Čo musí obsahovať vzor nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Či už prenajímate byt, dom, pozemok alebo hnuteľnú vec, správne zostavená zmluva je kľúčová pre ochranu práv oboch strán a predchádzanie sporom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, čo by mala nájomná zmluva obsahovať, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické aspekty.

Úvodné ustanovenia

Nájomná zmluva je upravená v ustanoveniach § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení. V prvom rade je potrebné uviesť, že jednotlivé aspekty právneho vzťahu vznikajúceho na základe nájomnej zmluvy sú v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravené oveľa detailnejšie ako je napr. pri kúpnej zmluve. Samotný Občiansky zákonník totiž obsahuje jednak všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije v prípadoch, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne. Vzhľadom na pomerne významné odlišnosti obsahových náležitosti nájomnej zmluvy jednotlivých druhov nájmov sa v ďalšej časti, pri popise jednotlivých bodov, ktoré musí obsahovať jednoduchá, platná a účinná nájomná zmluva, zameriame na všeobecnú úpravu nájmu.

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, teda prenajímateľa a nájomcu. Prenajímateľ je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Nájomcom je potom osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby.

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Odporúča sa uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr. uhrádzané nájomné.

Predmet nájmu

Ďalšou podstatnou časťou každej nájomnej zmluvy je predmet nájmu. Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

• Vec musí byť vhodná na užívanie.
• Vec musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec.
• V prípade ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, v takomto prípade je ale potrebné, jednoznačne túto časť veci identifikovať, teda tak, aby nemohlo prísť k zámene s inou vecou.

V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.

Vymedzenie predmetu zmluvy

Je potrebné rozlišovať predmet nájmu - ktorým je prenajatá vec a predmetom nájomnej zmluvy - ktorý je determinovaný pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je:

1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a
2. úplata za prenechanie veci (nájomné).

Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.

Práva a povinnosti zmluvných strán

• Prenajímateľ:
  • Počas platnosti zmluvy udržiavať predmet nájmu na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
  • Zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
  • Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.
  • Oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.
• Nájomca:
  • Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
  • Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.
  • Znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
  • Vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
  • Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.
  • Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.

Vyhlásenia zmluvných strán

Zmluvným stranám možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak prenajímateľa ako aj nájomcu. Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu. Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.

Nájomné a platby spojené s užívaním

Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Prečítajte si tiež: Podmienky pre odchod hasiča do dôchodku

Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku - depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Doba nájmu a podmienky ukončenia

V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme). To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť - podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy - napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník.

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre nemocenské dávky

Záverečné ustanovenia

V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

• Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.
• Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení.
• Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
• V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa. O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.
• Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.
• Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom.
• Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.
• Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Z týchto sporov je často jediným východiskom ich riešenie súdnou cestou, s čím je okrem iného spojený aj vznik ďalších nákladov. V takýchto prípadoch sú náklady zmluvných strán v konečnom dôsledku oveľa vyššie než náklady za poskytnutie kvalitnej právnej pomoci pri koncipovaní zmluvy.

• Nedostatočná špecifikácia predmetu nájmu: Napríklad, pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Používanie vzorov bez ohľadu na predmet nájmu: V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočná úprava platieb spojených s užívaním: Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady.
• Nedostatočná úprava poistenia nehnuteľnosti: Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca.

Nájom hnuteľných vecí

Nájom hnuteľných vecí má taktiež svoje charakteristické znaky, čím sa odlišuje od nájmu bytu alebo nebytového priestoru. Právna úprava nájmu hnuteľných vecí je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nájom vo všeobecnosti (teda sa vzťahujú nielen na nájom hnuteľných vecí, ale aj na nájom bytu a pod). Netreba však zabúdať na ustanovenia § 721 až § 723 Občianskeho zákonníka, ktoré sa vzťahujú len na podnikateľský nájom hnuteľných vecí. Ak nájomnú zmluvu uzatvoria dvaja podnikatelia, treba použiť taktiež Obchodný zákonník (napríklad pokiaľ ide o premlčanie, náhradu škody, zmluvnú pokutu).

Právnym základom nájmu hnuteľných vecí je nájomná zmluva. Tá predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu hnuteľných vecí. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (konkrétnu hnuteľnú vec) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo inak neznehodnotil hnuteľnú vec a aby platil nájomné riadne a včas. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby prenajímateľ neukončil nájomný vzťah zo dňa na deň, kedykoľvek si to zmyslí, prípadne aby svojvoľne nezvýšil cenu nájomného.

Pri nájme bytu potrebujete písomnú nájomnú zmluvu alebo aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluve. Taktiež aj pri nájme nebytového priestoru potrebujete písomnú nájomnú zmluvu. Pri nájme hnuteľných vecí sa však nevyžaduje písomná nájomná zmluva. Nájomný vzťah pri nájme hnuteľných vecí vzniká už samotnou dohodou o podstatných náležitostiach nájmu a to predmete nájmu, dobe nájmu a nájomnom.

Nájomná zmluva na hnuteľné veci - čo musí obsahovať?

Každá zmluva musí obsahovať určité ustanovenia, aby bola platná. Hovoríme o podstatných náležitostiach zmluvy. Ak zmluva neobsahuje podstatné náležitosti, je neplatná.

Nájomná zmluva na hnuteľné veci musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní hnuteľnú vec a chce ju prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatú hnuteľnú vec)
• vymedzenie predmetu nájmu - je potrebné presne špecifikovať, čo prenajímateľ prenajíma nájomcovi.
• výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
• dobu trvania nájmu - teda či ide o nájom na polrok, rok, dva. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú.

Okrem týchto náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:

• povinnosti zmluvných strán - teda čo nájomca nesmie - napr. dať prenajatú hnuteľnú vec do podnájmu inému,
• zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca mešká so zaplatením nájomného alebo ak poškodí prenajatú hnuteľnú vec.
• skončenie nájmu - za akých okolností môže prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej.

Odlišnosti nájmu hnuteľných vecí

Nájom hnuteľných vecí sa mierne odlišuje od nájmu bytu alebo nebytového priestoru. Odlišnosťou je právo nájomcu, aby mu prenajímateľ poskytol inú hnuteľnú vec v prípade, ak prenajatá vec má vady, pre ktoré ju nemožno užívať. Okrem toho môže žiadať odpustenie nájomného alebo zľavu z nájomného za dobu, počas ktorej nemohol riadne užívať vec. Pri nájme nebytového priestoru nemá nájomca právo požadovať iný nebytový priestor, ak ten prenajatý nemôže dočasne užívať.

Krátkodobý nájom bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celkovo teda môže krátkodobý nájom trvať najviac šesť rokov. V prípade krátkodobého nájmu nie je nájomca oprávnený dať prenajatý byt do podnájmu tretej osobe. Výpovedná lehota je v prípade krátkodobého nájmu minimálne 1 mesiac, v prípadoch stanovených zákonom (napr. pri neplatičoch) možno uplatniť aj 15-dňovú výpovednú lehotu. Vysťahovanie nájomníka z bytu po vypovedaní krátkodobého nájmu nie je viazané na bytové náhrady ani iné kompenzácie.

Minimálne obsahové náležitosti nájomnej zmluvy bytu sú vymedzené Občianskym zákonníkom aj zákonom o krátkodobom nájme bytu.

Overenie nehnuteľnosti

Ešte pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.

Základné náležitosti zmluvy

Na prvom mieste nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.

Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať okrem špecifikácie zmluvných strán:

• predmet nájmu,
• účel nájmu,
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

• predmet nájmu a rozsah jeho užívania,
• výšku nájomného,
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.

Ako nepovinnú náležitosť Občiansky zákonník stanovuje opis príslušenstva a stavu bytu.

Predmet nájmu a účel nájmu

Predmet nájmu, teda konkrétny byt alebo nebytový priestor musí byť označený určito, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer.

Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí.

Výška nájomného

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takú zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, určite si ich dohodnite aj pri nájme bytov.

Práva a povinnosti

Bez ohľadu nato, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že právo a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu.

Trvanie zmluvy a zánik zmluvy

Platí, že ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy.

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve. Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov. Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku sú neplatné.

Datovanie a podpis zmluvy

Nájomná zmluva musí byť, samozrejme, datovaná a podpísaná. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, nájomnú zmluvu podpisujú obaja manželia. Pri právnickej osobe podpisuje zmluvu jej štatutárny zástupca, a to spôsobom uvedeným v obchodnom registri, alebo iná osoba oprávnená podpisovať za právnickú osobu.

tags: #čo #musí #obsahovať #nájomná #zmluva #vzor