlepšie ak si svoje predstavy ujasníte a to ešte pred oslovením bytového architekta. Ten vám potom z ľahkosťou vie „ušiť“ prestavbu bytu alebo domu na mieru tak, aby spĺňala vaše požiadavky.

Práca architekta zvyčajne prináša pre užívateľa spojenie funkčnosti a estetických hodnôt. Je náročná, vyžaduje si neustále vzdelávanie ale aj čerpanie z vlastných skúseností. Spája v sebe disciplíny ako je matematika, veda, umenie, technológia, sociológia, politika, história a jeho vlastný prístup a filozofia. Slovenskí architekti sú združení v Slovenskej komore architektov. Komora zabezpečuje autorizáciu, reguláciu povolania Architekt a Krajinný architekt a vykonáva tiež etický a odborný dohľad nad výkonom ich povolania. Vydala tiež Honorárový poriadok Slovenskej komory architektov. Ten by mal pomôcť odbornej ale aj laickej verejnosti orientovať sa v cenách za poskytnutie architektonických služieb. Honorárový poriadok obsahuje opisy a hodnotenia rôznych pracovných výkonov vo všetkých odboroch architektonickej a projekčnej činnosti. Ceny v interiérovej tvorbe sa odvíjajú od toho o aký typ interiéru ide. Či ide o atypické interiéry alebo interiéry riešené výberom hotových výrobkov, či určenie ceny hodinovou kalkuláciou.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

PC vizualizácia v architektúre

Technický pokrok priniesol zmeny aj v oblasti architektúry. Dnes sa už takmer samozrejmosťou stáva počítačová vizualizácia. Je to v podstate zhmotnenie predstavy architekta o danom objekte do formy, ktorý môže zákazník vidieť. Celý zázrak mu umožňuje počítač so špeciálnym programom. Pre klienta, ktorý nemá až takú priestorovú predstavivosť je teda PC vizualizácia, výborným spôsobom ako si priblížiť možnú podobu objektu. Je predsa lepšie niečo vidieť ako počuť, alebo si len predstavovať. Zákazník tak má k nahliadnutiu nie len pôdorys, vzorky materiálov či produktov. Svoj byt, dom, či budúce zariadenie môže vidieť priestorovo.

Výber dodávateľa

V prípade, že už viete čo a ako chcete prestavovať, budete sa musieť rozhodnúť koho oslovíte, aby vaše predstavy aj zrealizoval. V prípade, že sa vo vašej domácnosti nenachádza žiadny domáci majster budete musieť s určitosťou osloviť firmy vo vašom okolí. Aj v tomto prípade však platí staré známe: dvakrát meraj a raz rež. Nie každý dodávateľ sa môže vyznačovať kvalitnou a precíznou prácou. Aby ste sa vyhli zbytočným sklamaniam a nedorozumeniam je najlepšie ak oslovíte viacero firiem, necháte si vypracovať cenovú ponuku prípadne prekonzultujete, aké máte predstavy o rekonštrukcii.

Ako preukázať vlastníctvo novostavby

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa preukazuje predovšetkým výpisom z listu vlastníctva. V jeho časti B (vlastníci) sa nachádza meno osoby, ktorý je vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Platí, že údaje na LV sú hodnoverné, pokiaľ sa nepreukáže opak. List vlastníctva je základným dokumentom ktorý definuje, kto, čo, kde vlastní. Obsahuje informácie o nehnuteľnosti, vlastníckych podieloch, ťarchách, užívaní a býva v ňom zapísané aj vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva sa spravidla prikladá ku kúpnym zmluvám. List vlastníctva je verejný dokument, ktorý uchováva katastrálny úrad. Katastrálne úrady majú v správe jednotlivé katastrálne územia a zodpovedajú za evidenciu nehnuteľností a vlastníkov, vedú súpis evidovaných nehnuteľností na danom katastrálnom území. Originálny list vlastníctva má v úschove príslušný katastrálny úrad podľa polohy nehnuteľnosti, okresu. Čiže ak sa nehnuteľnosť nachádza v okrese Zlaté Moravce, ale jej vlastník má trvalý pobyt v Nitre, list vlastníctva sa nachádza na katastrálnom úrade v Zlatých Moravciach, ktorý v prípade potreby vydá kópiu listu vlastníctva. Aktuálny výpis z katastra nehnuteľností sa môže použiť na potrebné účely, či už ide o právne úkony, dedičstvo, poskytnutie úveru, notársku zápisnicu alebo ako informatívny dokument.

List vlastníctva online

List vlastníctva si viete vyhľadať online na katastrálnom portáli. Služby katastra nehnuteľností umožňujú získať list vlastníctva podľa mena majiteľa alebo adresy. Vyhľadať list vlastníctva podľa mena znamená zadať vo filtri na webovej stránke meno majiteľa nehnuteľnosti a obec v ktorej sa nachádza. Po zadaní údajov sa vytvorí zoznam listov vlastníctva danej osoby alebo firmy. Samozrejme, jeden vlastník môže vlastniť v tom istom katastrálnom území viacero nehnuteľností. Ak majú rôzni majitelia rovnaké mená, možno ich identifikovať na základe dátumu narodenia alebo adresy trvalého pobytu. Ak hľadáte vlastníka podľa konkrétnej nehnuteľnosti, v detaile listu vlastníctva identifikujete, o ktorú budovu, dom alebo pozemok ide. Na zisťovanie parcelných čísiel sa dajú použiť aj kartografické systémy a mapy. Pre vyhľadávanie nehnuteľností na mape v katastri môžete využiť aj tento nástroj katastra.

Ako získať výpis z katastra nehnuteľností

Ak chcete získať iba informácie o nehnuteľnosti a vlastníkovi, vyhľadajte si online výpis z katastra nehnuteľností. Ak potrebujete výpis z listu vlastníctva na nejaké právne úkony alebo inú administratívnu činnosť, potom musíte požiadať o vydanie kópie listu vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade. Túto službu poskytujú aj niektoré pobočky Slovenskej pošty, čo uľahčuje získanie výpisu v prípadoch, že sa nachádzate mimo katastrálneho územia danej nehnuteľnosti a nemusíte tam cestovať. Na katastrálnom úrade vám vydajú príslušné dokumenty na počkanie. Po uhradení poplatkov si viete vyžiadať výpis, kópiu katastrálnej mapy a ďalšie dokumenty. Zadarmo môžete obdržať výpisy z katastra nehnuteľností online, nie je to spoplatnené. Ide však iba o informatívny dokument o vlastníckych pomeroch, ktorý nepostačuje na právne úkony alebo iné transakcie. Dajte si pozor na to, že vydaný dokument platí 3 mesiace. Ak ho potrebujete po uplynutí tejto doby, musíte požiadať o ďalší.

Čo obsahuje list vlastníctva?

Údaje v liste vlastníctva sú rozdelené do jednotlivých častí a informujú o nehnuteľnosti a vlastníckych pomeroch.

Časť A

V tejto časti sa nachádzajú údaje o nehnuteľnosti. Ide o parcelné číslo pozemku, druh pozemku (napr. orná pôda, záhrada, zastavaná plocha), výmera pozemku, popis stavby (ak sa na pozemku nachádza), súpisné číslo stavby, spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam domu (ak ide o byt), a ďalšie informácie.

Časť B

V tejto časti sa nachádzajú údaje o vlastníkoch alebo spoluvlastníkoch nehnuteľnosti. Ide o meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, prípadne obchodné meno a sídlo právnickej osoby. Taktiež sa tu uvádza spoluvlastnícky podiel každého vlastníka.

Časť C

V tejto časti sa nachádzajú informácie o ťarchách, ktoré zaťažujú nehnuteľnosť. Ide o záložné práva, vecné bremená (napr. právo prechodu cez pozemok, právo doživotného užívania), predkupné práva a iné obmedzenia vlastníckeho práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy.

Kúpa novostavby a jej špecifiká

Pri kúpe novostavby je dôležité rozlišovať, či kupujete byt alebo apartmán. Verejnosť chybne vníma apartmán často ako byt nižšej kategórie. Súvislosti a rozdiely sú ale širšie. Základný rozdiel z pohľadu práva je, že byt môže slúžiť na trvalé bývanie, ale apartmán nie. Rozdiel medzi oboma nehnuteľnosťami je najmä v oblasti spĺňania technických a hygienických požiadaviek. Ide najmä o nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa určený zákonný štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Rozdielov môže byť pri kúpe apartmánu viacero. Ak sa má kúpna ceny financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, treba dôkladne preveriť, či zvolená banka poskytuje úvery aj na kúpu apartmánu. Problém môže nastať aj pri zápise trvalého pobytu v apartmáne. Postup úradov nie je z dôvodu nejednoznačnej legislatívy jednotný.

Kúpa „z papiera“

Pokiaľ kupujete novostavbu v developerskom projekte a stavba nie je skolaudovaná, resp. sa s výstavbou ani nezačalo, hovoríme o kúpe „z papiera“. Výhodou takejto kúpy je nižšia cena, keďže cena stúpa v závislosti od blížiaceho sa termínu kolaudácie. Ušetriť tak dokážete celkom zaujímavú sumu. Samozrejme, len vtedy, keď si vyberiete projekt z dielne osvedčeného developera. Je vždy dobré, ak developerský projekt zastrešuje niektorá z významnejších komerčných bánk, nakoľko vďaka tomu vidí „do kuchyne“ developera aj niekto iný. Nákup „z papiera“ nie je vhodný pre ľudí, ktorí potrebujú bývať v relatívne krátkej lehote.

Novostavba vs. starší byt

Nákup bytu je vždy podmienený účelom jej budúceho využívania. Ak riešite vlastné bývanie pre seba alebo pre vlastnú rodinu, je váš pohľad na investíciu trochu odlišný ako v prípade, ak budete kupovať nehnuteľnosť ako investíciu. Kúpa vlastného bytu nás skôr či neskôr postaví pred dilemu, či investovať do novostavby, alebo do staršieho bytu. Ceny starších bytov by mali byť vždy nižšie ako ceny novostavieb. Silný dopyt po bytoch napr. v Bratislave stiera tento rozdiel (stav k polovici roku 2019), ale čas a pribúdajúci počet skolaudovaných novostavieb a teda novších bytov tieto nožnice raz roztvorí ešte viac, ako je to dnes. Ak v danej lokalite je výstavba novostavieb minimálna až žiadna, na nákupe staršej nehnuteľnosti neviete ušetriť. Čím viac novostavieb je na trhu, tým viac máte šancu na kúpe staršej nehnuteľnosti ušetriť. Konkrétne sumy či percentá nie je možné určiť, nakoľko trh v jednotlivých slovenských mestách sa diametrálne odlišuje. Obvykle by ale rozdiel v cene mal predstavovať zhruba min.

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia.

Novostavba v štádiu „holobyt“

Ide o stavbu bez dlažieb, obkladov a ďalšieho zariadenia. Je, samozrejme, lacnejšia ako výstavba v tzv. štandarde plnohodnotného domu či bytu. Náklady na dostavbu sú zväčša pomerne vysoké, na druhej strane zákazník si vie vybrať materiály a zariadenia podľa vlastného výberu.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Na nehnuteľnosť si pripravte 20 % vlastných peňazí. Do banky sa ponáhľať nemusíte. Pokiaľ máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, realitný maklér vám sprostredkuje aj stretnutie s hypotekárnym poradcom. Vďaka nemu ušetríte čas a energiu pri získavaní úverových ponúk. Hypotekárny poradca vie, čo je pre vás dôležité. Komunikuje za vás s bankami, a má pod palcom vybavovanie hypotéky. Vďaka predschválenému úveru presne spoznáte svoje reálne možnosti. Hoci ešte nemáte vybranú nehnuteľnosť, jej kúpu vám to môže uľahčiť. Nemusíte sa báť, že vám banka nepožičia, a môžete zaplatiť rezervačný poplatok za vysnívanú nehnuteľnosť. Každá solídna realitná kancelária spolupracuje s hypotekárnymi špecialistami, ktorí pomáhajú kupujúcim s financovaním nehnuteľnosti. Hypotekárny špecialista vám bezplatne vypracuje ponuky viacerých bánk. Spolu s ním ich porovnáte, a vyberiete tú najvýhodnejšiu hypotéku. On ju v banke vybaví za vás.

Ako prebieha úhrada kúpnej ceny

To závisí od okolností realitného obchodu. Iný spôsob úhrady je v situácii, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z vlastných voľných prostriedkov (vtedy sa odporúča ako bezpečná forma úhrady banková, notárska alebo advokátska úschova). Peňažné prostriedky má v držbe (dispozícii) neutrálna osoba - notár, advokát alebo banka, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok odovzdať majú. Ak kataster vklad vlastníctva povolí, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho, ak vklad vlastníctva v katastri neprejde (dôvodov môže byť viacero), peniaze budú vrátené späť kupujúcemu. Iná situácia je, ak sa kúpna cena uhrádza z prostriedkov hypotekárneho úveru, alebo sa platí kúpna cena alebo jej časť z úveru, ktorý sa použije na splatenie existujúceho úveru predávajúceho.

Rezervačná zmluva

Je to predbežný záväzok o budúcom predaji nehnuteľnosti. Rezervačná zmluva predstavuje povinnosť budúceho predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť od predávajúceho za dohodnutých podmienok kúpiť (budúca kúpna zmluva). Aby bola celá transakcia koordinovaná a dopadla bez problémov, je zmluvnou stranou so svojimi povinnosťami aj realitná kancelária. Za nedodržanie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu hrozí zmluvnej strane sankcia - zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Pri rezervácii sa platí záloha (v praxi nazývaný tiež ako depozit, rezervačný poplatok), čo predstavuje prvú časť kúpnej ceny, ktorej výška sa pohybuje od spravidla od 3 do 5 percent z ceny nehnuteľnosti. Ak si zmluvná strana rezervačnej dohody rozmyslí predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a nedodrží záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu, vznikne tým ostatným zmluvným stranám ujma (finančná aj časová). Pre tento prípad sa dojednáva sankcia - zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany, ktoré si z nej pokryjú svoje náklady a ujmu.

tags: #ako #sa #preukazuje #vlastnictvo #novostavby #rodinneho