Čo sa predkladá na kataster záložné právo

Nadobudnutie nehnuteľnosti, či už ide o pozemok pre vysnívaný dom, hotový rodinný dom alebo byt, je spojené s množstvom administratívnych úkonov a právnych náležitostí. Jednou z nich je aj záložné právo, ktoré sa často zriaďuje v prospech banky pri financovaní kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, čo sa predkladá na kataster v súvislosti so záložným právom, a to s maximálnym využitím informácií poskytnutých používateľom.

Úvod do problematiky nadobúdania nehnuteľností

Proces kúpy alebo predaja nehnuteľnosti môže byť plný nástrah a sklamaní. Dôležité je byť pripravený a informovaný, aby ste sa vyhli negatívnym zážitkom. V prípade kúpy pozemku je potrebné overiť si územnoplánovaciu informáciu (UPI) na príslušnom stavebnom úrade, aby ste zistili, či je na pozemku možné realizovať stavbu. Katastrálny portál je voľne dostupná aplikácia, kde je možné získať detailné informácie o pozemku, ako napríklad parcelu, výmeru, druh pozemku, majiteľa, titul nadobudnutia a spoluvlastnícke podiely. Z katastrálneho portálu sa dá zistiť aj to, či vo vzťahu k danému pozemku prebieha súdne konanie alebo konanie na katastri.

Realitné kancelárie a právne poradenstvo

Prevažná časť predaja alebo prenájmu nehnuteľností sa deje za pomoci realitných kancelárií. Sprostredkovateľská zmluva medzi realitnou kanceláriou a záujemcom musí byť uzatvorená v písomnej forme, ak je uzatvorená mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie. V slovenských podmienkach realitné kancelárie spolupracujú s advokátmi, ktorí spisujú zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Kupujúci by si mali dať návrhy kúpnych zmlúv posúdiť svojim právnym zástupcom, aby boli dostatočne zohľadnené ich záujmy.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Najväčším úskalím pri príprave kúpnej zmluvy býva dohoda o spôsobe úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti. Najrizikovejším spôsobom je platba hotovosťou, ktorá je obmedzená zákonom. Platba z vinkulovaného účtu kupujúceho nie je odporúčaná pre predávajúceho, nakoľko na finančné prostriedky môžu siahnuť exekútori. Za najoptimálnejší a najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať platbu z notárskej úschovy. Najčastejším spôsobom je v dnešnej dobe úhrada kúpnej ceny z hypotekárneho úveru.

Záložné právo pri hypotekárnom úvere

Financujúca banka vyžaduje, aby pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bolo na nehnuteľnosť zriadené záložné právo v prospech banky. Banka predávajúcemu uvoľní finančné prostriedky až po predložení potvrdeného návrhu na vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, dokladu o zaplatení časti kúpnej ceny z vlastných prostriedkov a platnej kúpnej zmluvy. Pri financovaní kúpnej ceny cez hypotekárny úver je potrebné uzatvoriť zmluvu o hypotekárnom úvere medzi bankou a kupujúcim.

Prečítajte si tiež: Stavebné uzávery a práva občanov

Dokumenty potrebné pre vklad záložného práva do katastra

Ak si chcete kúpiť byt na hypotéku, musíte po podaní žiadosti v banke podpísať úverovú a záložnú zmluvu o zriadení záložného práva na zakladanú nehnuteľnosť medzi bankou a vami ako vlastníkom nehnuteľnosti. Záložné právo sa musí zapísať do listu vlastníctva. Za podanie návrhu na vklad záložného práva do katastra zaplatíte poplatok.

Banka pri posudzovaní žiadosti vyžaduje predloženie:

• Výpisu z listu vlastníctva
• Kópie katastrálnej mapy
• Pôvodnej kúpnej zmluvy alebo darovacej zmluvy
• Dokumentu preukazujúceho vek stavby
• Znaleckého posudku k zakladanej nehnuteľnosti

Ak sa z úveru financuje výstavba či rekonštrukcia nehnuteľnosti, banka žiada predloženie stavebného povolenia a faktúry za dodaný materiál a práce.

Postup bánk pri čerpaní hypotéky

Banka môže povoliť čerpanie úveru aj na základe listu vlastníctva s plombou, ktoré kataster vydá klientovi najskôr na druhý deň po podaní návrhu na vklad záložného práva. K čerpaniu úveru potom predložíte návrh na vklad záložného práva potvrdený katastrom o jeho prevzatí a list vlastníctva s plombou vydaným katastrom.

Kúpna zmluva a kataster nehnuteľností

Každá zmluva, ktorej predmetom je prevod nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu. Vlastnícke právo môže prejsť na kupujúceho až povolením vkladu vlastníckeho práva príslušnou správou katastra.

Prečítajte si tiež: Darovacia zmluva: Sprievodca krok za krokom

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti, to znamená označenie zmluvných strán, premet kúpnej zmluvy a kúpnu cenu. Musí byť písomná a nesmie odporovať zákonu, prípadne ho obchádzať alebo sa priečiť dobrým mravom. Pri zostavovaní je najdôležitejšie, aby označenie účastníkov zmluvy a nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu, bolo v súlade s požiadavkami katastrálneho zákona. Pri vymedzení účastníkov zmluvy je potrebné vždy uvádzať aj rodné priezvisko, a to i v prípade muža, a popri dátume narodenia tiež rodné číslo.

Problémy s vlastníctvom pozemku

Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou. Ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť podiel aj na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom.

Záložné práva a predaj nehnuteľnosti

Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra. Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou, napríklad na základe uznesenia súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania a podobne.

Poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti

Bežná cena za vypracovanie kúpnej zmluvy v advokátskej kancelárii je 200 eur. Poplatok na katastri za vklad vlastníckeho práva je 66 eur, v prípade urýchleného konania je to spolu 266 eur.

Návrh na vklad do katastra

Okrem kúpnej zmluvy na byt sa katastru predkladá návrh na vklad. Osobné údaje musia byť správne a úplné, byt ako predmet kúpy je potrebné špecifikovať, aby bolo zrejmé, o aký byt ide, číslo, poschodie, adresu bytového domu, výšku spoluvlastníckeho podielu na spoločných zariadeniach a pozemku. Prílohami musia byť: dve vyhotovenia kúpnej zmluvy, kolok v hodnote 66 eur alebo 266 eur pri zrýchlenom konaní a potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch. Podpisy na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné úradne overiť.

Prečítajte si tiež: Ako podať žalobu na rozsudok: Kompletný návod

Chyby v kúpnych zmluvách

Častými chybami v kúpnych zmluvách sú chyby v uvedených parcelách, v opise nehnuteľnosti alebo v rozdelení kúpnej ceny. Taktiež si treba dať pozor, aby zmluvu vždy podpísali všetky zmluvné strany a aby bol na nej uvedený dátum podpisu.

Exekúcia na stavbe

Ak bolo v rámci prebiehajúcej exekúcie vlastníkovi stavby zakázané nakladať s nehnuteľnosťami v jeho vlastníctve, musí záujemca o kúpu stavby komunikovať s príslušným exekútorom. Skutočnosť, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom, v zásade nebráni možnosti prevodu. Avšak samotný prevod takej nehnuteľnosti nespôsobí zánik záložného práva. Ak ju nadobúdateľ kúpi, vystavuje sa riziku, že pri prípadnom výkone záložného práva o ňu príde.

Geometrický plán

Pri predaji stavby je geometrický plán potrebný vtedy, keď ide o stavbu, ktorá ešte nie je evidovaná v katastri a v návrhu na vklad sa žiada alebo k návrhu na vklad je pripojená žiadosť o zápis stavby do katastra.

Platnosť a právne účinky kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva nadobúda platnosť dňom, keď ju podpíše aj posledný účastník. Zmluva nadobúda právne účinky dňom, keď príslušný okresný úrad právoplatne rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho.

Obsah kúpnej zmluvy

V zmluve by mali uviesť napríklad aj to, kto zaplatí správny poplatok za podanie návrhu na vklad, ako aj náklady spojené s notárskym osvedčením podpisov (zvyčajne obe zmluvné strany spoločne). Malo by tam byť spoločné vyhlásenie, že na základe predloženého listu vlastníctva, ako aj obhliadky domu či bytu, sa obe strany dôkladne oboznámili so skutkovým, s právnym a technickým stavom predmetu kúpy a že sa vec kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy oboma zmluvnými stranami.

Založenie rozostavanej stavby

Od 1. októbra bola zmena katastrálneho zákona. Od tohto dátumu je potrebné, aby dom mal zrejmé nielen obvodové múry, ale aj funkčné rozloženie, ktoré je zrejmé až z priečok. Nestačí, že je to v projekte. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Reforma záložného práva

Cieľom reformy záložného práva je vytvorenie takého právneho a inštitucionálneho rámca pre záložné právo, ktorý povedie k rozšíreniu možností financovania podnikateľských aktivít, najmä v sektoroch malého a stredného podnikania. Záloh je definovaný ako vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá je vyhradená pre záložného veriteľa. Veriteľovi sa v prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne ponecháva možnosť uspokojiť sa z výťažku predmetu zálohu. Istota veriteľa nielen pozitívne ovplyvňuje veriteľa v jeho rozhodovaní o poskytnutí úveru, ale aj umožňuje poskytovať úver lacnejšie než v prípade nezabezpečenej pohľadávky.

Predmet záložného práva

Záložné právo môže byť zriadené na hnuteľné veci, nehnuteľné veci alebo iné právo alebo inú majetkovú hodnotu (napr. pohľadávky). Záloh je v čase existencie záložného práva vyhradený pre záložného veriteľa, ktorý má možnosť uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu v prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne.

Vznik záložného práva

Predpokladom pre vznik záložného práva je uzatvorenie zmluvy o zriadení záložného práva v písomnej forme, s výnimkou vzniku záložného práva odovzdaním veci záložnému veriteľovi alebo tretej osoby do úschovy, kde sa písomná forma nevyžaduje.

Register záložných práv

Notársky centrálny register záložných práv bude viesť Notárska komora Slovenskej republiky. Takýto register bude dostupný osobám, ktoré budú chcieť nahliadnuť do registra na každom notárskom úrade, čím je zabezpečená jeho primeraná dostupnosť. Ak osobitný zákon ustanovuje, že na vznik záložného práva je potrebný zápis v osobitnej evidencii, záložné právo k takýmto predmetom vzniká až zápisom do osobitného registra.

Zánik záložného práva

Väčšina predávaných nehnuteľností je zaťažená záložným právom - hypotékou. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Záložné právo zanikne splatením zabezpečenej pohľadávky. Na jeho výmaz je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.

Postup pri predčasnom splatení úveru

Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.

Výmaz záložného práva

Okresný úrad je povinný vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi úver zabezpečený záložným právo na kúpu nehnuteľnosti. Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru.

Prepis vlastníckeho práva v katastri

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate k dátumu uvedenom v kúpnej zmluvy, ale až vkladom. Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené.

tags: #co #sa #predklada #na #kataster #zalozne