Darovacia zmluva na dom: Poplatky, náklady a dôležité aspekty

Darovacia zmluva predstavuje jeden z najbežnejších spôsobov, ako bezodplatne previesť vlastníctvo majetku, ako je byt, dom, pozemok, auto alebo peniaze. Ak chcete, aby bola darovacia zmluva právne platná a bezpečná, často sa odporúča jej spísanie alebo overenie u notára. Tento článok sa zameriava na problematiku darovacej zmluvy na dom, s dôrazom na poplatky, náklady a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť.

Cena vypracovania darovacej zmluvy

U advokáta

Cena za vypracovanie darovacej zmluvy u advokáta sa spravidla pohybuje okolo 150 EUR. Táto suma zvyčajne zahŕňa vypracovanie samotnej darovacej zmluvy a návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Klient si následne tento návrh podáva na katastri sám. V cene však nie sú zahrnuté ďalšie poplatky, ako napríklad:

• Katastrálny poplatok: Štandardne 100 EUR za vklad vlastníckeho práva do katastra.
• Poplatky za úradné osvedčenie podpisov: Tieto poplatky sa hradia za overenie podpisov na zmluvách.

V niektorých prípadoch môže byť cena za vypracovanie darovacej zmluvy vyššia, napríklad ak má byť predmetom darovania rozsiahly majetok alebo veľké množstvo nehnuteľností.

Ak klient požaduje aj zastupovanie advokátskou kanceláriou v katastrálnom konaní, cena sa zvyčajne navyšuje na približne 200 EUR. V takomto prípade sa katastrálny poplatok znižuje na 50 EUR, čo znamená, že finálna cena pre klienta zostáva v podstate rovnaká. Výhodou je, že klient nemusí osobne navštevovať kataster, pretože všetko vybaví advokátska kancelária.

U notára

Cena darovacej zmluvy u notára závisí od viacerých faktorov:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

• Hodnota darovaného majetku: Cena bytu alebo pozemku má vplyv na výšku notárskeho poplatku.
• Počet darcov a obdarovaných: Zložitejšie prípady s viacerými účastníkmi môžu byť drahšie.
• Zložitosť zmluvy: Ak zmluva obsahuje vecné bremeno doživotného užívania alebo iné zložité klauzuly, cena sa môže zvýšiť.
• Rozsah služieb notára: Či notár zmluvu len overí, alebo ju aj vypracuje.

Orientačné ceny:

Alternatívne riešenia

Ak nechcete platiť stovky eur notárovi, môžete si darovaciu zmluvu vyplniť sami online. Existujú webové stránky, ktoré ponúkajú pripravené vzory darovacích zmlúv, ktoré si môžete jednoducho vyplniť, zaplatiť poplatok a stiahnuť vo formáte PDF alebo Word. Tieto vzory sú zvyčajne overené a spĺňajú aktuálne právne požiadavky.

Dostupné typy darovacích zmlúv online:

• Darovacia zmluva na byt s vecným bremenom doživotného užívania
• Darovacia zmluva na byt
• Darovacia zmluva na dom
• Darovacia zmluva na pozemok
• Darovacia zmluva na garáž
• Darovacia zmluva na peniaze
• Darovacia zmluva na auto

Daňové aspekty darovania

Ak ide o darovanie medzi priamymi príbuznými (rodič - dieťa, starý rodič - vnuk), darovacia zmluva nepodlieha dani z príjmu ani darovacej dani. Daň z príjmu sa platí len z odplatného prevodu nehnuteľnosti.

Dôležité informácie ohľadom dane z príjmu:

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním: Ak obdarovaný predáva nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, je potrebné riešiť daň z príjmu. Výdavkom na určenie základu dane bude hodnota nehnuteľnosti určená v čase darovania znaleckým posudkom, ak bol vyhotovený.
• Vlastníctvo darcu: Ak bol darca vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, jeho prípadný predaj by bol oslobodený od dane. Ak bol darca vlastníkom menej ako 5 rokov, výdavkom je obstarávacia cena darcu.
• Daňové priznanie: Daňové priznanie k dani z príjmov z predaja nehnuteľnosti sa nepodáva, ak nehnuteľnosť nebola predaná - nedošlo k zdaniteľnému príjmu.

Dôležité aspekty darovacej zmluvy na dom

Náležitosti zmluvy

Zákon nevyžaduje, aby darovacia zmluva bola spísaná u notára - stačí, ak je písomná a obsahuje všetky zákonom požadované náležitosti. Notárske overenie podpisov je však odporúčané, najmä pri prevode nehnuteľnosti, aby sa predišlo sporom o platnosť podpisov alebo o vôľu darcu.

V darovacej zmluve je potrebné špecifikovať predmet darovania, teda dom. Predmetom darovania môže byť všetko, čo je predmetom občianskoprávneho vzťahu a čo dovoľuje zákon.

Dobrovoľnosť a bezodplatnosť

Darovanie spočíva v tom, že darca daruje dar obdarovanému na základe jeho slobodného a dobrovoľného rozhodnutia. Darca môže poskytnúť obdarovanému dar len bezodplatne, t.j. nie je oprávnený podmieňovať poskytovanie daru určitým protiplnením zo strany obdarovaného. Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.

Technický stav domu

V rámci darovacej zmluvy na dom obdarovaný spravidla vyhlasuje, že technický stav domu pozná z osobnej obhliadky a dom ako dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy.

Kataster nehnuteľností

Darovacia zmluva na dom sa musí podať na príslušný kataster nehnuteľností spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva k domu. Po podaní veci kataster nehnuteľností posúdi podaný návrh na vklad a darovaciu zmluvu na dom.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Neplatnosť darovacej zmluvy

V prípade, ak darovacia zmluva na dom nespĺňa zákonom stanovené podmienky, je možné sa domáhať určenia jej neplatnosti. Dôvody pre napadnutie darovacej zmluvy sú napríklad, že darovacia zmluva bola uzatvorená v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok, pod nátlakom, alebo z dôvodu, že darca alebo obdarovaný nebol spôsobilý na právne úkony.

Zánik darovacej zmluvy

Všeobecné dôvody zániku darovacej zmluvy sú upravené v Občianskom zákonníku. V prvom prípade je obdarovaný oprávnený vrátiť dom ako dar darcovi, ak tento dar má vady, na ktoré darca neupozornil obdarovaného pri jeho ponuke a darca o nich vedel. V druhom prípade k zániku darovacej zmluvy dochádza na základe toho, že obdarovaný sa správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Predkupné právo

V prípade, ak je dom v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb a vy ste sa rozhodli darovať na ňom svoj podiel, musíte tento podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Vecné bremeno (právo doživotného užívania)

Je vhodné zriadiť v situácii, kedy v dome, ktorý chcete darovať bývate a chcete v ňom bývať aj naďalej. Ak bolo vo váš prospech zriadené vecné bremeno na nehnuteľnosť, na takúto nehnuteľnosť nemôže banka poskytnúť úver.

Záložné právo

Ak váš dom, ktorý chcete darovať tretej osobe, je zaťažený záložným právom hypotekárnej banky, v prvom rade kontaktujte túto banku a požiadajte o udelenie jej súhlasu s prevodom domu na tretiu osobu. Bez potrebného informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých vám banka poskytla hypotekárny úver. Ak je na dom zriadené exekučné záložné právo v prospech oprávneného, toto ostáva aj naďalej platné a existuje po darovaní domu v prospech tretej osoby.

Darovanie z BSM

Dom, ktorý má byť predmetom radu a je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, musia darovať obaja títo manželia spoločne.

Uvedenie hodnoty daru v zmluve

Hoci to zákon nevyžaduje, uvedenie hodnoty daru v darovacej zmluve môže byť užitočné z nasledujúcich dôvodov:

• Dedičské konanie: Ak je obdarovaným osoba, ktorá bude zákonným dedičom, uvedenie hodnoty daru pomáha pri budúcom dedičskom konaní, pretože sa hodnota daru bude započítavať do dedičského podielu.
• Daň z príjmu pri predaji: Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné riešiť daň z príjmu. Hodnota nehnuteľnosti určená v čase darovania znaleckým posudkom bude slúžiť ako výdavok na určenie základu dane.

Závet vs. darovacia zmluva

Je ťažké jednoznačne povedať, či je lepšie usporiadať svoje majetkové pomery darovacou zmluvou alebo závetom. Darovacia zmluva je právny úkon vykonaný počas života, zatiaľ čo závet je právnym úkonom pre prípad smrti. Darovacou zmluvou na nehnuteľnosť si môžete zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve jej doživotného bývania a užívania.

Závet umožňuje závetcovi, aby usporiadal svoje majetkové pomery pre prípad smrti inak ako ustanovuje zákonné dedenie. Závetca môže zanechať univerzálny závet teda závet na celý svoj majetok alebo môže odkázať respektíve rozdeliť svoj konkrétny majetok medzi rôzne osoby (dedičov).

Praktické rady a skúsenosti

• Osobná skúsenosť: Jeden z používateľov fóra sa podelil o svoju skúsenosť s darovaním domu od starého otca. Kontaktoval právničku, ktorá na základe popisu nehnuteľnosti (pozemky, lesy, dom s príslušenstvom) vypracovala zmluvu a návrh na vklad do katastra. Po overení podpisov u notára na obecnom úrade podal návrh na kataster a zaplatil kolok 60€. Po zmene v katastri zmenil poistenie nehnuteľnosti.
• Vypracovanie zmluvy svojpomocne: Ak sa rozhodnete vypracovať darovaciu zmluvu sami, rátajte s výdavkami minimálne na overenie podpisu darcu u notára (cca 2,87 Eur vrátane DPH za jeden podpis).
• Vypracovanie zmluvy u právnika: Ak vám darovaciu zmluvu vypracuje právnik (advokát, notár), zaplatíte síce viac, ale darovacia zmluva bude kvalitná a vkladové konanie prejde na katastri nehnuteľností.

tags: #darovacia #zmluva #na #dom #poplatky