Darovacia zmluva na byt: Povinnosť uvádzať cenu a dôležité aspekty

Darovacia zmluva je bežným spôsobom prevodu nehnuteľností, najmä medzi rodinnými príslušníkmi. Mnohí darcovia a obdarovaní sa pýtajú, či je potrebné alebo vhodné v darovacej zmluve uviesť hodnotu daru, a aké povinnosti z darovania vyplývajú. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o darovacej zmluve bytu, jej náležitostiach, daňových aspektoch a povinnostiach zmluvných strán.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva je zmluvný typ, ktorým darca bezodplatne prenecháva určitú vec obdarovanému a obdarovaný od darcu túto vec s vďakou prijíma. Podľa § 628 Občianskeho zákonníka (OZ) darca darovacou zmluvou niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Základnými pojmovými znakmi darovacej zmluvy sú predmet daru a záväzok prenechať ho bezodplatne.

Náležitosti darovacej zmluvy na byt

V darovacej zmluve nestačí len označiť zmluvné strany a opísať to, čo sa daruje. Pri nehnuteľnosti je potrebné veľmi podrobne a hlavne správne označiť nehnuteľnosť, a to v súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona. V prípade prevodu bytu je zase potrebné okrem toho uviesť aj náležitosti zmluvy o prevode bytu podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Medzi základné náležitosti darovacej zmluvy patria:

• Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, adresa trvalého bydliska, rodné číslo (u fyzických osôb) alebo názov, sídlo a IČO (u právnických osôb) darcu a obdarovaného.
• Predmet daru: Presný opis nehnuteľnosti, ktorú darujete. V zmluve musia byť všetky údaje o pozemku, súpisné číslo stavby, číslo vchodu, poschodia a bytu. Označenie pozemku s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia, príp.
• Právny úkon darovania: Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva predmet daru obdarovanému a tento dar prijíma. V prípade, že je obdarovaných viac, je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
• Spôsob odovzdania daru: Vlastnícke práva k nehnuteľnosti vám nevzniknú hneď po podpise zmluvy! Stane sa tak až po zápise v katastri nehnuteľností.
• Miesto a dátum uzavretia darovacej zmluvy.
• Vlastnoručné podpisy darcu a obdarovaného.
• Ďalšie náležitosti: Vymedzenie častí a príslušenstva bytu, vnútorného vybavenia bytu, určenie a popis spoločných častí a zariadení bytového domu, úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom, a k priľahlému pozemku, úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Dôležité upozornenia:

• Podpisy na zmluve musí overiť notár.
• Neplatná je taká darovacia zmluva, podľa ktorej sa má dar „plniť“ až po darcovej smrti.
• Darca musí pri ponuke daru upozorniť na chyby, o ktorých vie. Ak má vec chyby, na ktoré darca neupozornil, môže obdarovaný vec vrátiť.

Povinnosť uvádzať cenu v darovacej zmluve

Zákon neprikazuje uvádzať cenu daru v darovacej zmluve. Otázku uvedenia ceny daru v darovacej zmluve OZ nerieši tým spôsobom, že táto je povinnou náležitosťou darovacej zmluvy. Teda cenu daru v darovacej zmluve uviesť nemusíte.

Prečo je vhodné uviesť cenu daru?

• Dedičské konanie: Ak je obdarovaným osoba, ktorá bude zákonným dedičom, uvedenie hodnoty daru pomáha pri budúcom dedičskom konaní. Byt či dom sú nepochybne nad rámec obvyklých darov, a preto sa ich hodnota bude v budúcnosti započítavať do dedičského podielu. Darovanie majetku počas života jednému z dedičov má vplyv na následné dedenie a je korigované v rámci tzv. kolácie.
• Daň z príjmu pri predaji: Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné riešiť daň z príjmu. Ak obdarovaný predá byt skôr ako po piatich rokoch od darovania, výdavkom na určenie základu dane bude hodnota nehnuteľnosti určená v čase darovania znaleckým posudkom - ak bol vyhotovený. Ak v čase darovania nebol vyhotovený znalecký posudok, tento Vám môže vyhotoviť súdny znalec aj so spätným ohodnotením nehnuteľnosti v čase darovania.
• Oslobodenie od dane u darcu: Ak bol darca vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, jeho prípadný predaj by bol oslobodený od dane. Ak bol darca vlastníkom menej ako 5 rokov, výdavkom je obstarávacia cena darcu.

Daňové aspekty darovania bytu

• Daň z darovania: Pri darovaní nehnuteľnosti za ňu nemusíte platiť daň. Daň z darovania bola zrušená s platnosťou od 1. januára 2004.
• Daň z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti: Ak sa rozhodnete darovanú nehnuteľnosť predať, tak platia iné pravidlá. Ak ste darovanú nehnuteľnosť vlastnili menej ako 5 rokov a predáte ju, budete z predaja platiť daň. Koľko budete platiť, závisí od viacerých vecí, napríklad od toho, či darca v čase darovania spĺňal podmienky na oslobodenie od dane. Ak áno, tak si do výdavkov môžete dať znalecký posudok z doby, kedy ste nehnuteľnosť dostali.

Ako postupovať pri predaji darovanej nehnuteľnosti?

1. Osloviť znalca na vypracovanie posudku.
2. Pripraviť si všetky doklady o nadobudnutí bytu (darovacia zmluva). Následne pre predaj bytu a spísanie kúpnej zmluvy osloviť advokáta, ktorý pripraví zmluvu a podá návrh na vklad do katastra.
3. Po predaji bytu podať daňové priznanie k dani z príjmov a zaplatiť prípadnú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Vrátenie daru

Vedeli ste, že v niektorých prípadoch môže darca chcieť darovanú nehnuteľnosť späť? Avšak, nemôže to byť len tak, z rozmaru. Občiansky zákonník hovorí, že dar sa dá vrátiť, ak obdarovaný hrubo porušuje dobré mravy. Musí ísť o vážne alebo opakované porušovanie, napríklad fyzické násilie, hrubé urážky alebo neposkytnutie pomoci. Darca môže napísať obdarovanému písomnú výzvu, v ktorej popíše, kedy podľa neho došlo k porušeniu dobrých mravov. Ak obdarovaný dar nevráti, tak sa darca môže obrátiť na súd. Darovanú nehnuteľnosť môže vrátiť aj obdarovaný, ak darca zatajil jej poškodenia a chyby.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

tags: #darovacia #zmluva #bytu #povinnosť #uvádzať #cenu