Darovacia zmluva verzus kúpna zmluva pri prevode nehnuteľnosti: Rozdiely, výhody a nevýhody

Pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti stoja často pred rozhodnutím, či využiť darovaciu zmluvu alebo kúpnu zmluvu. Hoci sa v praxi udomácnil názor, že darovanie je výhodnejšie alebo bezpečnejšie, je dôležité dôkladne zvážiť výhody a nevýhody oboch foriem transakcie a možné právne a daňové dôsledky.

Darovacia zmluva: Bezodplatný prevod vlastníctva

Darovacia zmluva (donatio) je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci alebo inej hodnote na obdarovaného, ktorý tento dar prijíma. Charakteristickým znakom darovania je bezodplatnosť, teda prevodca nemôže požadovať od obdarovaného žiadnu protihodnotu.

Výhody darovacej zmluvy

• Prevodca nemôže požadovať odplatu: Obdarovaný nemá povinnosť vyplatiť darcovi žiadnu protihodnotu v súvislosti s darovaním.
• Možnosť zriadenia vecného bremena: Darca si môže v darovacej zmluve zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti, ktorú daruje.

Nevýhody darovacej zmluvy

• Možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru: Ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy, darca sa môže domáhať vrátenia daru. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu, neposkytnutie pomoci v starobe alebo chorobe.
• Pri zadlžení darcu hrozí, že o dar prídete: Veriteľ darcu sa môže do troch rokov od darovania domáhať právnej neúčinnosti darovacej zmluvy, ak bol darovaním ukrátený a obdarovaný nepreukáže, že o úmysle darcu ukrátiť veriteľa nevedel.
• Darovanie nad rámec obvyklosti môže skrátiť dedičský podiel: Pri dedení zo zákona sa dedičom započítava do ich podielu to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostali (okrem obvyklých darovaní). Pri dedení zo závetu sa započítava vtedy, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by darovanie neodôvodnene zvýhodňovalo obdarovaného oproti tzv. neopomenuteľným dedičom.

Kúpna zmluva: Prevod vlastníctva za odplatu

Kúpna zmluva je dohoda, na základe ktorej prevádza predávajúci na kupujúceho vlastnícke právo k určitej veci za dohodnutú kúpnu cenu.

Výhody kúpnej zmluvy

• Jasné stanovenie podmienok: Kúpna zmluva jasne stanovuje práva a povinnosti oboch strán, čím sa predchádza možným sporom v budúcnosti.
• Ochrana kupujúceho: Kupujúci má právo na ochranu pred skrytými vadami nehnuteľnosti.

Nevýhody kúpnej zmluvy

• Povinnosť úhrady kúpnej ceny: Kupujúci je povinný zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.
• Daňové povinnosti: Predaj nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu, ak neuplynulo päť rokov od jej nadobudnutia (pokiaľ nebola zaradená v obchodnom majetku).

Daňové hľadisko pri prevode nehnuteľnosti

Pri rozhodovaní medzi kúpnou a darovacou zmluvou je potrebné zvážiť aj daňové aspekty. Predaj nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu, ak neuplynulo päť rokov od jej nadobudnutia (pokiaľ nebola zaradená v obchodnom majetku).

• Kúpna zmluva: Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol oslobodený od dane, môžete ho znížiť o kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili prevodcovi.
• Darovacia zmluva: Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol oslobodený od dane, záleží na tom, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v dobe darovania darca nehnuteľnosť predal. Výdavkom pri podaní daňového priznania bude hodnota nehnuteľnosti v čase darovania Vám na základe znaleckého posudku.

Kedy je výhodnejšia darovacia a kedy kúpna zmluva?

Po zvážení všetkých výhod a nevýhod oboch foriem prevodu vlastníctva možno zjednodušene konštatovať, že čím vzdialenejší je vám z hľadiska príbuzenských či osobných vzťahov váš zmluvný partner, tým viac sa vám ako nadobúdateľovi z právneho hľadiska oplatí uzatvoriť darovaciu zmluvu. So skutočne blízkymi ľuďmi je kvôli možným budúcim následkom paradoxne výhodnejšie uzatvárať kúpne zmluvy (samozrejme za predpokladu, že odhliadneme od nevýhody spočívajúcej v povinnosti úhrady kúpnej ceny).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Časté otázky a omyly pri darovaní a kúpe nehnuteľností

• Je možné zmeniť darovaciu zmluvu na kúpnu zmluvu? Zmeniť darovaciu zmluvu na kúpnu zmluvu nie je možné, ak už bol povolený vklad do katastra nehnuteľností.
• Je možné napadnúť darovaciu zmluvu? Darovaciu zmluvu je možné napadnúť, ak vykazuje nejakú vadu, napríklad nedostatok spôsobilosti na právne úkony zo strany darcu.
• Je potrebné overiť podpisy na darovacej zmluve? Podpis darcu na darovacej zmluve musí byť úradne osvedčený notárom alebo na obecnej matrike.
• Je platná darovacia zmluva, ak nie je písomne uvedené, že je bezodplatná? Pojmovým znakom darovacej zmluvy je bezodplatnosť, čo vyplýva z Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

tags: #darovacia #zmluva #vs #kupna #zmluva #nehnutelnost