Čo musí obsahovať kúpno-predajná zmluva na byt?

Predaj a kúpa nehnuteľnosti je významný životný aj právny krok, ktorému je potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva na byt je jedným z najdôležitejších dokumentov pri prevode vlastníctva. V tomto článku sa pozrieme na to, čo všetko by mala správne zostavená kúpna zmluva obsahovať, aby naplnila literu zákona a súčasne chránila záujmy oboch strán.

Právny základ kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa ako právny akt riadi všeobecnými ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. - Občiansky zákonník. Ten zároveň v § 133, ods. 2 stanovuje, že prevod nehnuteľnosti sa realizuje vkladom do katastra nehnuteľností. Z tohto titulu je pri vypracovaní zmluvy dôležité zohľadniť aj ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Ak sa jedná o kúpnu zmluvu na byt, treba brať do úvahy aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

Každá kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne zákonom stanovené náležitosti. V opačnom prípade je považovaná za neplatnú. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Označenie zmluvných strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany - predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci.

Prečítajte si tiež: Zamestnanec na PN: Čo potrebujete vedieť

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO), ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Potrebné je uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. Ak sa predáva spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo.

2. Predmet kúpy

Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy.

Predmetom je predaj a kúpa. Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo listu vlastníctva a na akej parcele je budova postavená.

Prečítajte si tiež: Výpoveď a zdravotné postihnutie

Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.

Ak je predmetom kúpnej zmluvy byt

Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt, je predaj špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú.

Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

3. Kúpna cena

Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy je aj dohoda o cene. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi.

Uvádza sa dohodnutá kúpna cena v eurách číslom aj slovom, termín, spôsob, podmienky úhrady a dôsledky neuhradenia (napr. zmluvná pokuta, odstúpenie od zmluvy).

Prečítajte si tiež: Podpora v nezamestnanosti: Čo musíte vedieť

Odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy

Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodné, ak vo vašej zmluve uvediete aj:

• Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
• Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
• Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
• Uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.
• Detailný popis stavu nehnuteľnosti.
• Informáciu o tom, kto bude znášať poplatky spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti, napr. poplatok za vklad do katastra nehnuteľností.
• Náležitosti o spôsobe riešenia sporov a nedodržania záväzkov ukotvených v zmluve, napr. rozhodcovské konanie.

Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

1. Overenie podpisov: Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.
2. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpno-predajná zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

• Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
• Je úkon urobený v predpísanej forme.
• Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné.
• Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
• Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

tags: #čo #musí #obsahovať #kúpno-predajná #zmluva #na