Darovacia zmluva na dom: Platnosť a podmienky

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorý umožňuje bezodplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z darcu na obdarovaného. V slovenskom právnom poriadku je táto zmluva upravená v Občianskom zákonníku (§ 628 a nasl.) a zákone č. 182/1993 Z. z. (ak ide o byt). Hoci sa darovanie nehnuteľnosti javí ako jednoduchý proces, je dôležité poznať všetky aspekty a podmienky platnosti takejto zmluvy.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva (donatio) je kontrakt, ktorým darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Na rozdiel od kúpnej zmluvy, pri darovacej zmluve nejde o prevod za protihodnotu, ale o bezodplatný prevod. Jedným z podstatných aspektov darovacej zmluvy je zásada liberality, čo znamená, že poskytnutie daru nesmie byť plnením právnej povinnosti, ktorá by povinnému vyplývala zo zákona alebo z uzavretej zmluvy.

Predmet darovania

Predmetom darovania môže byť čokoľvek, čo je predmetom občiansko-právneho vzťahu. Uvedené sa spravuje od ustanovenia § 118 OZ, a teda predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, živé zvieratá, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty. Darovanie veci, ktorá v čase uzavretia darovacej zmluvy ešte nie je vo vlastníctve darcu, je možné, ak sa darca zaviaže túto vec nadobudnúť a účinnosť darovacej zmluvy sa viaže na odkladaciu podmienku, ktorou je práve nadobudnutie vlastníctva darcom. Rovnaký postup je prípustný aj v prípade, ak predmetom daru je pohľadávka alebo iné majetkové právo. Platnosť takejto zmluvy je však podmienená jej konsenzuálnou povahou.

Darovanie je prípustné aj v prípade, že darca ešte nie je vlastníkom veci, avšak má obligačné právo ju nadobudnúť - napríklad ako kupujúci na základe platnej kúpnej zmluvy, pričom vlastnícke právo ešte nebolo zapísané v prospech darcu do katastra nehnuteľností. Rozhodujúcim kritériom je vlastníctvo darcu v čase samotnej realizácie záväzku darovať. Darovanie teda možno viazať na splnenie odkladacej podmienky spočívajúcej v nadobudnutí vlastníckeho alebo iného práva k daru darcom.

Podmienky platnosti darovacej zmluvy

Na platnosť darovacej zmluvy sa vyžaduje splnenie všeobecných podmienok vymedzených v § 34 a nasl. OZ. Okrem toho možno poukázať na viaceré osobitosti darovania, akými sú disimulácia, odporovateľnosť alebo obchádzanie zákona.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

1. Sloboda a vážnosť, určitosť a zrozumiteľnosť: Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný (§ 37 OZ).
2. Spôsobilosť na právne úkony: Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony (§ 38 OZ). Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.
3. Zákonnosť a dobré mravy: V nadväznosti na to je ako všeobecnú podmienku nutné spomenúť odporovanie zákonu alebo jeho obchádzanie, poprípade priečenie dobrým mravom.
4. Písomná forma: Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, zákon vyžaduje dodržanie písomnej formy. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná.

Disimulácia

O disimuláciu ide v prípade, ak strany z akýchkoľvek dôvodov strany predstierajú uzatvorenie kúpnej zmluvy, hoci ide o prenechanie veci bezplatne. Zastretý právny úkon platí len vtedy, ak vyjadruje vôľu účastníkov právneho úkonu, a ak pritom spĺňa všetky náležitosti právneho úkonu.

Odporovateľnosť

Za odporovateľné právne úkony sa považujú také konania dlžníka, ktorými sa ukracuje uspokojenie pohľadávok jeho veriteľov (tzv. in fraudem creditoris). Ak darca prostredníctvom darovania naplní podstatné znaky odporovateľného právneho úkonu v zmysle § 42a Občianskeho zákonníka, t. j. ak ako dlžník zmenší svoj majetok do tej miery, že tým znemožní alebo podstatne sťaží uspokojenie existujúcej a vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, veriteľ je oprávnený podať podľa § 42b OZ žalobu na súd, ktorou sa bude domáhať určenia neúčinnosti takéhoto právneho úkonu voči svojej osobe.

Náležitosti darovacej zmluvy

Darovacia zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (resp. dátum narodenia), trvalé bydlisko darcu a obdarovaného. Pokiaľ ide o právnickú osobu, potrebné je uviesť presný názov spoločnosti, sídlo, štatutárneho zástupcu alebo inú osobu oprávnenú zastupovať firmu pri právnych úkonoch, IČO, číslo účtu a bankové spojenie.
2. Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis. Označenie pozemku s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia, príp. aj listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný a označenie stavby s uvedením a) druhu stavby, b) súpisného čísla stavby a c) parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, príp. Vymedzenie častí a príslušenstva bytu. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali, ako napr. Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu. Náležitosťou zmluvy by malo byť aj určenie a popis spoločných častí bytového domu. Spoločnými časťami domu sú najmä: a) základy domu, b) strecha, c) chodby, d) obvodové múry, e) priečelia, f) terasa, g) schodiská, h) vstupy, i) vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
3. Prejav vôle: Prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
4. Podpisy: Podpisy oboch zmluvných strán.

Vecné bremená a iné obmedzenia

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo v prospech inej nehnuteľnosti. Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo.

Darovanie nehnuteľnosti s hypotékou

Aj byt alebo dom či inú nehnuteľnosť, na ktorej spočíva hypotéka, možno previesť na inú osobu. Vlastník musí komunikovať predovšetkým s bankou, ktorá mu hypotekárny úver poskytla. Potrebné je teda vopred požiadať banku o súhlas so zmenou. Banky vo väčšine prípadov povoľujú prevod vlastníctva - darovanie - bytu alebo domu s hypotékou. Prevod vlastníctva je ale bez súhlasu banky väčšinou nezrealizovateľný, pretože predloženie súhlasu si vyžiada katastrálny úrad. Obdarovaný získa nehnuteľnosť a stáva sa tak záložcom - majiteľom založenej nehnuteľnosti. Hypotekárna zmluva vo svojej podstate prevod vlastníctva na ďalšiu osobu nezakazuje.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Darovanie nehnuteľnosti maloletému

V prípade, ak ide o neplnoleté dieťa, je potrebný špecifický postup. Podľa § 8 OZ spôsobilosť fyzickej osoby vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti (spôsobilosť na právne úkony) vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou. Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Ustanovenie § 26 OZ hovorí o tom, že pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za nich ich zákonní zástupcovia. Kto sa považuje za zákonného zástupcu upravuje Zákon o rodine (ďalej len „ZR“). Podstatným v tejto súvislosti je konflikt záujmov, vyjadrený ako aj v § 30 OZ a § 31 odsek 2 ZR. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Okrem vyššie uvedeného je v tejto súvislosti nutné spomenúť aj ustanovenie § 28 OZ, ktoré uvádza : „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“ To znamená, že platnosť darovacej zmluvy Vášmu maloletému dieťaťu je podmienená súhlasom súdu s týmto úkonom.

Vklad do katastra nehnuteľností

Ak ide o nehnuteľnosť, automaticky sa neprevádza vlastnícke právo po uzatvorení darovacej zmluvy. Vyžaduje sa vklad do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Darovacia zmluva a daňové povinnosti

Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. S účinnosťou od 1. januára 2024 však došlo k zrušeniu dane z darovania. V neposlednom rade, je potrebné si uvedomiť, že akýmkoľvek nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie.

Zrušenie darovacej zmluvy

Občiansky zákonník upravuje aj situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania. Darca môže dar odobrať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené.

Hrubé porušenie dobrých mravov

Pod pojmom "hrubé porušenie dobrých mravov" sa rozumejú napríklad hrubé urážky, fyzické napadnutie, neposkytnutie potrebnej pomoci a pod. Musí ísť o správanie, ktoré možno považovať za hrubé porušenie dobrých mravov - napríklad ak by dcéra darcu urážala, týrala, alebo by mu spôsobovala ujmu. Ak ide len o to, že prestala pomáhať (nie je jasné v čom), súdy často posudzujú, či bola pomoc dohodnutá ako podmienka darovania, alebo ide o bežné očakávania v rodine.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Postup pri vrátení daru

Domáhať sa vrátenia daru môže darca formou písomnej výzvy na vrátenie daru, ktorá musí obsahovať aj opísanie skutočností, ktoré považuje darca za hrubé porušenie dobrých mravov. V písomnej výzve treba podrobne opísať predmet daru, dôvody, pre ktoré sa domáha vrátenia daru, a uvedie primeranú lehotu, v ktorej požaduje vrátenie daru.

Návrh na súd na vrátenie daru by mal obsahovať najmä: osobné údaje navrhovateľa, ktorým je darca, ktorý návrh na súd podáva s uvedením jeho mena, priezviska, trvalého bydliska a štátnej príslušnosti. Z návrhu musí byť zrejmé, že sa domáhate vrátenia daru od obdarovaného a z akých dôvodov. Dôvody treba podrobne opísať, keďže súd na ne prísne prihliada. Potrebné je priložiť nasledovné prílohy: darovaciu zmluvu, listinné a iné dôkazy preukazujúce hrubé porušovanie dobrých mravov obdarovaným, príp. Súd po doručení návrhu určí termín pojednávania, na ktoré predvolá účastníkov konania, ktorých k veci vypočuje.

Darovacia zmluva a doživotné užívanie nehnuteľnosti

Častou požiadavkou pri darovaní nehnuteľnosti je zabezpečenie práva doživotného užívania pre darcu alebo inú osobu. Toto právo sa zriaďuje ako vecné bremeno, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno doživotného užívania

Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka. Povinným z vecného bremena je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi, a oprávnený je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Vzhľadom na to, že vecné bremeno je vecné právo k nehnuteľnosti, na jeho zriadenie zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené, a zaniká smrťou oprávnenej osoby.

Zmluva o zrušení vecného bremena

Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena. Okrem uzavretia zmluvy je tak potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.

Náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena

Každá zmluva si vyžaduje presnú identifikáciu zmluvných strán. Darovacia zmluva musí mať písomnú podobu. Chýbať nesmie meno a priezvisko, adresa, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena Takisto sa musí do zmluvy uviesť meno a priezvisko, adresa, rodné číslo obdarovaného, ktorý je súčasne aj osobou oprávnenou z vecného bremena. Uviesť treba, že darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - uvedie sa presná špecifikácia nehnuteľnosti: typ nehnuteľnosti, rozloha nehnuteľnosti, údaje z katastra nehnuteľností. Takisto sa uvedie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol: napr. dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou. Presne treba uviesť, že obdarovaný zriaďuje v prospech darcu bezplatné vecné bremeno, ktoré zodpovedá jeho právu užívať napríklad tri miestnosti a príslušenstvo.

Možnosti napadnutia darovacej zmluvy

Darovacia zmluva ako každá iná zmluva ako dvojstranný, resp. viacstranný právny úkon, musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti pre jej platnosť. Aby bola zmluva platná, vyžaduje sa predovšetkým, aby bola uzavretá slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne, aby bola osoba predstavujúca zmluvnú stranu spôsobilá uzavrieť danú zmluvu. V neposlednom rade sa pre jej platnosť vyžaduje, aby svojim obsahom alebo účelom neodporovala zákonu, aby ho neobchádzala a nepriečila sa dobrým mravom.

Dôvody napadnutia darovacej zmluvy

1. Neplatnosť právneho úkonu: Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
2. Nespôsobilosť na právne úkony: Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony. Такіѕtо је neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.
3. Odporovateľnosť: V prípade, že darca darovaním ukracuje uspokojenie pohľadávok svojich veriteľov, veriteľ môže podať žalobu na súd, ktorou sa bude domáhať určenia neúčinnosti takéhoto právneho úkonu voči svojej osobe.

Možnosť započítania daru do dedičského podielu

Po smrti darcu majú potomkovia možnosť napadnúť darovaciu zmluvu. Musí však existovať zákonný dôvod, ktorý môže byť napríklad v prípade, že zmluva bola uzatvorená v tiesni, pod nátlakom alebo darca nebol spôsobilý na právne úkony. Okrem možného napadnutia zmluvy, súrodenec by mohol požadovať započítanie daru do svojho dedičského podielu. To znamená, že hodnota daru by sa odpočítala od jeho podielu v dedičskom konaní, ak sú v dedičstve ďalšie aktíva.

Exekučné konanie a darovacia zmluva

Exekučné konanie môže ovplyvniť darovaciu zmluvu, najmä ak by existovali dôkazy, že darovanie bolo účelové s cieľom vyhnúť sa uspokojeniu veriteľov. V prípade, že sa exekútor alebo veriteľ domnieva, že darovanie bylo realizované s úmyslom ukrátiť veriteľa, môže veriteľ podať návrh na odporovanie právneho úkonu ale len do 3 rokov od darovania.

Praktické rady a odporúčania

1. Dôkladne zvážte svoje rozhodnutie: Darovanie nehnuteľnosti je neodvolateľný právny úkon (s výnimkou zákonných dôvodov na odvolanie).
2. Zverte prípravu zmluvy odborníkovi: Určite odporúčame zveriť prípravu zmluvy odborníkovi - advokátov alebo notárovi.
3. Oboznámte sa so stavom nehnuteľnosti: Darca je povinný oboznámiť obdarovaného so stavom nehnuteľnosti.
4. Riešte vecné bremená a iné obmedzenia: Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť.

tags: #darovacia #zmluva #na #dom #platnosť #podmienky