Ťarcha na byte: Definícia, typy a ako sa s nimi vysporiadať

Ťarcha na byte predstavuje obmedzenie vlastníckeho práva majiteľa nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Eviduje sa v katastri nehnuteľností, konkrétne v časti "C" listu vlastníctva. Tento údaj informuje každého o tom, že vlastnícke právo majiteľa nehnuteľnosti je obmedzené v prospech inej osoby. Typicky, touto osobou býva banka, ktorá má k nehnuteľnosti záložné právo z dôvodu poskytnutia hypotekárneho úveru.

Typy ťarchy na byte

Záložné právo však nie je jediná ťarcha, ktorá sa zapisuje do listu vlastníctva. Okrem neho sa sem zapisuje aj:

• Vecné bremeno: Napríklad právo cesty, právo doživotného užívania nehnuteľnosti.
• Predkupné právo: Ak má mať účinky vecného práva.
• Iné práva: Ktoré boli dohodnuté ako tzv. vecné.

Ťarcha na dožitie

Ťarcha na dožitie je často využívaná pri darovaní nehnuteľností, najmä medzi rodičmi a ich deťmi. Týmto spôsobom sa rodičia snažia zabezpečiť si istotu bývania na doživotie a zároveň uľahčiť dedičské konanie. Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností a môže byť zrušená iba osobou, ktorej prospech je zapísaná. V prípade, že vlastník nehnuteľnosti už nežije, je možné požiadať o vymazanie ťarchy na dožitie. Je dôležité, aby ste mali presné a aktuálne informácie o ťarche na dožitie a jej platnosti.

Zákonné záložné právo

Zápis zákonného záložného práva s poukazom na znenie ust. § 15 Zák.č. 182/1993 Z.z. domu, k bytu č. 4, na 1.p., vo vchode č. 8, v bytovom dome so súp.č. 5217 na parc.č. Tieto ťarchy vznikajú (sa zapisujú) zo zákona, viď. § 15 Zákona č. (1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo 16) v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. a ide o to, že ak by niektorý vlastník "vyrobil" dlh napr. voči dodávateľovi tepla, tak tento dlh znášajú všetci vlastníci domu. Faktúru za teplo musia uhradiť všetci, dodávateľa tepla nezaujíma to, že niektorý z nich je neplatič, on dodáva teplo domu ako celku. Ak teda niekto vyrobí dlh, tak ostatní vlastníci majú právo, v prípade ak tento dlh presiahne nejakú zákonnú hranicu, uplatniť si záložné právo na jeho byt. Novozámocké bytové družstvo má takéto záložné právo voči všetkým vlastníkom, pretože to družstvo dlhuje za úver banke a toto právo previedlo na banku.

Vplyv ťarchy na prevod nehnuteľnosti

Ťarcha nutne neznamená, že nehnuteľnosť nemožno previesť na inú osobu. O tom vždy rozhoduje povaha príslušného vecného práva. Napríklad, ak je na byte záložné právo banky, pri predaji sa zvyčajne hypotéka vyplatí a ťarcha sa vymaže. Na druhej strane, vecné bremeno doživotného užívania môže výrazne skomplikovať predaj, pretože nový vlastník bude musieť rešpektovať právo dožívajúcej osoby.

Prečítajte si tiež: Ako sa počíta dôchodok na Slovensku?

Ako zistiť ťarchy na byte

Informácie o ťarchách sú verejne dostupné na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. List vlastníctva si môžete vyžiadať osobne na príslušnom katastrálnom úrade alebo online prostredníctvom Katasterportálu. Je dôležité si list vlastníctva pred kúpou nehnuteľnosti dôkladne preveriť, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.

Kúpa podielu na nehnuteľnosti so sestrou: Ako sa vyhnúť rizikám

Ak kupujete podiel na nehnuteľnosti od blízkej osoby, napríklad od sestry, je dôležité byť obzvlášť opatrný. Vzhľadom na možné finančné problémy predávajúceho (napríklad neuhradené sociálne dávky, pôžičky) je potrebné minimalizovať riziko, že na nehnuteľnosti "vyskočia" exekúcie, ťarchy v podobe vecného bremena, záložné právo, predkupné právo, prípadne utajené pôžičky.

Riešenie: Inštitúty Občianskeho zákonníka

Našťastie, právny poriadok obsahuje rôzne právne inštitúty, ktoré vám môžu poskytnúť ochranu.

1. Iné vedľajšie dojednania kúpnej zmluvy (§ 610 Občianskeho zákonníka): Toto ustanovenie umožňuje dohodnúť si v kúpnej zmluve rôzne dojednania, ktoré majú povahu výhrad alebo rozväzovacích podmienok.
2. Rozväzovacia podmienka: Odporúča sa, aby rozväzovacou podmienkou kúpnej zmluvy bolo to, že v čase od uzavretia kúpnej zmluvy do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu bude dispozícia so spoluvlastníckym právom vašej sestry akokoľvek obmedzená (napr. zriadením exekučného záložného práva, daňového záložného práva, iného záložného práva, začatím konkurzného konania) alebo bude nehnuteľnosť zaťažená akoukoľvek inou ťarchou, ako tou, ktorá bola na liste vlastníctva uvedená v čase uzavretia (t. j. podpísania) kúpnej zmluvy. Je dôležité v kúpnej zmluve uviesť a popísať všetky ťarchy, ktoré na predmetnej nehnuteľnosti viaznu s tým, že žiadna iná ťarcha na nehnuteľnosti neviazne.
3. Dohoda o plnení až po povolení vkladu (§ 591 Občianskeho zákonníka): Účastníci zmluvy si môžu dohodnúť v kúpnej zmluve to, že nie sú povinní plniť bez zbytočného odkladu, ale len za splnenia v kúpnej zmluve presne stanovených podmienok. V tomto prípade je vhodné dohodnúť sa, že kúpnu cenu zaplatíte až po tom, ako katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Kombinácia právnych inštitútov

Vzájomná kombinácia týchto dvoch právnych inštitútov vám poskytuje právnu ochranu v tom zmysle, že ak by po uzavretí kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť (vo veľkosti podielu prislúchajúceho vašej sestre) zaťažená alebo jej (spolu)vlastnícke právo by bolo obmedzené (v dôsledku ktorého by katastrálny odbor nepovolil prevod jej spoluvlastníckeho podielu na vás) bola by splnená rozväzovacia podmienka, ktorej uplatnením kúpna zmluva zaniká. Keďže by ste sa ale súčasne v kúpnej zmluve dohodli na tom, že kúpnu cenu zaplatíte až po tom, ako katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, neprišli by ste s istotou ani o časť finančných prostriedkov.

Plomba na liste vlastníctva

Plomba (označená písmenom “P” alebo textom “Plomba vyznačená”) je len signál úradu: “Pozor, na tento list vlastníctva prišiel nejaký papier a my ho práve spracovávame. Ak kupujete byt a vidíte plombu “V”, zvyčajne to znamená, že pred vami už niekto podal návrh na vklad.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o "bez agendy dôchodkového poistenia"

Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti

Okrem právnych krokov je dôležité chrániť svoj majetok aj finančne prostredníctvom poistenia. Požiar, povodeň a záplava, víchrica či tornádo dokážu na nehnuteľnostiach napáchať škody obrovských rozmerov. Preto sa pred nimi musíme chrániť aj finančne. Či už bývate v dome alebo byte, mali by ste vedieť, že poistenie nehnuteľnosti a domácnosti ukrojí z rodinného rozpočtu len pár eur mesačne. Ale keď vám víchrica strhne strechu, povodeň vytopí pivnicu alebo vám vyhorí byt, poisťovňa vám dokáže do pár dní vyplatiť aj desiatky tisíc eur. Poistiť si môžete budovu ako samostatnú stavbu alebo v katastri nehnuteľností evidovaný byt alebo nebytový priestor, ktorý sa nachádza v mieste poistenia budovy, vrátane ich všetkých stavebných súčastí - technických a energetických zariadení a technológií zabudovaných v budove alebo pevne s ňou spojených.

Poistenie pri hypotéke

Ak kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, banka vždy vyžaduje, aby bola založená nehnuteľnosť aj poistená a vinkulovaná v jej prospech. Poistením však chránite váš majetok, preto ak máte hypotéku, určite si neuzatvárajte poistku len na výšku úveru, ale na reálnu hodnotu vašej nehnuteľnosti.

Rozdiel medzi poistením nehnuteľnosti a domácnosti

Ak sa chceme pozrieť na to, v akých situáciách a na aké škody sa môže vzťahovať poistenie, musíme si najskôr uvedomiť rozdiel medzi poistením nehnuteľnosti a domácnosti. Poistenie nehnuteľnosti sa vzťahuje na samotnú stavbu (byt alebo dom), zatiaľ čo poistenie domácnosti sa vzťahuje na zariadenie nehnuteľnosti (nábytok, elektronika, osobné veci).

Kombinácia poistení

Ideálna je kombinácia poistenia nehnuteľnosti voči živelným udalostiam ako je víchrica, zemetrasenie, povodne či záplavy + poistenie zariadenia domácnosti + poistenie zodpovednosti za škodu spojenú s užívaním nehnuteľnosti + poistenie zodpovednosti z občianskeho života.

Hlásenie škôd

Škody po povodni či inej živelnej udalosti odporúčam nahlásiť do poisťovne čo najskôr. Môžete tak urobiť aj telefonicky alebo cez online formulár na webe poisťovne. Poisťovne sa snažia pri škodových udalostiach vyjsť klientom v ústrety a hľadajú riešenia, ako im pomôcť. Preto je dobré opýtať sa poisťovne aj na asistenčné služby, ktoré máte ako klient k dispozícii. Poisťovňa vám môže pomôcť aj s náhradným ubytovaním či strážením poškodenej nehnuteľnosti. Môže vám takisto vyplatiť peniaze vopred formou tzv.

Prečítajte si tiež: Strata spôsobilosti na právne úkony

Kúpna zmluva: Dôležité body

Kúpna zmluva je vyžadovaná pri kúpe alebo predaji domu, pozemku, bytu alebo nebytového priestoru. Pri podpise kúpno predajnej zmluvy na byt by sme mali myslieť na to, že takáto zmluva musí obsahovať povinnú prílohu. Táto príloha musí obsahovať prehlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytu, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na energiách či na fonde opráv. Podľa zákona musíme v kúpno predajnej zmluve na byt správne a presne uvádzať označenie pozemku pod bytovkou a priľahlého pozemku. Všetci majitelia bytov sú v spoluvlastníctve spoločných častiach domu - chodby, obvodové múry.

Návrh na vklad

Návrh na vklad môže podať ktorákoľvek zo zúčastnených strán - buď predávajúci alebo kupujúci. Prípadne máme ešte jednu možnosť - môžeme najprv podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, následne do 90 dní musíme podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Štandardne by mal kataster rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu - ak návrh neobsahuje žiadne chyby.

tags: #tarcha #na #byte #definícia