Podmienky prenájmu domu a daňové aspekty

Prenájom domu alebo inej nehnuteľnosti je bežný spôsob, ako získať príjem. Avšak, s prenájmom sú spojené rôzne povinnosti, vrátane daňových. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach prenájmu domu a daňových aspektoch, ktoré by mal každý prenajímateľ poznať.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) a prenájom nehnuteľnosti

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty upravuje aj prenájom nehnuteľností. Ak občan prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska (napr. dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, považuje sa za zdaniteľnú osobu. To platí bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe.

Kto je zdaniteľná osoba?

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, slobodných povolaní, duševnej tvorivej činnosti a športovej činnosti.

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak jeho obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.

Príklad:

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal prenajímať od 1. februára 2025 a mesačne prijíma 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. V tomto prípade je občan povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra 2025.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Výnimky a špecifické situácie

Ak občan prenajme nehnuteľnosť, ktorej hodnota bez dane presiahne 62 500 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, stáva sa platiteľom DPH dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak občan presiahne obrat 50 000 eur a následne aj 62 500 eur, žiadosť o registráciu pre DPH je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Príklad 1:

Občan prenajíma byty od 1. februára 2025 a mesačne prijíma 7 500 eur. V júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. júla 2025. Jeho obrat tak dosiahol 63 000 eur. Občan sa stáva platiteľom DPH dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, t. j. 31. júla 2025, a žiadosť o registráciu pre DPH je povinný podať do 7. augusta 2025.

Príklad 2:

Občan prenajíma byty od 1. februára 2025 a mesačne prijíma 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. V septembri poskytol prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. septembra 2025. Keďže občan presiahol obrat 50 000 eur dňa 31. augusta 2025, bol povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra 2025. Avšak, keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. septembra 2025 obrat 62 500 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 62 500 eur do 11. septembra 2025.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan sa môže stať platiteľom DPH aj pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo 62 500 eur. V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre DPH a daňový úrad ho zaregistruje najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti.

Daň z príjmov a prenájom nehnuteľnosti

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľný príjem podľa zákona o dani z príjmov. Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov za rok 2025 presiahne sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec 2026, s možnosťou predĺženia.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Oslobodenie od dane

Z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti je možné uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur ročne. Túto sumu je možné odpočítať od celkového príjmu z prenájmu.

Príklad:

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Výdavky spojené s prenájmom

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môže daňovník uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Tieto výdavky musia byť vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.

Medzi uznateľné výdavky patria:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (napr. osvetlenie, upratovanie, výťah, internet)
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

Neuznateľné výdavky:

• Splátky hypotéky
• Paušálne výdavky percentom z príjmov

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad:

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM. Obidvaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Fyzická osoba si môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii.

Rozdiely v daňovej uznateľnosti výdavkov:

• Zaradená do obchodného majetku: Možnosť uplatniť odpisy nehnuteľnosti, výdavky na poistenie, daň z nehnuteľností a ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.
• Nezaradená do obchodného majetku: Rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti.

Nezdaniteľná časť základu dane

Ak má daňovník príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, nemôže si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti).

Daňové priznanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B. Daňové priznanie je potrebné podať do 31. marca nasledujúceho roka.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrácie na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.

Lehota na registráciu

Žiadosť o registráciu je potrebné podať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Výnimky z registračnej povinnosti

Z registračnej povinnosti je vyňatý prenájom pozemku, ak prenajímateľ nie je podnikateľom.

Doklady potrebné k registrácii

K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Poistenie nehnuteľnosti pri prenájme

Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.

Druhy poistenia:

• Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus.
• Poistenie domácnosti: Vzťahuje sa na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, je vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
• Poistenie zodpovednosti za škodu: Dôležité pre krytie škôd spôsobených nájomníkom alebo tretím osobám.

Najčastejšie chyby pri zdaňovaní prenájmu

• Zabudnutie na oslobodenie: Mnohí zabudnú odpočítať oslobodených 500 € a zbytočne zdaňujú vyššiu sumu.
• Nesprávne výdavky: Nie všetky výdavky súvisiace s bytom sú daňovo uznateľné.
• Kombinácia výdavkov: Nemôžete kombinovať paušálne a skutočné výdavky. Musíte si vybrať jeden spôsob pre celý rok.

tags: #dan #prenajom #domu #podmienky