Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena: Kompletný sprievodca

Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena je právny nástroj, ktorý umožňuje vlastníkovi previesť vlastníctvo nehnuteľnosti na inú osobu, pričom si ponecháva určité práva k tejto nehnuteľnosti. Tento typ zmluvy je často využívaný v prípadoch, keď si darca chce zabezpečiť právo doživotného užívania nehnuteľnosti, ktorú daruje. V tomto článku sa podrobne pozrieme na darovaciu zmluvu so zriadením vecného bremena, jej právnu úpravu, náležitosti a praktické aspekty.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prenecháva svoj majetok obdarovanému, a ten ho prijíma. Základným princípom darovania je bezodplatnosť, čo znamená, že darca nemôže žiadať od obdarovaného žiadne protiplnenie, či už peňažné alebo nepeňažné. Ak by v darovacej zmluve bolo uvedené protiplnenie, napríklad povinnosť zaplatiť určitú sumu, vykonať protislužbu alebo odkázať nehnuteľnosť tretej osobe, darovacia zmluva by nebola platná. V takom prípade by už nešlo o darovanie, ale o kúpnu zmluvu alebo iný právny vzťah.

Darovaciu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť s podmienkou, že k prevodu vlastníctva dôjde až po smrti darcu. Odkladacia podmienka viazaná na úmrtie darcu by bola neplatná, pretože by sa obchádzali pravidlá dedičského konania. Jediné právne úkony, ktorými je možné usporiadať majetok pre prípad smrti, sú závet a vydedenie. Závet umožňuje darcovi rozhodnúť, komu bude nehnuteľnosť po jeho smrti patriť, pričom platí, že nesmie porušiť práva neopomenuteľných dedičov. Vydedenie je opačný proces, pri ktorom môže poručiteľ vylúčiť konkrétnu osobu z dedenia, ak na to existujú zákonné dôvody.

Právna úprava darovacej zmluvy

Darovanie je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Vecné bremeno určuje, v akom rozsahu môže určitá osoba alebo osoby užívať nehnuteľnosť, prípadne akým spôsobom môže vlastník s nehnuteľnosťou nakladať. Napríklad môže byť stanovený zákaz výstavby na darovanom pozemku, čím sa zabráni tomu, aby nový vlastník menil jeho využitie. V niektorých prípadoch môže vecné bremeno umožniť užívanie nehnuteľnosti aj osobám, ktoré ju nevlastnia. Typickým príkladom je situácia, keď darca si v darovacej zmluve ponechá právo bývať v časti domu, alebo keď má iná osoba oprávnenie využívať príjazdovú cestu, záhradu či garáž na pozemku nového vlastníka. V praxi sa často stretávame aj s vecnými bremenami, ktoré zabezpečujú, že pôvodný vlastník môže nehnuteľnosť užívať bez obmedzení do konca svojho života.

Právna úprava vecného bremena

Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Ako vzniká vecné bremeno?

Vecné bremeno môže vzniknúť rôznymi spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

  1. Zmluvou: Vecné bremeno sa najčastejšie zriaďuje zmluvou medzi dvoma stranami, kde vlastník nehnuteľnosti poskytne obdarovanému alebo tretej osobe právo užívania nehnuteľnosti v určitom rozsahu. Typickým príkladom je situácia, keď rodičia prevedú svoj byt alebo dom na deti, ale ponechajú si právo dožitia. V takom prípade je nový vlastník povinný strpieť ich bývanie v nehnuteľnosti až do ich smrti.

  2. Závetom: Vecné bremeno môže byť stanovené aj v závete, kde poručiteľ určí, že po jeho smrti získa konkrétna osoba právo užívať nehnuteľnosť alebo jej časť. Takéto bremeno vzniká automaticky smrťou poručiteľa a musí byť potvrdené v rámci dedičského konania.

  3. Dohodou dedičov: Ak po smrti vlastníka nehnuteľnosti vzniknú medzi dedičmi spory o užívanie nehnuteľnosti, môžu sa dohodnúť na zriadení vecného bremena pre konkrétnu osobu. Môže ísť napríklad o situáciu, keď sa súrodenci rozhodnú, že jeden z nich bude môcť užívať určitú časť domu alebo pozemku, zatiaľ čo vlastníctvo zostane rozdelené medzi všetkých dedičov.

  4. Rozhodnutím súdu alebo iného štátneho orgánu: V prípade majetkových sporov môže súd alebo iný štátny orgán rozhodnúť o zriadení vecného bremena. Napríklad, ak niekto zablokuje prístupovú cestu k inej nehnuteľnosti, súd môže nariadiť vecné bremeno prechodu cez tento pozemok.

  5. Zo zákona: Niektoré vecné bremená vznikajú automaticky na základe platných právnych predpisov. Príkladom je povinnosť vlastníka nehnuteľnosti umožniť prístup k verejným sieťam (napríklad rozvodom elektriny, vody alebo plynu), ktoré prechádzajú cez jeho pozemok.

    Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

  6. Vydržaním: Vecné bremeno môže vzniknúť aj dlhodobým užívaním nehnuteľnosti v dobrej viere. Ak niekto nepretržite a oprávnene užíva cudziu nehnuteľnosť po zákonom stanovenú dobu, môže si na ňu vydržať vecné bremeno.

Vplyv vecného bremena na hodnotu nehnuteľnosti

Vecné bremená môžu mať výrazný vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť nesie bremeno doživotného užívania alebo iné práva v prospech tretej osoby, môže byť pre potenciálnych kupcov menej atraktívna. Napríklad dom, v ktorom má niekto právo bývať do konca života, je prakticky nepredajný, pokiaľ sa oprávnená osoba tohto práva nevzdá. Na druhej strane, existujú prípady, keď vecné bremená môžu byť výhodné.

Keďže vecné bremená zásadne ovplyvňujú užívanie a hodnotu nehnuteľnosti, je dôležité pred ich zriadením alebo prijatím dôkladne preveriť všetky právne aspekty, najmä ich zápis v katastri nehnuteľností. Ak vecné bremeno nie je riadne zaznamenané, môže nastať situácia, že nový vlastník nebude o obmedzeniach vedieť, čo môže viesť k budúcim sporom.

Darovacia zmluva s vecným bremenom doživotného užívania

Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným, bez toho, aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia. Nevýhodou takéhoto postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena.

Darovacia zmluva na byt alebo dom s vecným bremenom doživotného užívania nemôže nadobudnúť platnosť až po smrti darcu, pretože by išlo o obchádzanie dedičského konania. Ak sa darca rozhodne prenechať nehnuteľnosť rodinnému príslušníkovi alebo tretej osobe, ale chce si zabezpečiť právo v nej naďalej bývať, môže si v darovacej zmluve vyhradiť právo dožitia. Obsahom práva doživotného užívania nehnuteľnosti je právo užívať nehnuteľnosť na uspokojovanie osobných potrieb oprávnenej osoby, čo zahŕňa bývanie, využívanie priľahlých priestorov či dokonca prenájom časti nehnuteľnosti, ak to zmluva umožňuje. Keďže právo dožitia je neprevoditeľné, nový vlastník nemôže toto bremeno preniesť na inú osobu ani ho jednostranne zrušiť.

Darovacia zmluva na byt alebo dom s vecným bremenom doživotného užívania musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností, aby mala právnu ochranu a zabezpečila, že oprávnená osoba nebude po prevode nehnuteľnosti vystavená riziku straty bývania.

Náležitosti darovacej zmluvy s vecným bremenom

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť s vecným bremenom doživotného užívania musí obsahovať niekoľko náležitostí.

  1. Identifikácia zmluvných strán: Každá darovacia zmluva s vecným bremenom musí obsahovať presné údaje o oboch stranách - darcovi aj obdarovanom. Ide najmä o meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (ak je uvedené), trvalé bydlisko a v prípade právnických osôb aj IČO a sídlo spoločnosti.

  2. Popis darovanej nehnuteľnosti: Zmluva musí presne špecifikovať darovanú nehnuteľnosť, aby bolo jasné, na aký majetok sa prevod vzťahuje.

  3. Definícia vecného bremena: Vecné bremeno môže mať rôzne formy a musí byť v zmluve jasne definované.

  4. Súhlas obdarovaného: Keďže vecné bremeno obmedzuje vlastnícke práva obdarovaného, jeho výslovný súhlas je nevyhnutný.

Ďalšie dôležité dojednania v darovacej zmluve

ZMLUVNÉ STRANY SI V DAROVACEJ ZMLUVE NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

  1. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

  2. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav domu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav domu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií). Vzor preberacieho protokolu na dom si môžete stiahnuť zadarmo TU.

  3. Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:

    • že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
    • že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

  4. Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.

  5. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve. V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na dome ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá dom do nájmu a podobne. Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 11.

  6. Iné podmienky darovania: Darca môže v zmluve obdarovaného aj zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

  7. Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na dom

ČO BY STE MALI VEDIEŤ PRED UZATVORENÍM DAROVACEJ ZMLUVY NA DOM

  1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.

  2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.

  3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

  4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.

  5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, dom však určite áno.

Poplatky spojené s darovacou zmluvou

Pri darovacej zmluve s vecným bremenom je potrebné počítať s viacerými poplatkami, ktoré súvisia s jej vyhotovením, overením a zápisom do katastra nehnuteľností. Dôležitou položkou je správny poplatok za vklad do katastra nehnuteľností, ktorý je pri štandardnom podaní 100 eur, v prípade zrýchleného konania (do 15 dní) 300 eur. Okrem toho je potrebné úradne osvedčiť podpisy darcu aj obdarovaného, čo stojí približne 2 až 3 eurá za podpis. V prípade, že darovaná nehnuteľnosť má hypotéku alebo iné právne zaťaženie, môžu sa k poplatkom pripočítať aj náklady na administratívne úkony spojené s výmazom ťarchy. Hoci darovanie je oslobodené od dane, pri budúcom predaji nehnuteľnosti môže obdarovaný čeliť daňovej povinnosti, ak nehnuteľnosť nevlastní dlhšie ako 5 rokov.

POZOR! Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na dom s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami, keďže ide o dva právne úkony - darovacia zmluva a zriadenie vecného bremena. Za štandardný vklad tak nezaplatíte 66 eur, ale 132 eur.

Vrátenie daru

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

Darovacia zmluva a manželia

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Darovanie medzi manželmi - manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.

Darovanie majetku v BSM - ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas oboch manželov.

Darovanie s právom doživotného užívania a predkupné právo

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k domu. Napr. ak ste zdedili 1/3 domu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3). Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

tags: #darovacia #zmluva #so #zriadenim #vecneho #bremena

Ďalšie články