Definícia nájmu podľa Občianskeho zákonníka: Komplexný prehľad

Slovensko čelí jednej z najvýznamnejších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník má nahradiť súčasné, často neprehľadné a roztrúsené pravidlá, a zjednotiť úpravu rodinných vzťahov, dedenia a zmluvných záväzkov. Doteraz sa nájomné vzťahy riadili viacerými zákonmi, a to podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Iné pravidlá platili pre byty, iné pre nebytové priestory a ďalšie pre krátkodobé prenájmy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na definíciu nájmu v Občianskom zákonníku, pričom zohľadňuje aj pripravované zmeny a ich dopad na existujúce nájomné vzťahy.

Úvod do problematiky nájmu

Nájom je právny vzťah, ktorý vzniká na základe nájomnej zmluvy. Touto zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec na dočasné užívanie za odplatu, ktorou je nájomné. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 663 až 723. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Základné princípy nájomných vzťahov

Nájomná zmluva nemusí mať písomnú podobu, ale o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica ako doklad o uzatvorení zmluvy. Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. V zmluve sa uvádza veľkosť bytu a adresa prenajímaného bytu. Zmluvné strany v zmluve presne vymedzia, na akú dobu sa prenájom uzatvára, uviesť treba konkrétny dátum odkedy a dokedy bude doba prenájmu trvať. Zmluvné strany sa ale môžu dohodnúť na spôsobe predĺženia nájomnej zmluvy. Vlastník nehnuteľnosti a nájomca v zmluve uvedú dohodnutú výšku nájomného.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca práva po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Nájomca je povinný platiť nájomné včas a v dohodnutej výške.

Prečítajte si tiež: Ako sa poskytuje ošetrovateľská starostlivosť

Opravy a údržba

Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome chybu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Ukončenie nájmu

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Bytová náhrada

Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nárok na bytovú náhradu. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.

Spoločný nájom bytu

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný. Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

Prečítajte si tiež: Zdravotné postihnutie na Slovensku

Nájom bytu a podnikanie

Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.

Definícia podnikania

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.

Prenájom bytu ako živnosť

Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) (ďalej aj "ŽZ"), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné.

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom bytu je pre účely Zákona definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa Zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 Zákona a na základe ktorej trvá nájom pri opätovnom predĺžení najviac šesť rokov. Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa Zákona možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán možno zmluvu za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah podľa jednej zmluvy môže trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu. Občiansky zákonník naproti tomu umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú.

Pripravované zmeny v Občianskom zákonníku a ich dopad

Nový Občiansky zákonník prinesie niekoľko významných zmien v oblasti nájmu. Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Doterajšia právna úprava často nútila prenajímateľov pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo aspoň náhradné ubytovanie. Po novom táto povinnosť zaniká, a to pravdepodobne povedie k väčšej ochote uzatvárať nájmy na dobu neurčitú. Ďalšou novinkou je aj jasná zákonná úprava finančnej zábezpeky, teda depozitu. Kým doteraz bol depozit komplexne riešený len pri krátkodobých nájmoch a pri ostatných nájmoch si ho strany upravovali zmluvne, nový zákonník nastaví jednotné pravidlá pre všetky formy nájmu. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, spôsob použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Kontroverznou, no dôležitou zmenou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Ak prenajímateľ drží finančnú zábezpeku počas trvania nájmu, po jeho skončení ju bude musieť nájomcovi vrátiť aj s úrokmi za obdobie, počas ktorého s peniazmi disponoval. Zmeny sa dotknú aj reklamácií stavu bytu. Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no pri posudzovaní stavu sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Ak boli takéto nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. Výraznou zmenou pre mnohých nájomcov je aj zákonné právo chovať v byte zviera. Ak domáce zviera nespôsobuje prenajímateľovi ani susedom neprimerané ťažkosti, nájomca ho môže mať aj bez výslovného súhlasu majiteľa. Zjednoduší sa aj proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu. Dnes platí, že ak nájomca po skončení zmluvy byt neodovzdá a prenajímateľ do 30 dní nepodá žalobu na súd, nájom sa automaticky obnoví. Po novom bude stačiť písomná výzva nájomcovi, ktorú musí prenajímateľ zaslať do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Nový zákonník myslí aj na ochranu nájomcov pred obchádzaním zákona.

Prečítajte si tiež: Prejavy sociálneho dumpingu na Slovensku

Prechodné ustanovenia a ich význam

Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Aj keď nie je nutné hneď po účinnosti zákona podpisovať nové zmluvy, revízia existujúcich dokumentov sa rozhodne odporúča. Mnohé ustanovenia môžu byť po roku 2027 neplatné, nevýhodné alebo v rozpore so zákonom, najmä v oblasti depozitov, lehôt či práv a povinností strán.

tags: #definicia #najom #obciansky #zakonnik