Darovacia Zmluva na Zaťaženú Nehnuteľnosť: Podmienky a Aspekty

Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezodplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému určitý majetok a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma. V prípade darovania nehnuteľnosti, ako je byt alebo dom, existujú špecifické podmienky a aspekty, ktoré je potrebné zvážiť, najmä ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom alebo hypotékou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o darovacej zmluve na zaťaženú nehnuteľnosť, vrátane právnej úpravy, podmienok, postupov a dôležitých upozornení.

Právna Úprava Darovacej Zmluvy

Darovanie bytu alebo domu je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

Forma Darovacej Zmluvy

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, ak je predmetom darovania nehnuteľnosť. Okrem toho musí byť podpis darcu na zmluve úradne osvedčený notárom alebo obecným/mestským úradom. Ak je zriaďované vecné bremeno, musí byť úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.

Dôležité Aspekty Pred Uzatvorením Darovacej Zmluvy

Pred uzatvorením darovacej zmluvy na byt alebo dom je dôležité skontrolovať niekoľko kľúčových aspektov:

1. List Vlastníctva: Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom nehnuteľnosti a či na nej nie sú zapísané vecné bremená, predkupné právo alebo záložné právo, alebo nájomné práva.
2. Prevod Vlastníckeho Práva: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie po Smrti: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené a takáto zmluva je neplatná.
4. Exekúcia: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná.
5. Započítanie do Dedičstva: Dary sa započítavajú do dedičstva, ak darca nespísal závet.

Zmluvné Strany a Náležitosti Darovacej Zmluvy

V darovacej zmluve musia byť jasne identifikované zmluvné strany: darca a obdarovaný. Je potrebné uviesť ich identifikačné údaje, ako sú meno, priezvisko, adresa, rodné číslo. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa presný názov, sídlo, štatutárny zástupca, IČO, číslo účtu a bankové spojenie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Náležitosti Darovacej Zmluvy pri Nehnuteľnostiach

Darovacia zmluva musí obsahovať:

• Názov právneho úkonu (darovacia zmluva).
• Označenie zmluvných strán (darca a obdarovaný).
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných, ak ich je viac.
• Označenie miesta a dátumu uzavretia zmluvy.
• Označenie pozemku s uvedením parcelného čísla, registra, druhu pozemku a jeho výmery, katastrálneho územia a listu vlastníctva.
• Označenie stavby s uvedením druhu stavby, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená.
• Vymedzenie častí a príslušenstva bytu, ako aj vnútorného vybavenia bytu.
• Určenie a popis spoločných častí bytového domu, ako sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, terasa, schodiská, vstupy, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave nehnuteľnosti.
• Vyhlásenia darcu, že je oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať, že nehnuteľnosť nie je predmetom sporov a že na nej neviaznu žiadne ťarchy.

Darovacia Zmluva s Právom Doživotného Užívania (Vecné Bremeno)

Darovacia zmluva môže byť spojená so zriadením vecného bremena, ktoré zodpovedá právu doživotného užívania nehnuteľnosti darcom alebo inou osobou. Toto právo sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka.

Podmienky a Dohody v Zmluve

V darovacej zmluve s právom doživotného užívania si zmluvné strany môžu dohodnúť:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave nehnuteľnosti.
• Vyhlásenia darcu o vlastníctve a ťarchách na nehnuteľnosti.
• Podmienky vrátenia daru zo zákona.
• Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy.
• Iné podmienky darovania, ako napríklad príkaz alebo zákaz nejako s nehnuteľnosťou nakladať.
• Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru.

Postup pri Zriadení Vecného Bremena

1. Zmluva o Zriadení Vecného Bremena: Uzavretie písomnej zmluvy o zriadení vecného bremena medzi povinným (vlastníkom nehnuteľnosti) a oprávneným (osobou s právom doživotného užívania).
2. Návrh na Vklad do Katastra: Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.
3. Úradné Osvedčenie Podpisu: Podpis povinného z vecného bremena musí byť úradne overený notárom alebo matrikou.

Darovanie Nehnuteľnosti Zaťaženej Hypotékou

Aj byt alebo dom, na ktorom spočíva hypotéka, možno previesť na inú osobu. Vlastník musí komunikovať s bankou, ktorá mu hypotekárny úver poskytla, a požiadať ju o súhlas so zmenou. Banky vo väčšine prípadov povoľujú prevod vlastníctva - darovanie - bytu alebo domu s hypotékou. Prevod vlastníctva je ale bez súhlasu banky väčšinou nezrealizovateľný, pretože predloženie súhlasu si vyžiada katastrálny úrad.

Postup pri Darovaní Nehnuteľnosti s Hypotékou

1. Žiadosť o Súhlas Banky: Podanie žiadosti do banky o súhlas so zmenou vlastníka založenej nehnuteľnosti.
2. Predloženie Darovacej Zmluvy: Predloženie právoplatne uzatvorenej darovacej zmluvy banke.
3. Posúdenie Žiadosti Bankou: Banka vždy posudzuje žiadosť o prevod vlastníckeho práva individuálne, pričom zohľadňuje najmä negatívne situácie v súvislosti so splácaním úveru zabezpečeného predmetnou nehnuteľnosťou.

Dôležité Upozornenia

• Majiteľ nehnuteľnosti, ktorý je zároveň dlžníkom a chce darovať zaťaženú nehnuteľnosť, aj po darovaní naďalej ostáva dlžníkom.
• Obdarovaný získa nehnuteľnosť a stáva sa tak záložcom - majiteľom založenej nehnuteľnosti.
• Keby majiteľ previedol nehnuteľnosť na inú osobu bez súhlasu banky, porušil by zmluvné podmienky, čoho dôsledkom by mohlo byť napríklad aj okamžité zosplatnenie úveru.

Darovanie Spoluvlastníckeho Podielu

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu alebo domu. V takomto prípade však musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza na blízku osobu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Predkupné Právo

Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel.

Súhlas Spoluvlastníkov pri Vecnom Bremene

So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

Darovacia Zmluva a Manželia

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Nadobudnutie Darom Jedným Manželom

Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Nadobudnutie Darom Oboma Manželmi

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva. Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Darovanie Medzi Manželmi

Manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.

Darovanie Majetku v BSM

Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

Vrátenie Daru

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi, neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Právo Obdarovaného na Vrátenie Daru

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Dohoda o Iných Podmienkach

Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosti Napadnutia Darovacej Zmluvy

Darovaciu zmluvu možno napadnúť, ak nebolo darovanie uskutočnené slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, ak ide o právny úkon, ktorý je právne nemožné plniť, ak je úkon uskutočnený osobou, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, alebo ak je uskutočnený osobou konajúcou v duševnej poruche. Darovaciu zmluvu možno napadnúť aj vtedy, ak ide o právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom, a aj vtedy, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

Poplatky Súvisiace s Darovacou Zmluvou

Pri darovaní nehnuteľnosti je potrebné počítať s poplatkami za:

• Osvedčenie podpisov na listine.
• Poplatok pre okresný úrad, katastrálny odbor (66 eur pri štandardnom konaní, 266 eur pri zrýchlenom konaní).
• Odmena pre advokáta alebo notára (ak sa zmluva spisuje prostredníctvom nich).
• Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na byt s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami (132 eur).

tags: #darovacia #zmluva #na #zatazenu #nehnutelnost #podmienky