- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Darovacia Zmluva na Rozostavaný Byt: Podmienky, Úskalia a Dôležité Aspekty
Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje dar obdarovanému, ktorý tento dar alebo sľub prijíma. V kontexte rozostavaného bytu, ktorý je špecifickým druhom nehnuteľnosti, je dôležité poznať podmienky, možné úskalia a ďalšie relevantné aspekty, ktoré s týmto typom darovania súvisia.
Vlastníctvo Rozostavaného Domu a Pozemku
Ak manželka dostala darovacou zmluvou pozemok od matky manžela počas trvania manželstva a na tomto pozemku začali stavať dom, pričom pozemok aj rozostavaný dom sú evidované na meno manžela a hypotéka je na oboch manželov, existuje niekoľko spôsobov, ako upraviť vlastníctvo tak, aby boli obaja manželia vlastníkmi.
Možnosti Úpravy Vlastníctva
- Darovacia zmluva: Manžel môže darovať časť pozemku alebo aj celý pozemok a rozostavaný dom manželke darovacou zmluvou. Táto zmluva musí obsahovať všetky náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a musí byť zapísaná do katastra nehnuteľností.
- Kúpna zmluva: Ak darovanie neprichádza do úvahy, manžel môže previesť časť vlastníctva na manželku na základe kúpnej zmluvy, kde sa dohodnú na kúpnej cene a podmienkach prevodu. Aj táto zmluva podlieha zápisu do katastra nehnuteľností.
Je dôležité overiť si podmienky hypotekárnej zmluvy s bankou.
Darovacia Zmluva na Polovicu Domu
Darovacia zmluva na polovicu domu je štandardná darovacia zmluva, ktorá sa odlišuje tým, že darca nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel. Nie je rozhodujúce, či ide o presne 1/2 domu, alebo iný spoluvlastnícky podiel.
Kedy sa používa darovacia zmluva na 1/2 domu?
- Ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť previesť na inú osobu (napríklad partnera, ktorý bol uvedený len na stavebnom povolení).
- Ak ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad darovať svoj podiel súrodencovi, s ktorým ste dom zdedili).
Povinné náležitosti zmluvy
- Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označení (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt pre fyzické osoby; názov, sídlo, IČO pre právnické osoby).
- Jednoznačné opísanie daru: Dom musí byť označený katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku. Ak sa prevádza aj pozemok, uvádza sa aj jeho parcelné číslo, evidencia, druh a výmera. Odporúča sa uviesť aj číslo listu vlastníctva. Je potrebné uviesť veľkosť prevádzaného a nadobúdaného spoluvlastníckeho podielu.
- Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve musí byť uvedené, že darca dar daruje obdarovanému a obdarovaný dar prijíma.
- Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi akékoľvek protiplnenie.
- Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné na strane darcu aj obdarovaného.
Odporúčané náležitosti zmluvy
- Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný vyhlasuje, že pozná technický stav daru a nadobúda ho v stave, v akom sa nachádza. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych konaní a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb.
- Podmienky odstúpenia od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy je možné len zo zákonných alebo zmluvných dôvodov. Dôvodom pre obdarovaného môže byť nepravdivé vyhlásenie darcu alebo zriadenie nových práv v prospech tretích osôb. Dôvodom pre darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným (napr. záväzok nepreviesť dar na tretiu osobu, nezriadiť vecné bremeno v prospech darcu).
Dôležité aspekty pred uzatvorením zmluvy
- Aktuálny stav listu vlastníctva: Zistiť, či je darca spoluvlastníkom domu a či na jeho podiele nie sú zapísané ťarchy (vecné bremeno, záložné právo) alebo nájomné práva.
- Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo až po smrti darcu, by bola neplatná. Ak darca zomrie po uzatvorení zmluvy, ale pred povolením vkladu, dedičia sú povinní dar vydať.
- Darovanie spoluvlastníckeho podielu nevylučuje exekúciu: Ak je darca dlžníkom, veriteľ môže podať žalobu, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči nemu neúčinná a môže vymôcť pohľadávku exekúciou aj na časť domu vo vlastníctve obdarovaného.
- Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi, po smrti darcu sa tento dar započíta do dedičského podielu.
- Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe, majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo.
- Hypotéka: Pri darovaní spoluvlastníckeho podielu na dome zaťaženom záložným právom je potrebné informovať banku, inak môžete porušiť podmienky úveru.
- Darovanie z BSM: Jeden z manželov nemôže darovať "svoju polovicu" domu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sám. Pre platné darovanie je potrebný súhlas oboch manželov.
Proces Uzatvárania Zmluvy
- Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa dohodnú na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
- Spísanie darovacej zmluvy: Zmluva musí byť písomná a treba dať pozor na preklepy a nejasné formulácie.
- Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov musia byť osvedčené u notára alebo na obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené.
- Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy sa podáva na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Správny poplatok za štandardný návrh je 66 eur, za zrýchlený 266 eur (pri elektronickom podaní sú poplatky polovičné).
- Odovzdanie daru: V zmluve dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru by sa mal dodržať. Pri odovzdaní sa odporúča podpísať odovzdávací a preberací protokol.
- Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti do konca januára nasledujúceho roku po nadobudnutí vlastníctva.
Vrátenie Daru
Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu, hrubé urážky alebo neposkytnutie pomoci v núdzi.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy
Ak obdarovaný dar previedol na tretiu osobu, musí poskytnúť darcovi náhradu vo výške hodnoty daru.
Obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru.
V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru.
Možnosť Predať Darovaný Podiel Domu
Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť, ako uzná za vhodné, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.
Ako Napadnúť Darovaciu Zmluvu?
Darovaciu zmluvu je možné napadnúť na súde žalobou o určenie neplatnosti darovacej zmluvy. Dôvody pre napadnutie sú napríklad uzatvorenie zmluvy v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok, pod nátlakom, alebo ak bola osoba nespôsobilá na právne úkony.
Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov
Ďalšou možnosťou je žiadať vrátenie daru, pokiaľ s tým súhlasí darca.
Príklady z praxe a súdne spory
- Podozrenie na falšovanie podpisu: Ak existuje dôvodné podozrenie, že podpis na darovacej zmluve bol sfalšovaný, je možné podať žalobu na súd a zároveň podať trestné oznámenie na polícii pre podozrenie zo spáchania trestného činu falšovania a pozmeňovania verejnej listiny.
- Podmienky darovania a nesúhlas s nimi: Ak otec daroval dom a vyjadril želanie, aby drevenicu ponechal vnúčatám, je možné s otcom prediskutovať zmenu zmluvy. Ak však darca neželá zmenu a obdarovaný sa nespráva v rozpore s dobrými mravmi, otec nemá právo žiadať vrátenie daru.
- Problémy s alkoholom a ochrana maloletého dieťaťa: Ak priateľ, ktorý dostal dom darom, má problémy s alkoholom, nie je možné jednostranne požadovať zmenu vlastníctva. Je potrebný súhlas darcu (priateľa) a prípadne schválenie súdom, ak by sa dar daroval maloletému dieťaťu.
- Starostlivosť o darcu a nesplnené sľuby: Ak vnučka, ktorá dostala byt darom, nesplnila sľuby o starostlivosti a pohrebe, je možné zvažovať neplatnosť zmluvy, ak darca nemal spôsobilosť na právne úkony.
- Kompenzácia za darovaný podiel a nevzniknutý závet: Ak syn súhlasil s darovaním podielu bratovi za podmienky, že v závete dostane finančnú kompenzáciu, ale závet nevznikol, napadnutie darovacej zmluvy je právne náročné, pokiaľ zmluva splnila všetky legislatívne náležitosti.
- Obídenie priameho príbuzného pri darovaní: Darovacia zmluva medzi bratom a dcérou druhého brata je platná, pretože prevod na blízku osobu nevyžaduje ponúknutie podielu ostatným spoluvlastníkom na odkup.
- Nevera ako dôvod na napadnutie zmluvy: Nevera nie je dôvod na napadnutie darovacej zmluvy. Zmluvu je možné napadnúť len z presne zákonom stanovených dôvodov (nezákonnosť, neplatnosť, nespôsobilosť darcu na právne úkony, hrubé porušovanie dobrých mravov).
- Darovanie pred smrťou a dôvody na napadnutie: Ak rodičia darovali majetok bratovi a po smrti otca sa o tom dozvedel druhý súrodenec, je možné napadnúť zmluvu žalobou o určenie neplatnosti (nesposobilost na právne úkony, nátlak, tieseň, nevýhodné podmienky).
- Starecká demencia a napadnutie zmluvy: Ak bola darovacia zmluva podpísaná osobou so stareckou demenciou, je možné argumentovať jej nespôsobilosťou na právne úkony a zmluvu napadnúť.
Elektronizácia Katastra a Nový Katastrálny Zákon
Nový katastrálny zákon prináša elektronizáciu ďalších úkonov v katastri, nové služby, spresnené definície a skrátené lehoty.
Úskalia zmien v praxi
Rozšírenie kompetencií a centralizácia štátnej správy v rámci úseku katastra na Úrade geodézie kartografie a katastra môže priniesť komplikácie s presunom agendy a úpravou zaužívaných postupov.
Stavby so strechou
Do katastra sa zapisujú len stavby ohraničené obvodovými stenami a strechou. Novela nerieši, čo so stavbami, ktoré sú už zapísané v katastri, ale nespĺňajú tieto podmienky.
Rozostavané objekty
Zákon definuje rozostavanú stavbu ako stavbu, ktorá ešte nie je skolaudovaná.
Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie
Daňové Aspekty Darovania
Pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, sa uplatňuje postup podľa zákona o dani z príjmov. Ak by bol v čase darovania príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom. Ak v čase darovania nebol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca.